惠东滨海线楼市降温 上半年销量同比下滑4成

　　在惠州楼市上半年各数据创造新高的同期，惠东滨海市场却遭遇了严重的滑坡，投资客退场和观望浓郁。

　　惠州世联行统计数据显示，截至6月30日，今年惠东滨海累计成交5019套，成交金额49 .4亿元，相较于2017年同期的9179套、93 .3亿元的成交总金额，分别下滑45%和47%。下半年惠东滨海市场将面临更为激烈的竞争，16个项目预计推新1.7万多套，新增总货值高达172亿元。

　　业内人士认为，惠东滨海市场遭遇严重下滑，一方面是滨海度假产品相对住宅投资收益率持续走低，导致投资者信心不足，另一方面是银行严苛的信贷条件，把很多资金不足的投资客排除在外。

　　7月成交1025套 比6月下滑17%

　　上半年惠东滨海片区成交套数、成交面积、成交金额三项指标，同比2017年上半年下滑近5成。2018年1-6月惠东滨海市场网签4586套，比2017年的上半年的7946套，同比下滑42%，成交金额49.4亿元，相较于2017年同期的93.3亿元，下滑47%。但是在成交金额和成交套数双双下滑的同时，新增的供应量却比同期增加20%。

　　这种颓势并没有随着滨海旅游旺季的到来有明显改变，反而持续下滑。惠州世联行深东滨海大区的监测报告显示，7月滨海线仅成交1025套，相比6月份的1235套，再度下滑17%，成交量跌至湾区旺季成交量冰点，预计8月成交量还将持续下滑。

　　成交数据下滑，直接导致滨海片区客户量下滑。数据显示，7月滨海线总计上门8284批，环比6月(8491批)下降2.4%，虽然7月惠东进入滨海旺季，多个楼盘举办大型活动吸引游客，但世联滨海相关负责人表示，受市场政策影响，客户观望情绪空前严重，活动均不足以有效吸引客户上门。

　　某滨海大盘营销负责人称，这可能是滨海几年来最差的一个旺季，去年同期一周至少能卖80-100套房子，现在一周卖20-30套都比较吃力，中介带客也少了，投资客的预期信心相当不足，成交率也很低。

　　惠州世联行副总经理胡光宇表示，海边最近几年一直在放量，上半年滨海只有一项数据比上扬，就是供应量，超过170亿元的总货值集中在8月9月爆发，行业竞争压力非常大，“蛋糕变小了，但是分蛋糕的人多了。”

　　预测

　　下半年新增1.7万多套房源

　　总货值近172亿元竞争激烈

　　惠州世联行深东区域统计显示，下半年惠东滨海将迎来更为严峻的考验，即供应井喷，竞争极为严峻，受制于滨海片区的产品同质化较严重，卖点相对单一，针对投资度假需求的深圳客户的争夺将是惠东滨海下半年最大的看点。

　　数据显示，下半年惠东滨海新增货值高达172亿，2018年下半年滨海线原有项目新增供应约17150套，面积约121万平方米，货值约172亿。

　　南都记者统计，下半年惠东滨海线推新项目一共16个，除开供应较大的楼盘之外，合正东部湾、融创海湾半岛、合生海角一号、中航元屿海、享海1777、天盛海湾里、国正天境湾、海泊湾、熙龙湾公馆等项目也有批量的新货入市。2018年下半年各项目新货加推主要集中在8-9月，下半年在售项目新增推货超1 .4万套，货值约145亿。

　　胡光宇称，对深圳的客户的争夺将成为重点，而且不排除部分压力较大的项目，为完成年度目标，在年底采取促销以及打折、降价的方式运行。“打造第一居所或者常住地，现阶段惠东滨海的配套和运营能力都不足，而主打投资的概念收益率又逐年在下降，这对开发商的运营能力和资源调动能力是严峻的考验。”

　　探因

　　实际投资收益率不超5%

　　和惠州其他区域的房地产市场属性不同，惠东滨海片区的物业绝大多数是以依托海景资源主打投资属性较强的度假产品。胡光宇分析，这些购买滨海度假类产品的深圳客户大多以投资为主要目的，兼顾少量的度假悠闲居住需求。

