惠州提升城市能级和核心竞争力 避免成为资源“通道”

　　7月30日召开的惠州市委十一届六次全会提出，要提升城市能级和核心竞争力。其中，提升城市能级要突破空间资源瓶颈，提高城市经济密度，防止摊大饼，要改进现有土地管理方法，提高土地资源综合利用水平，以质量效益论英雄，实现更有效率、更有秩序的发展。惠州还将促进房地产业健康发展。

　　随着惠州城市的发展，特别是随着各类创新创业平台的规划建设，如何通过“产城人融合”来提升城市品质，备受关注。

　　近日，惠州金山湖片区一宗曾四度流拍的土地重新整合挂牌，且严格出让条件，明确项目商业综合体和酒店配套，该地块将作为惠南新城先行区进行规划建设。以往多次流拍的该地块受到多家知名企业关注，缘何出现这一改变？

　　随着粤港澳大湾区规划建设步伐的加速，城市交通利好不断传出，惠州当前所面临的发展机遇给了城市发展更多的底气。该地块是房地产市场完善监管和城市品质发展一个缩影。

　　当前，惠州各县区对于产业供地明显倾斜，而商住项目开发则更多转入“三旧改造”、村民留用地开发，从存量中找增量，有效优化用地结构和提高城市土地使用效能。同时，以产业发展为基础的特色小镇建设也带来新的产业增长点。

　　当前，随着城市更新升级，如何运用好城市轨道打开的“一市六组团”骨架格局，搭建好产业创新平台，进而推进惠州“产城人融合”，无疑是城市站在当前的历史发展风口所亟须厘清的问题。

　　片区商业生活等配套如何更完善？

　　对于一座城市形态的认知，给人的第一感官，通常都是城市风貌。而城市风貌的形成，跟房地产行业的发展息息相关。房地产行业的发展带来了片区城市面貌的快速改变，但其中也有相关问题值得重视。

　　时隔五年之后，在去年8月，惠州市住建局再度对《惠州市金山湖片区控制性详细规划》进行调整，公示调整草案同时发布《惠州市金山湖片区概念性城市设计说明书》，欲将区域打造为深惠同城创新驱动发展示范区，集地区总部办公、文化特色商业、生态多元居住、社区综合配套为一体的城市功能区。此外还将建设“惠州眼”“惠州塔”等城市地标。

　　细看该规划地块功能属性划分，结合企业拿地开发情况，尽管多宗定位为总部办公、商业配套的商业地块已完成出让，但有的企业却选择单一的高周转住宅社区开发。“商业配套和总部办公设施不配套建设，没有商业和生活氛围，人又怎么会愿意住过来呢。”惠州世联行副总经理胡光宇说。

　　一些配套未有效完善，这也导致一些已销售完，甚至交楼多年之后的住宅社区入住率仍然较低，人住不进来，产业发展滞后，区域产城人发展出现阶段性的脱离局面，土地使用效能也无法有效提高。

　　深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司总工程师蒋峻涛认为，针对市场，政府监管应该进一步细化和完善，可以结合区域所处的发展阶段针对性设置刚性条件，确保配套设施得到有效实施。比如对于项目的开工时限和建设步骤等都可以作出明确要求，以规避一些企业一味追逐高利润所带来的弊端。

　　近日，金山湖区域一宗在市公共资源交易中心土地与矿业网上挂牌市场公告挂牌的土地引起关注。除了对于举牌企业作出要求，同时对于该地块综合性项目中的商业综合体和酒店配套建设时限也作出了严格要求，以确保项目承担的新区配套得到快速实施。

　　“面临着粤港澳大湾区的发展机遇和便利通达的交通环境，惠州当前理应有这样的底气。”胡光宇介绍，让企业自主开发的结果肯定是住宅等高周转产品先行，项目配建和运营物业则会尽可能延后。他介绍，以往的发展进程中可能会存在担心土地流拍或被企业选择，但当前的环境则已经反转，惠州有足够的信心去选择优质开发企业和规划项目。

　　特色小镇如何有效吸引产业与人才？

　　来看当前惠州发展所处的环境，随着粤港澳大湾区规划建设的提速，以及轨道交通规划建设的加快，城市发展“骨架”的架构使得各县区组团发展提速。

　　与此同时值得重视的一个问题是，房地产行业发展周期较长，且长期作为深圳外溢置业需求的大亚湾片区感受到了发展的压力。“住在大亚湾，工作在深圳”成为普遍现象，涌入的居住人口为养老娱乐休闲设施和儿童的教育配套带来了明显的压力。

