深莞惠之间的“宝地” 实探大湾区科技小镇潼湖的“硅谷梦”

　　值得注意的是，潼湖科技小镇定位于世界级的物联网和智能控制产业基地、深圳创新产业外溢的主要承接区、惠州产业升级的重要引擎。其实，培育出了TCL、德赛、华阳集团等一批大型企业集团的惠州，经济发展的潜力不容小觑，只是与同样“临深”的东莞相比，惠州从深圳产业转移中吃到的“肉”似乎不太多。不过，记者调查发现，仲恺高新区一直非常重视广深莞三地的资源链接，从2010年开始每年都在深圳举办数场产业链招商推介会，并且在深圳设立了招商办公室，将深圳作为仲恺高新区招商主战场。而在惠州大亚湾片区，比亚迪等深圳企业早已进驻。

　　其实，深圳的土地资源紧缺。而在惠州，土地资源看起来相对充足。有当地村民表示，潼湖片区相对落后，因为开发晚，所以还有一定的建设空间，而且成本相对比较低。

　　是否会房地产化？

　　特色小镇模式早已遍布全国，多家房企纷纷掘金产业地产领域，但房企首先需要转变思维，不能再用房地产思维去做产业园。

　　此前，深莞惠经济圈（3+2）党政主要领导第十一次联席会议召开，会议审议通过了五市近期共同推进的46项重点合作事项，主要涉及机制共建、交通运输、生态环保、产业合作、民生事业等5个领域。在众多重点合作事项中，规划建设深莞惠区域协同发展试验区成为了“重头戏”。目前，深莞惠区域协同发展试验区的位置仍未知，但无论是从官方的规划还是民间的实质情况来看，深莞惠3座城市早已形成了密切关联，而潼湖生态智慧区虽然是完全在惠州的“地盘”上，但恰好在惠莞边界上，距离深圳也很近。有业内人士建言，既然潼湖生态智慧区是深莞惠三地仅存的宝贵空间资源，是否应该由三市共同来筹划其开发计划，让它为整个城市都会区的产业集群、为大湾区建设做出贡献。

　　中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲认为，发展大湾区要有“大都市群”意识。各区域不要再各自为政，不要再各自封锁，要融合发展，融入发展。近日，市场消息指出广深科技创新走廊将延伸到香港，形成以广深港为湾区的三大核心引擎。有专家建言，粤港澳大湾区还有一条走廊，就是深圳-惠州-河源。比较而言，深惠河这条走廊，成本相对要低一些，发展后劲要强一些，这两条走廊真正构成大湾区的“两廊一圈”。

　　因此，潼湖生态智慧区逐渐引起市场的关注，也让房企选择于此进行产业地产的转型试验。特色小镇，一头连着城市，一头连着乡村。其实，特色小镇的产业地产模式早已遍布全国，市场大致将目前存在的特色小镇分为四类：以碧桂园、时代地产为代表的科技型服务小镇，以绿城、蓝城为代表的农业小镇，以华侨城为代表的文旅小镇，以华夏幸福为代表的产业小镇。多位开发商相关负责人对记者表示，行业内很多公司都在做产城融合，各家有各家的打法，产城融合的能力将成为地产商未来获取项目资源和发展的核心竞争力。

　　在政策红利、科技创新等大背景的推动下，产业地产正成为房企转型非住宅业务的一大突围之道。而在粤港澳大湾区建设的风口之下，深圳、广州、东莞、佛山、惠州等湾区城市的产业融合日趋紧密，多家房企纷纷掘金产业地产领域。近日，富士康科技小镇落子广州，规划约5.2平方公里，其中首期开发约544亩，最终将实现15万人的居住大城。而在深圳也有许多特色小镇兴起，包括凤凰小镇、甘坑小镇、坂田“互联网+”小镇……包含了各类产业。

　　不过，特色小镇“房地产化”也是业内使用频次较高的词，同时也是一个备受诟病的问题。越来越多的市场人士担心，特色小镇的“房地产化”直接颠覆了特色小镇的本义发展。一位地产业内人士对记者表示，“有的特色小镇靠着项目带动人流量，附近的房地产也将受益。还有的开发商则是允诺带来人流量，从而以优惠的条件拿到土地，从而实现多方受益。”

　　而在潼湖科技小镇，记者也发现了住宅项目的沙盘，但小镇内配套建设的住宅，主要面向入驻企业发售。碧桂园方面表示，碧桂园潼湖科技小镇定位为产业先行，住宅开发比重不超过30%。

　　对于此前深耕住宅开发的房企而言，如何利用自身的资金优势与资源优势去做产业园区、特色小镇等规划与布局，解决诸如融资、开发、运营、招商等问题，都是值得思考的问题。无论如何，房地产也是特色小镇、产业园区建设中不可或缺的一部分。深职院房地产研究所所长邓志旺认为，房企首先需要转变思维，不能再用房地产思维去做产业园。中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，在产业地产发展过程中，政策层面一直强调防止特色小镇地产化，特色小镇应以产业带动为主，房地产是配角，一定要厘清主次。

　　（来源：证券时报 吴家明）