大湾区九城租金均出现上涨 七月惠州涨幅同比超过20%

　　四城租金同比涨幅逾20%

　　近两周，一线城市租金上涨成为继房价之后新的关注点。有数据显示，7、8月毕业季的到来，北上深三个一线城市，7月份房租环比上涨2%-3%。而在毕业季的基础上，北京和深圳同比去年7月租金均价涨幅均超过了20%，上海达到了16.46%。

　　继续将视角回到大湾区城市群内，中国房地产业协会数据同步显示，在这几个城市中，7月份租金均价同比涨幅超过20%的城市超过了四个，分别为广州、深圳、惠州和江门。其中，涨幅最高的江门同比去年7月租金均价涨了34 .19%。数据显示，去年7月江门平均月租金单价仅为约18.63元/平方米。

　　除了以上四城上月租金均价上涨同比超过20%外，大湾区其他城市租金也出现不同幅度的上升。排在第五的是佛山，租金同比上涨了18.16%，其次是东莞，租金同比涨幅达到17 .79%，与佛山相差不大。租金涨幅最低的是珠海，同比上涨9.63%。

　　从租金上涨的城市特征来看，大湾区中的“龙头”城市和此前相对处在“洼地”的城市，是最明显的两个增长极。

　　指标表现

　　近一年是租金“加速”期

　　以租金涨幅活跃的指标城市来看，这一轮租金上涨从去年下半年到今年初才开始。在指标城市表现中，从过去两年甚至5年以上租金变动曲线来看，近一年租金变化最为明显。

　　南都记者查阅了佛山2010年以来的平均租金水平发现，2009年初佛山租金单价达20元/平方米以上，2012年底突破24元/平方米均价，直到2017年底之前基本保持在24-25元的月租金单价水平，租金单价持续5年整体平稳。随后，从去年底到今年初，租金水平再度“上台阶”，并逐步上升到上个月的28.44元/平方米。

　　同样，本轮数据统计中租金同比涨幅最大的江门，2016年8月到今年2月，月租金单价均在20余元以下，主力集中在17-20元/平方米。从去年12月开始，江门平均月租金单价超过21元，随后经历了1月份传统淡季后一路上升，上个月达到25元/平方米。

　　此外，来自当地二手中介的成交数据也反映了这一趋势。乐有家东莞租赁成交数据显示，该公司在东莞租赁均价从2016年上半年的25 .01元/平方米，上涨至2018年上半年的近27元/平方米。除了租金价格，就连租赁需求也变得更为活跃，该数据显示，2018年上半年该公司内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。

　　上涨原因

　　A

　　新人口聚集

　　三旧改造助推升值

　　此次调查中，广深两个“龙头”城市和潜力发展区域的租金涨势最明显。在业内人士眼中，“毕业季”只是租赁活跃度环比略微上升的表现。近半年时间里，各个城市不断推出引才政策和利好规划，基础设施与交通建设又释放出一定红利，再加上租售并举，这让租房生活被提升至一个新的关注高度。

　　“产业发展和人口流入也是重要原因之一。”广东省房协理事赵卓文在接受南都记者采访时表示，在大湾区新人口流入首先聚集的广深两个城市，租金水平和涨幅表现都很明显。同时，承接广深外溢效应的城市也迎来更多的新人口。比如，惠州就承接了很多深圳外溢的租赁客。

　　数据显示，人口红利与区域租赁活跃度关联最紧密。从目前租金水平来看，湾区租金水平最高的广州和深圳，均为《广东省人口发展规划(2017-2030年)》中提到的两个超大城市。同样租赁表现活跃的还有佛山和东莞两个特大型城市。

　　汇诚鸿图数据平台发布的分析认为，在国家首批13个租赁试点城市中，大多数都是人口规模和流量非常大的城市，虽然租赁住房在不断补充，但增速很难超过人口增速。广州等城市人口每年有几十万增量，租赁住房几年才供应几十万套。此外，佛山、肇庆也列入试点城市，租赁市场的发展值得关注。

　　此外，看过去一年租赁房源的变化，更多优质房源入市也是中心城市和中心区域租金提高的原因之一。赵卓文表示，除了人口流入，随着三旧改造，广深或其他城市中心的“城中村”等低价出租物业进行了区域升级，更高品质和高端的物业再进入租赁市场，租金水平也会提高。

　　也就是说，有一部分物业是租金涨了，还有一部分是原有的低端或者低价格的出租物业的比例减少了，被租金更高的物业替代。

　　B

　　区域规划红利

　　楼价推高租金

　　正如赵卓文所说，从广深等获得外溢效应的城市也迎来更多的新人口。

　　南都记者根据中国房地产业协会数据统计，发现各个城市中租金水平最高的无疑是传统中心区域，广州租金最高值在越秀区，深圳为福田区，佛山为禅城区，肇庆为端州区等。但是，另一份数据则显示出，在过去一年租金同比涨幅最高的多不是以上区域。

　　数据显示，过去一年，广州和深圳租金涨幅最高的是海珠区和龙岗区，佛山涨幅最高的是此前租金水平处在全市最低位的高明区。整体涨幅最高的江门，领涨的是台山市，珠海则是金湾区，同样肇庆租金涨幅最高的是鼎湖区。