　　市场倒逼着政府施策方向的改变，而政府的引导则推动着行业的转型升级。

　　“大亚湾近3年是没有纯商住地供应的，更多的是引导企业盘活村集体留用地和旧城改造等，出让地块集中用于支持产业的发展。”大亚湾国土局相关负责人介绍，过去几年，大亚湾的两宗供地分别为大亚湾万达商业广场和敏华家居，都是为了完善产业区域布局。

　　不单是大亚湾区域，全市层面这一趋势也逐渐凸显。在仲恺高新区，过去近10年里地块供给都是为支持产业落地，此外惠城、惠阳等县区，均表现出这一势头。

　　综合性的、自带产业配套的小镇经济开发成为新趋势。其中包括碧桂园在惠州仲恺潼湖、惠东稔山和惠阳新圩区域3个科技小镇的布局备受关注。此外，万达集团投资建设大亚湾万达文化旅游城，以及当代置业在博罗打造文旅康养小镇项目均值得关注。

　　随着近年来各地特色小镇的发展，有评论担心“产城人发展只是幌子，其实还是房地产开发”，属于“假产业，真地产”。

　　此次惠州市委全会发出提醒：“过热的房地产开发就像‘发酵的大饼’，虽然大但不顶饱，吃一口、少一口，一开始有些收益，但随着时间推移边际效应递减，过度开发也会挤占制造业发展空间，可谓得不偿失”。

　　华南理工大学建筑设计研究院副总规划师、教授级高工姜洪庆认为不排除部分企业有这样的考虑，但政府要在小镇开发条件限制中对于产业、人口和功能布局予以严格规范，这种叠加了产业配套、人才引进以及住宅配建的“产城人融合”发展的特色小镇是值得期待的。

　　“特色小镇前期的产业规划、招商引资，还有后期的产业发展、运营管理等各个环节都是考验，但只要能够做到定位精准，有长足而刚性的规划，并一步步予以落实，特色小镇经济发展模式是可以肯定的。”姜洪庆以佛山南海千灯湖片区为例介绍，千灯湖优越的交通和景观资源使得区域有太多可能性，产业的选择性也非常多，但始终坚持和完善金融产业发展，当前已经成为佛山、乃至大湾区备受关注的金融产业集聚区。

　　城市发展各种资源如何有效配置？

　　企业推动的小镇经济发展往往只是城市“产城人融合”的一方面，最根本的还在于城市自主创新平台的搭建。

　　此前，惠州提出打造更具创新特质的智造高地，深入实施创新驱动发展战略，打造环大亚湾新区、潼湖生态智慧区、珠三角（惠州）国家自主创新示范区、中韩（惠州）产业园等重大平台，引领创新能力全面提升，创建国家创新型城市。

　　当前，潼湖生态智慧区瞄准建设广东“硅谷”，中韩（惠州）产业园建设步伐加快，此外环大亚湾新区、罗浮新城、珠三角（惠州）国家自主创新示范区均在稳步发展，城市也具备了良好的产业发展基础。

　　与此同时，依托“3线9站”的高铁站线布局所带来的高铁新城概念，以及新一轮的开发企业拓荒潮，城市格局的延伸脚步加快，惠州的城市“骨架”也迅速延展开来。

　　从两年前赣深高铁、广汕高铁站线规划的确定开始，依托高铁站点规划建设高铁新城就成了各区域的重头工作。“对于新的历史发展机遇，一方面要看到带来的便利和优势，但同时也应该看到潜在的发展风险。”姜洪庆介绍，高铁新城的发展不是越多越好，而是要严格衡量规模大小和等级高低，结合城市功能进行着重打造。

　　姜洪庆指出，对于城市发展而言，高铁站线是难得的发展机遇，但高铁新城的规划建设仍需谨慎。他介绍，不同于此前的普通铁路运输，客流+物流属性既有人口交互也能布局产业，但高铁为纯客运，如果无法有效导入产业和赋予城市功能，仅凭地产开发先行的高铁新城将可能带来“高铁空城”的风险。

　　城市面积大、土地资源多，这是惠州在融入粤港澳大湾区发展进程中一直被外界所认为的一大优势。事实上，惠州所面临的用地环境并不轻松，不少项目在落地过程中面临着用地难的问题。这无疑使得如何节约集约用地，如何更为有效地提高土地的使用效率成为惠州发展进程的关键。

