惠州土拍新模式！马安地块试水“限价+竞自持面积”自持年限10年！

　　惠州土拍市场首次出现“限地价、竞自持”的竞拍方式！8月22日，惠州市公共资源交易中心发布关于马安地块的补充公告，拍卖地块一旦竞拍价超过规定总价，将进入竞自持环节，自持1635㎡起拍，每次增幅1000㎡，自持住宅10年只租不售，10年后才可以上市销售。

　　惠州首现“竞自持”自持部分十年只租不售

　　自惠州土拍市场挂出起拍价近32亿元的金山湖地块后，向来少有地块出让的惠城区变得尤为高调，时隔半个月后，惠城区马安再次出让3宗商住地，起拍总价达24.8亿，3宗地块共占地12.8万平，最大建筑面积达51万平。这三宗地块均位于马安阅粮畜牧场鹿江沥，临近美丽洲、中骏雍景台两个项目，预计也能吸引众多房企的关注。

　　就在8月22日上午，惠州市公共资源交易中心发布马安两宗地块的补充公告，公告中首次出现了“限地价、竞自持”的方式，虽然这种方式在东莞、佛山、珠海、深圳、广州等城市已有采用，但在惠州仍属首例。

　　公告中指出，鹿江沥LJL-46-27-01地块采取“限地价、竞自持”方式，当该当该地块竞价至80625万元时转入竞自持住宅面积环节，起始自持住宅面积1635平方米（该地块住宅建筑总面积为82635平方米），每次增加幅度为1000平方米的整数倍。自持住宅10年只租不售，10年后才可上市销售。

　　该宗地块的起拍总价为53750万元，转入自持的门槛是80625万元，也就意味着，当地块楼面价约为7799.7元/㎡时，需转入竞自持环节。

　　鹿江沥的另一宗地块也同样采用“限地价、竞自持”方式，该地块起拍总价为17.019亿元，当竞拍总价达25.5285亿元，楼面价约为7800元/㎡时，进入竞自持环节，自持住宅部分同样10年只租不售。而两宗地块因改变竞拍方式，出让时间也延迟至9月25日。

　　值得一提的是，同样位于马安鹿江沥的另一宗地块并未改变竞拍方式，该地块有1.4万平米的配建，且不和另两宗地块同时出让。

　　何为“限地价、竞自持”？

　　对于“限地价、竞自持”的方式，惠州也许有些陌生，在惠州土拍历史上，向来是采用竞价的方式进行，价高者得。

　　“限地价”也就是避免地价过高，设置土地竞拍价格上限，“竞自持”即为竞自持面积，公告中指出，当报价超过规定总价时锁定限价，进入竞自持环节，起始自持住宅面积1635㎡，增加幅度为1000平方米的整数倍，而自持部分10年只租不售。

　　简而言之，房企需在竞拍最高价的基础上，将部分原本可以出售的地块转为自持，自持时间为10年。这意味着自持部分的面积越大，该地块可自由使用的部分越少，最终自持面积最大的房企将竞得地块。

　　临近惠州的东莞最初使用限价竞配建面积的方式，期间还曾尝试限价熔断，但如今以竞自持为主。今年初东莞曾出现自持面积达30%，自持时间为70年的地块，最终地块被万科获得。

　　竞价自持旨在控制总价，抑制土地市场投机，但并非每宗土地都将进入自持环节。若竞买人申请人的最高报价不超过最高限制地价时，按照价高者得原则确定竞得人及成交地价款。超过限价后，将不再接受更高报价，转入竞自持环节。

　　一位不愿具名的业内人士称，从限地价的情况来看，最高楼面价可以拍到7800元/㎡，相关部门担心会出现过高地价，从而影响整个市场，不过如今房企资金链普遍收紧，加上受惠州限价影响，应该不会拍到需要竞自持的环节。

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