楼盘停车位若只售不租 企业将被约谈“锁盘”

　　1 业主权益如何维护？

　　停车位只对本小区业主销售

　　除了规范车位销售，《办法草案》对如何维护建设单位和社区业主的权益也进行了规范。要求企业以公平、公开的销售方式出售或出租项目停车位。

　　“因为购买停车位是购置车辆之后才会需要，对于部分业主而言有时候并不是那么急切，且也可能部分业主刚刚购买房屋短期内拿不出钱来购买车位，但未来却是有需求的……”在记者走访中，某社区业主介绍，一旦被少数企业集中购买，后续有购买需求就无法实现了。

　　为了保障本社区所有业主的购买权益，避免少数几个业主购置大量车位，《办法草案》结合购买停车位渐进式需求的特点，要求停车位配比不超过1∶1的社区，每套房屋业主只能购买本物业管理区域内一个停车位；配比超过1∶1且不超过2∶1的，对超出1∶1部分的停车位才可向每户业主出售第2个停车位。车位配比更高的则据此类推。

　　对于社区的沿街商铺等物业业主，则物业按照房屋建筑面积100平方米为一个单元计算，每一个单元可以购买一个停车位。这也意味着对于部分使用沿街商铺进行经营的业主将获得购买适量车位的权益满足经营需求。而超过200平方米的物业则可在车位配比超出1:1的情况下多购买一个停车位。

　　为进一步明确业主的权益，《办法草案》要求建设单位与业主签订停车位的《商品房买卖合同》，还需在合同中注记房屋购买人已购买项目物业管理区域内房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号，确保本社区业主的权益不受侵犯。同时还指出业主可以以本人、配偶的名义进行购买，满足业主需求。

　　2 企业收益如何保障？

　　租售方案备案3年后业主购买将不受限制

　　若小区业主多年都未购买，是否意味着建设单位要长期持有？部分开发企业单位负责人指出，停车位的建设大部分时候都意味着社区开发进入后续阶段，若迟迟无法销售将意味着大量资金的积压。

　　《办法草案》针对该问题也给出了有效的解决方式。对于配比超过1∶1，且停车位租售方案备案超过1年，开发项目物业管理区域内房屋已销售完毕，仍有未售出停车位的开发项目，建设单位完善公示后报主管部门备案可将剩余停车位向本物业管理区域内已有停车位的业主出售多1个停车位。

　　而对于停车位租售方案备案超过3年的开发项目，完善公示及备案等手续后，针对房屋业主购买停车位将不再对数量作出限制。房屋没有销售完毕的开发项目，楼盘在在扣除未销售房屋的套数相应数量的停车位数后仍有剩余的，剩余车位的销售限制也将有效放开。

　　此外，为有效保障开发企业的收益，对于社区外的单位和个人租赁也将有适当的予以放开。

　　市房管局相关负责人介绍，尽管对于停车位数量无法满足本项目物业管理区域业主需要的，建设单位对外出租。但在已满足本项目物业管理区域内业主购买和租赁需要的前提下则将有效放开，建设单位可将停车位出租给项目物业管理区域之外的单位或个人的，但租赁周期不得超过6个月。

　　对于明显供不应求，车位配比不足1∶1的建设项目，办法草案则要求建设单位采取竞标、摇珠、先到先得等方式进行出售、出租，确保业主间公开公平的竞争。

　　3 企业违规如何应对？

　　楼盘违规销售停车位将被暂停网签

　　值得注意的是，当前《办法草案》属于对此前实施的停车位租售管理暂行办法的更新修订。对比此前的条例内容，新办法在惩处机制上的完善引起行业关注。

　　结合既有市场发生的小区停车位租售纠纷，记者注意到，无论是雅居乐白鹭湖的只售不租的纠纷，还是中海水岸城销售人防停车位，尽管主管部门在媒体跟进过程中指出企业违规，但是因为没有具体的惩处机制，并未对企业形成约束。

　　《办法草案》则对此指出，房产主管部门将对建设单位的停车位租售方案进行指导和提出合规合理建议，并将强化对停车位的处置行为事中事后监督。该局产权科负责人介绍，对违反规定的要约谈建设单位负责人并责令整改。

　　与此同时，该负责人还指出，针对企业违规销售行为该局还将建立起监管约束机制。对于企业违规情节严重的或整改不力的，还将联合其他科室和相关主管单位暂停企业销售网签，并降低企业信用等级。

　　对于不符合《办法草案》规范进行车位销售的企业，不动产登记机构将不予办理产权登记。且对于因建设单位违规造成业主损失的，企业还将依法承担法律责任。

　　（来源：南方日报 张峰）