北京近期房租大涨引关注 专家：租房市场亟待立法规范

　　据贝壳研究院统计数据,2018年7月,北京每平方米月租金为91.5元,环比上涨2.2%。

　　我爱我家集团研究院数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为每套4902元,环比6月上涨2.9%。2018年上半年,北京市住房租赁的月租金均价为每套4649元,环比2017年下半年的每套4335元,上涨了314元。

　　《法制日报》记者查阅中国房地产测评中心发布的中国城市租赁价格指数报告发现,北京租赁价格指数自今年2月以来,环比一直处于增长态势,今年6月环比增长0.38%,今年7月环比增长0.4%。此外,从2017年7月以来,北京租赁价格指数同比处于增长态势,今年6月比上月增长1.27%,7月则比6月增长1.55%。

　　中国社会科学院财经战略研究院副研究员邹琳华对《法制日报》记者说,北京房租大涨的成因在于,“清理城中村、集体土地公寓,拆除违建,整治群租,租购房同权等,造成短期供求失衡”。

　　资本进入加剧短期供求矛盾

　　8月21日下午,记者还以房主身份走进了另外两家中介公司的门店。

　　在第一家门店,一位小伙子接待了记者。记者告诉他,自己有一套位于北四环边上、面积七八十平方米的房子要出租。问清楚房子的位置、户型、年代、装修等情况后,小伙子说这套房子有些旧,还是简装,租不上太好的价格,差不多每月7000元。

　　随后,小伙子给出两个方案,一是将房子交给他们公司打理；二是他们公司负责找租户,再居间主持房主与房客签订合同。

　　他建议记者选第一个方案,首先,合同签订后不管房子是否租出去,都由公司按约定支付租金,房主没有任何损失,而且“中间没有差价,我们就是收一个中介费”；其次,交给他们之后,房主很省心,除了收房租,什么也不用干,家具、电器等维修都由他们负责,“损失由公司担着”。

　　在另一家中介公司门店,记者将此前的话又说了一遍,对方也是一位小伙子,他经过搜索之后说道,这套房子可以每月8000元的价格挂在他们公司,然后给记者进行了详细分析。小伙子还热情地说,如果方便,他可以立刻去看看这套房子,再根据具体情况帮记者确定合适的租金。

　　记者对他说要和家人商量后再确定。见此,小伙子赶紧说,他们公司是大公司,实力有保障,希望能把房子交给他们出租。

　　“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动。”一位业内人士这样对媒体道出了背后的原因。

　　苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙撰文称,资本力量在租赁市场早已行动。据链家自如公布数据,2015年长租公寓门店增长率不足15%,2016年增长率为35%,2017年增长率高达40%。当前,资本主导的品牌长租公寓已初具规模,行业排名前十的品牌公寓管理房屋间数(套数)均已过万。

　　黄志龙说,其中,行业龙头链家自如在北京、上海、深圳等一线城市管理公寓数,两年内翻了一番,从2016年年中的25万套上升到2018年6月末的60万套；万科泊寓规模紧随其后,在2018年6月末也达到了14.5万套。

　　“然而,当前品牌公寓占整个租赁市场的比重仅为2%左右,远低于发达国家25%至30%的平均水平,这也就出现了最近几个月大型品牌长租公寓大规模烧钱抢占房源、争夺租赁市场定价权的现象。”

　　“资本中介利用资本杠杆抢占市场,进一步加剧了短期供求矛盾。”邹琳华告诉《法制日报》记者。

　　加快房屋租赁市场立法

　　北京房租水平出现较大幅度增长,引发社会广泛关注。

　　8月19日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、我爱我家·相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,除了被要求共同承诺落实“三不得”外,10家中介机构在未来还将拿出共计12万套房源投向租赁市场,以不涨价的方式平抑此前已经波动的租金水平。

　　北京大学房地产法研究中心主任楼建波对《法制日报》记者说,北京房租快速上涨,是多方面原因综合导致的结果,如果用看病来比喻的话,就相当于房屋租赁市场发烧了,现在需要先退烧,再找发烧背后的原因。

　　楼建波认为,现在需要政府进行干预,如果依靠市场本身纠正,时间会很长。政府要鼓励发展住房租赁市场,把住房租赁当作民生工程,加大政府投入,在租房供应结构上进行调整,解决市场供应短缺的问题。

　　楼建波建议,在住房租赁市场上,政府一方面要尊重市场,毕竟市场有自己遵循的规律；另一方面,政府也需要积极作为,包括调整住房租赁市场上市场租赁和保障性住房供应的比例、促进区域间投入公共租赁住房的平衡、调整市场租赁户型等。

　　邹琳华告诉《法制日报》记者,对租房市场的管理应当和经济社会发展阶段相适应,现阶段应当承认城中村、集体土地租赁房等的合理性,给予其同等公共服务,保护其权益。此外,北京市场的租房信息为几大中介所高度垄断,成本高效率低,有必要加以整治,维护正常市场秩序,提高市场效率。

　　实际上,党的十八大以来,我国一直在对住房租赁市场进行整治和规范。

　　2015年1月,住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。文件要求“建设渠道多远、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场”。

　　2015年12月,中央经济工作会议提出,“以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口”。

　　2016年5月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,要求全面部署和发展住房租赁市场。

　　2017年10月,党的十九大报告提出,要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。发展住房租赁市场,已经被作为完善住房市场长效机制的重要组成部分。

　　在中国社会科学院财经战略研究院研究员倪鹏飞看来,当前住房租赁市场制度及市场体系还不完善,导致正规的租赁市场乱象丛生,非正规的租赁“黑市”盛行,严重影响租赁双方的权益,导致租赁市场发展受到限制。一方面,中低收入家庭、年轻家庭、外来人口住房难；另一方面,住房存在结构性空置问题。

　　倪鹏飞认为,其原因之一是,租户利益保障制度缺乏。对于租期、租价和租赁期间租户的诸多权益,没有明确硬约束力的法律规定,租户收入、尊严、基本权益得不到有效保证。

　　“很多人在认识上存在误区,没有充分认识到租赁住房存在的重要性和合理性。出于促进经济发展的考虑和基于传统观念的束缚,将商品房的开发、销售和消费作为发展住房的重中之重。”倪鹏飞曾对《法制日报》记者说。

　　倪鹏飞建议要加快住房租赁市场立法,建立商品房“承租者保护,承租者市民待遇”的制度,实行长期合同制度,规范住房租赁的操作。