　　惠州市委十一届六次全会提出，要改进现有土地管理方法，提高土地资源综合利用水平，以质量效益论英雄，实现更有效率、更有秩序的发展。

　　粤港澳大湾区的规划建设为提高土地效能提供了条件。大湾区的规划建设让惠州正式融入大湾区城市群的资源要素再配置进程。面对深圳东莞等城市的产业转移，以及科技创新、高校教育和生态居住空间的结构变化，惠州如何“筑好巢”吸纳优质的创新创业资源成为关键。

　　面对已然拉开的城市骨架，如何整合利好资源推动惠州全境范围内的“产城人融合”？

　　中国房地产业协会首席研究员李战军结合资源利好、创新平台基础和轨道交通环境局面，认为各项资源本身就应该有效组合，让“1+1>2”，聚焦发展优势，而不是各自割裂开来。“就比如惠东稔山高铁新城的规划建设有效与碧桂园稔山科技小镇叠加起来，既充分发挥交通效能完善新城建设，科技小镇的产业配套也将赋予区域功能布局。”他介绍，罗浮山高铁站和罗浮新城，仲恺站与潼湖生态智慧区等概念也同样如此。

　　创新要素和交通要素的叠加融合，当前的惠州无疑面临着良好的发展势头和蓝图，但立足于当前发展实际，结合政府创新平台搭建，以及企业主导的小镇开发，与城市轨道交通的延伸，如果能在产业导入和新城建设方面更加明确和规范，惠州发展步伐将更快。

　　结合“一市六组团”的城市格局，记者注意到，依托高铁和城际等轨道站线的布局，各区域设置的创新平台和产城人融合小镇也将得到提升发展。伴随着配套的产业陆续落地，城市骨架脉络已悄然打开。

　　■声音

　　华南理工大学建筑设计研究院副总规划师、教授级高工姜洪庆：

　　惠州应提升城市能级

　　避免成为资源“通道”

　　当前惠州面临两大发展机遇，一个是粤港澳大湾区的规划建设，惠州是其中一员，另一个是城市轨道交通的升级完善。具体将给惠州带来什么？

　　姜洪庆介绍，惠州这座城市，地缘上刚好处在大湾区城市群的东大门位置，长期以来就是承接香港、深圳、东莞等城市与粤东沿海地区乃至江西福建的重要通道。这样的局面一方面是好的发展机遇，连接互通，但另一方面也很容易被两边所遗忘，因为交通环境的原因而不被重视。

　　现在所面临的局面就是全面的变革，如何有效提升城市品位？提升城市能级很关键。“大湾区的规划建设让惠州纳入国家发展战略，更重要的是与香港、深圳、东莞等城市紧紧地拥抱在一起，依托自身的资源优势面对区域内的资源要素再配置。”姜洪庆说，而高铁布局，一条是赣深高铁连接南北，另一条是广汕高铁连接东西，再加上已经通车的厦深高铁，区域间人流、物流和产业沟通需求将不断增多，这也意味着惠州作为“门户”城市迎来最好的发展机遇。

　　姜洪庆认为惠州的发展基础条件很好，资源优势明显，而且很多在大湾区内都是独有的。他还认为潼湖生态智慧区的打造是富有创造性的，中韩（惠州）产业园也是难得的发展机遇，对于罗浮新城、环大亚湾新区等平台的构建，姜洪庆认为面临的发展机遇多是好事，但也要有所权衡，有所偏重。

　　“智慧创新平台的发展对于城市融入大湾区，推进‘产城人融合’是关键的，但每一个智慧平台的搭建，产业配套、人才引进，创新发展的重点都要更加明晰。”姜洪庆坦言惠州当前已经有了不错的基础，未来的发展也非常值得期待。

　　对于特色小镇的开发，姜洪庆说，对于城市发展而言，有产业、人口和住宅的产城人融合发展的小镇显然更为有利。在当前惠州所面临的城市发展机遇基础上，依托轨道交通布局拓展开的城市“骨架”，积极发挥市场的作用，带动更大范围内的产业配套与布局，对于提升整座城市的创新氛围和产业氛围都将是十分关键的。

　　在粤港澳大湾区规划建设的背景下，姜洪庆认为作为东部门户城市的惠州也要更有迫切感，在现有的交通格局环境下，城市间的发展再也不是“一夫当关万夫莫开”的局面，若不能在营商环境、智慧创新和产业布局等方面有效提升，区域间的资源再配置也将面临外溢的可能。

　　（来源：南方日报 张峰 罗锐）