惠州物业管理覆盖率超95% 物业管理政策体系基本建成

　　办理3年有余，惠州成立了342个业主委员会，成立筹备组164个。8月17日，《关于加强小区建设和管理的议案》经市人大常委会审议通过结案。会议上，市人大常委会要求“结案不代表工作结束”，各级政府部门需进一步以人民为中心，采取摸清底数、理清现状、探索创新，采取立法、加强党建等有效手段，进一步提高小区的管理水平。

一小区遇停水，物业管理人员帮业主提水。 《东江时报》记者杨建业 摄

　　成效1

　　物业管理政策体系基本建成

　　《关于加强小区建设和管理的议案》是2014年市十一届人大四次会议的大会议案。市人大代表们提出，要从业委会成立、老旧小区改造、旧楼加装电梯等方面，加强并提升小区的管理水平。

　　同年10月，市政府向市人大常委会提交了办理方案，提出用3年左右的时间，完成建立完善政策体系、健全规章制度，建立四级管理机制，加强业主大会和业主委员会建设，加强物业管理，强化部门联动，开展老旧小区改造，加强住宅专项维修基金管理等七大任务。

　　市房管局局长袁贵平作报告称，经过3年多的办理，全市物业管理覆盖率达到95%以上，物业管理政策体系基本建成，市、县、乡镇、社区四级管理机制基本确立。截至2017年底，各县、区均完成2个老旧小区试点改造工作，投入资金1037.2万元。物业管理政策体系基本建成。

　　成效2

　　已完成260宗旧楼加建电梯案例

　　旧楼加装电梯是老旧小区居民的刚需，随着议案办理，惠州在这一方面也有了明显进展。袁贵平称，惠州重新修订《惠州市区中心区既有住宅加建电梯管理办法》，自今年3月起三年内，政府对符合规定的加装电梯每台给予财政补助5万元。

　　同时进一步拓宽资金来源渠道，明确可以由房屋所有权人自筹，也可以使用房屋所有权人名下的住房公积金、住房补贴以及社会投资等其他合法资金。受此影响，市区既有住宅加建电梯业务大幅增加，截至2018年6月底，市区共有260宗加建电梯业务，220宗已办理规划许可手续，仅2017年就审批通过110宗，效率和效果显著提升。

　　同时，惠州推行由社会企业组织试点通过广告收入在电梯内免费加装电梯运行安全监测系统，至今，全市物业小区共安装逾1800台，实现快速发现故障、快速接收信息、快速启动应急救援、快速消除故障“四个快速”的功能，保障业主人身安全。

　　成效3

　　截至去年底全市共成立业委会342个

　　2014年，代表们提出议案时都纷纷直指需要建立业委会，维护业主的利益。袁贵平称，议案办理以来，惠州不断加大创新力度，推动业主委员会成立工作提质增效。

　　截至2017年底，全市共成立业主委员会342个，投入资金267.5万元，其中惠城区156个，惠阳区40个，惠东县37个，博罗县60个，龙门县3个，大亚湾区42个，仲恺高新区4个。与此同时，业主委员会运作逐步规范，业主在民主参与、民主监督、民主管理方面的积极性被充分调动，涌现出金碧花苑业主委员会等一批优秀团体，小区自治水平明显提升。

　　开发商“建管不分”导致重建设重销售轻管理带来的管理困扰也得到破题。目前，惠州已全面实施前期物业管理招投标工作，截至2017年底，全市通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的项目有228个，使市场竞争更加公平公开。

　　此外，为了加强物业管理，惠州还建立了物业服务行业信用管理体系，对物业服务各环节共37项内容实施信用信息评分，目前已实现涉物业管理业务网上办理，全市“一盘棋”的信息化应用与管理格局逐步形成。

　　成效4

　　住宅专项维修资金得到科学有效监管

　　袁贵平称，惠州住宅专项维修资金的管理建立了专门的系统，有了专门的运行监管机制，得到科学有效的监管。

　　据介绍，惠州建成了住宅专项维修资金综合管理信息系统，实现维修资金业务全流程电子化、网络化，群众办理缴款业务办事时间节约90%以上，其他业务时间节约20%到50%。从投入使用至今，累计完成交存、物业区域采集、退款、信息变更、维修使用等各类业务173680笔，外网业主数万人次登录查询，发起投票事项806次，进入全国维修资金管理系统领先行列。