　　统计数据显示，近3年，惠东滨海去化产品以单房和一房一厅为主，两者合计占据了惠东滨海市场的60%的产品类型。“这样的户型无法承载购房者更多的需求，只能交给酒店托管公司来赚取投资回报率。”胡光宇说。

　　深圳的蓝先生2013年在惠东双月湾购买的两房，他说因为有一线海景，“收益相当不错，5%-7%个点，那时候酒店管理公司都保底，但现在都不保底了，意味着只有客房卖出去了之后，业主才有收益分成。这几年，他在惠东滨海投资的另外两套公寓，收益率很差，不到5%，相反身边有朋友在大亚湾投资住宅收益高很多。

　　在惠东滨海拥有3家世联红璞度假公寓酒店的相关负责人称，这几年惠东滨海批量的精装修公寓进入交楼阶段，包括民宿等，预计在惠东房间超过10万间，而且还在增加，但游客的增长量远远比不上酒店客房的增长数量，很多酒店就打价格战。今年滨海度假公寓酒店的价格比去年下降了30%-40%，这直接导致客户的投资回报率持续降低，实际投资回报在2%- 3%之间。这样来看，住宅的投资回报远远高于滨海公寓。

　　另一位拥有一线海景的酒店管理负责人也证实，因为酒店增多，旺季开房率大幅度下降，“有的酒店，下降了20%-30%。”

　　惠州世联行副总经理胡光宇说，以前的年收益承诺，都是开发商垫付的，真正的年收益不超过5%，这对很多投资者是没有吸引力的，惠东滨海深圳客的比例一直很高，虽然近年来有所下降，但是也占据至少6成的比例，“少于5个点的回报，买固定理财也有这个数。”

　　银行信贷审核严利率高

　　投资客的犹豫和退潮除了投资回报率逐年走低之外，还有一个很重要的原因就是银行利率上浮且对购房者的贷款条件极为严苛。

　　世联深东区域策划负责人谢建灵说，海边的深圳客，很多在深都有房，现在投资回报率低，而且银行审核严格，利率上浮至少30%，购房成本增加，导致很多客户犹豫观望。

　　惠东滨海一项目操盘手在受访时称，银行调整策略，认房又认贷，利率上浮，审核严格，放款速度也很慢，“今年项目一次性付款的比例高达50%，最近一次开盘，一次性付款比例占63%，而在2017年同期仅有35%。这样的银行政策让很多资金实力不足又想买的人，只能观望。另外，惠东滨海的备案价没有一个项目有突破，很多客户认为早买晚买一样，反正也涨不了价，不着急。”

　　在世联深东区域策划负责人谢建灵看来，惠东滨海近年成交下滑，还有一个重要的原因，即渠道的上客量下降，“部分掌握渠道的品牌中介，开始战略调整，收缩战线，因为在惠东滨海上客成本极高，而且受大环境影响，转化率不高。”

　　数据

　　数据显示，下半年惠东滨海新增货值高达172亿，2018年下半年滨海线原有项目新增供应约17150套，面积约121万平方米，货值约172亿。

　　●世联行数据显示，碧桂园十里银滩新组团将出新2500套，总货值40亿元，也是惠东滨海片区供应量最大的项目。

　　●华润小径湾将累计供应1300套房源，总货值近16亿元。

　　●富力湾将累计供应高层别墅约2600套，供应总货值约19亿元。

　　●金融街巽寮湾将供应1508套房源，累计总货值近10亿元。

　　●万科双月湾将在下半年推售1066套房源，总货值近9亿元。

　　●星河山海半岛供应别墅和高层累计900余套，总货值11亿元。

　　●佳兆业山海湾，也将推出1100余套别墅和高层产品，总货量约10.6亿元。

　　●虹海湾三期，累计推出1400余套房源，总货值近13亿元。

　　●下半年惠东滨海线推新项目一共16个，除开供应较大的楼盘之外，合正东部湾、融创海湾半岛、合生海角一号、中航元屿海、享海1777、天盛海湾里、国正天境湾、海泊湾、熙龙湾公馆等项目也有批量的新货入市。

　　（来源：南都 蒋奇政）