广州业主速看！你家小区这么多产权收益 都归全体业主！

广州市住建委公示了

《广州市物业管理条例（征询意见稿）》

这个条例非常重要

大量新规定正征求意见中

有许多规定和你息息相关

　　这些设施的产权和收益

　　都归业主共有

　　利用小区公共道路和绿化带划出的车位停车费、小区电梯里的广告收入、小区公共空间的场地对外租用收入，凡此种种属于对小区公共设施的经营，按理应该全部归小区业主共同所有，但是由于上述共同设施的产权不清晰，常常被开发商或者物业管理公司钻空子据为己有。

　　市住建委物业管理处负责人也表示，因共有物权不清晰而引发纠纷，这方面矛盾纠纷占物业管理投诉量近三分之一。

　　意见稿明确，新建物业办理房屋所有权首次登记时，开发商应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有，并将登记的清单及附图移交全体业主和物业服务企业。同时，规定建设单位在小区内长期公开物业管理区域的建设工程总平面图，将属于业主共有的物权永久明示给全体业主。

　　意见稿还明确，利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，依法办理有关手续。

　　利用业主共有的道路、绿地或者其他场地设置停车场经营的，机动车停放服务收费标准应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收入依法归全体业主共有，纳入业主共有资金管理。

南都资料图

　　共有资金管理单位应当建立规范的共有资金财务管理制度，每月定期公开资金支出明细，每年接受财务审计。同时，业主共有资金账户的管理，业主大会成立前由物业服务企业管理，业主大会成立后，由业主大会决定的管理单位管理，可以是业委会或者物业服务企业。

　　对共有资金的使用，主要用于物业服务合同约定之外的服务于业主的支出（含共用部位、共用设施设备的维修养护）和业主大会、业委会的工作经费。

　　不聘请物业管理公司

　　广州近几年有不少小区实践了业主自行管理物业，有成功经验，也有发生纠纷的教训，亟待规范。

　　为解决该问题，意见稿明确，自行管理方案需经业主大会同意。业委会制定的业主自行管理方案应当对自行管理物业的主要事项作出约定，且方案应当经业主大会依法表决同意。

　　同时，如果实施自行管理，业主大会、业主委员会承担安全责任，应当接受街（镇）和相关行政管理部门的监督，承担安全生产、消防安全、经营管理等相关责任。自行管理方案和保安、设施设备维护合同需报街（镇）备案。

南都资料图

　　业主不缴物业费

　　物业公司不得停水停电

　　在目前小区业主和物业管理的纠纷中，常常出现的情况是双方对于物业服务的标准认定不规范，产生纠纷。

　　物业服务企业不得以用户欠缴物业服务费或者其他原因中断用户的正常用水、用电、用气、通讯、有线电视信号；对擅自中断的，业主和使用人可及时报告相应的行政主管部门依法处理。

　　同时，业主违反合同约定拒不交纳物业服务费，经仲裁裁决或者司法判决确认后有履行能力仍不履行的，按照有关规定记入失信执行人名单。

　　街道引导小区

　　成立物业管理委员会

　　广州有3000多个小区，但是其中八成都没有业主大会和业委会，即使有些成立了业委会，由于部分业主利益纠纷导致运作不规范，难以保障全体业主的利益。

　　意见稿借鉴外地的立法经验，设立了物业管理委员会制度，凡是未成立业主大会和业委会的小区，都将由街道设立物管委。

　　业委会体现的是业主对物业小区事务的自主管理，物管委会则体现的是业主、物业公司和政府三方对小区的共建共治共享。

　　未来广州全市小区

　　业主决策采用电子投票

　　由于小区重要的公共事务决策需要过半业主投票，而逐一收集全体业主投票费时费力，而且由于投票和计票过程容易产生纠纷，导致最后部分业主对投票结果不认可进而产生扯皮和纠纷。

　　对此意见稿也明确，全市小区将建立业主决策电子投票系统，系统的维护管理全部由政府部门统一负责，避免小区业主或者物业管理公司插手。

　　业主违法养狗

　　物业需劝阻或制止

　　小区业主违法养狗，物业应该怎么办？小区业主装修，如果在施工过程中损坏了公共部分怎么办？如何赔偿？

　　意见稿明确，物业服务企业需对违法养犬行为予以劝阻或者制止；对不听劝阻或者不接受制止的，应当及时报告公安机关依法处理。

　　意见稿还要求，装修前必须向物业管理公司递交施工方案和缴纳保证金。

南都资料图

　　新小区出现质量问题

　　开发商不得向物业公司推责

　　由于开发商造成的房屋质量或者装修质量不达标、公建配套不健全、业主共有物业的权属关系不明确、车位租售及收费争议大等问题，而业主只好以拒付物管理费等方式维权，本是业主与开发商的矛盾，演变成三方矛盾。

　　对此，意见稿规定，物业服务企业和开发商应按照国家有关规定和前期物业合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。双方应当签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，明确到底是开发商的问题还是物业管理的问题。

　　（来源：南方都市报）