　　在管理方面，惠州坚持维修资金使用“四审制”，建立维修资金使用现场查看制度及维修价格数据库。2014年至今，惠城区维修资金合计新开户200个住宅小区，共9.8万户，归集资金9.45亿元，使用484宗，受益面积1969万平方米，受益业主162989户。制定《惠州市住宅专项维修资金增值收益分配办法》，对历年来住宅专项维修资金增值收益共4.04亿元进行了3次分配。

　　　问题

　　业委会成立率23% 运行监管仍需完善

　　市房管局局长袁贵平称，当前，珠三角各市业委会成立率最高的是广州35%，深圳30%，珠海21%，佛山35%，中山32%，东莞20%，江门22%，肇庆9%。议案当初提出要实现90%的目标过于超前。他称，成立业委会要由业主自愿提出，且必须达到两个过半方可成效，近3年来，我市房地产行业发展迅速，小区数量大幅增加，而相当一部分新建小区入住率未达到50%。

　　据部门统计数据显示，截至2017年底，全市物业管理项目为1389个，新增532个，入住率达到50%的项目数量为835个。目前，我市业委会成立率为23%，在珠三角处于中游，符合当前我市城市发展实际。

　　不可否认的是，大部分业委会在小区日常管理中发挥的作用越来越明显，出现了一批如金碧花苑小区业主委员会等优秀团体，但也出现一些新情况、新问题，例如业主委员会管理还没有真正纳入社区管理的范畴，社区居委会对业委会的指导监督不强，使得业委会参与社区管理的动力不足，基层政权在物业管理领域中缺失的问题较为突出。

　　而另一方面，业委会缺乏规范完备的运行操作指引和有效参照，也未建立第三方监督机制，业委会及其成员的行为得不到有效监督。

　　　计划

　　建立业委会经费使用管理机制

　　对于下一步的工作，袁贵平称，惠州将继续推进业主委员会成立及运作，突出政府在小区自治管理中的主导作用，探索逐步将业委会建设纳入基层政权建设范畴，对于条件成熟的小区业委会设立党的基层组织，并将其纳入社区居委会统筹管理。

　　同时，与街道办事处、社区居委会建立快速联动执法机制，硬性约束开发企业及时全面移交、公示相关资料，并引进第三方监督机制，明确业主委员会及其成员的权责，建立业主委员会经费使用管理机制，实现提取、使用、监督、公示等环节规范透明，从根本上消除业主委员会成立的主要障碍和阻力，成立率逐年稳步提升。

　　副市长陈高燕作回应讲话时称，市政府将结合业委会成立、老旧小区改造等工作实际，落实一定资金，切实保障相关工作按预期方向扎实推进，促使有利于城市发燕尾服、市民居住环境改造的项目顺利落地。

　　建议

　　要加快立法和出台小区管理法规体系

　　市人大常委会认为，议案结案不代表工作结束，小区建设和管理常抓常新，惠州业委会成立率相比省内先进城市仍有明显差距，后续工作还很繁重。

　　市人大常委会组成人员黄水祥建议称，政府要主动为业委会成立创造条件，降低门槛，精简程序。同时，借鉴农村“把党小组建在自然村”的经验，把党组织建在小区上，探索小区居委、业委、物业合署办公的工作模式，引入第三方机构对物业服务进行精细化考核，鼓励和引导物业服务试行酬金制；依法完善业委会成员推荐选举制度和社区基层组织管理机制，探索建立业委会协会制和业委会成员聘用薪酬制，打造共建共治共享的社区生活共同体。

　　市人大常委会组成人员陈裕瑾称，目前惠州没有小区管理的法规体系，政府要加快立法进度，对目前惠州市住宅小区的治安防范条例和物业管理条例已被列为今年的立法预备项目，“只要条例成熟，市政府可以随时递交过来，我们可以随时审议。”

　　（来源：东江时报 冯丽均）