叶檀：只有这个办法 可以解救房企！

　　无论是企业，还是投资者，依赖性太强，风险和收益一失衡就会出问题。

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　　医药造假处罚太轻，收益又极高，问题疫苗事件就会不断出现。证券市场缺乏严刑峻法，套现又极易，上市公司财务造假事件就会不断出现。

　　企业要自觉地平衡风险和收益，不要老想着绑架公众利益。

　　前一段时间，某资源类企业短期债务违约，召开银行和其他机构透气会时“耍流氓”，说你不借给我们钱，我们哪有钱还旧债，哪有钱展期？

　　举个正面的例子。从2016年开始，中国重要城市的房地产市场开始进入冰封期。

　　据不完全统计，2018年上半年，全国各地楼市调控政策累计192次，同比2017年上半年的116次调控，涨幅高达65%。仅6月份，全国就有超过25个城市发布调控政策，累计发布房地产调控政策32次。

　　严监管导致商品房销售受到极大影响，1-4月份，全国房地产销售面积创历史新低，仅为1.3%；1-6月份，商品房销售面积同比增速反弹到3.3%，规模达到77143万平方米。

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　　形势严峻，但碧桂园这些龙头房企并没有消极怠工，绑架公众利益，没有耍流氓说我才不怕融不到资呢，现在欠钱的是大爷，我欠银行那么多钱，我倒了银行损失更大，我着啥急啊，而是从自身出发，改变自己，把业绩做好。

　　杨国强等企业家是怎么想的呢？我是一家民营企业，行业顺境的时候我享受红利，行业逆境的时候我也应当承当压力。既然融资端收紧，那么我们只能拼命做业绩，从经营端源源不断地拧出现金流。

　　2017年，碧桂园营收增幅高达48%，实现合同销售金额5508亿元，同比增长78.3%；合同销售面积同比增幅为61.89%，达到6066万平方米。

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　　这让碧桂园连续第二次入围《财富》2018年世界500强排行榜，今年排名第353位，名次较去年跃升114位，在内地房企中上升最快，也成为全球排名提升最快的十家公司之一。

　　2018年上半年，碧桂园实现合同销售金额约人民币4124.9亿元，同比增长42.77%；合同销售建筑面积约4389万平米，同比增长36.05%。这样的增速有点太快了。

　　企业真能绑架公众利益？短期或许可以，长期绝对不可能。

　　这点基本常识杨国强当然知道。无论是拼命做大规模，还是提高周转率，为了现金流，为了能够在奔跑中浴火重生。

　　做大规模抗风险很容易理解，企业规模大了，业务扎根深，现金流稳定，风吹草动撼动不了根基，大台风来了，也不容易连根拔起，抗风险能力天生比小企业强。

　　企业规模大了还有个好处，就是融资便利。站在银行的角度，你会把款贷给一家营收规模大，业绩增速快的企业，还是带给一家规模较小，业绩停滞的企业？

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　　这就是它为啥没有停止拿地的重要原因，要把规模做上去，必须不停拿地。在拿地中，使用了更多技巧，比如只拿净地，别让公司浪费时间和金钱来清理土地，并且拿地的面积要大，不能一次把款付完，要分期付款。

　　碧桂园模式是不确定市场的生存之道，成为房地产企业的模板之一。2018年，重点房企目标增速平均超过40%，万科、碧桂园不设定具体目标，恒大的目标是5500亿，融创、保利、绿地4000亿，龙湖、泰禾2000亿。

　　提高周转率，提高资金使用效率，这个措施让碧桂园破茧成蝶。

　　现金流是企业的血液，提高周转率就是提高供血量。如果企业有100亿资金，两年周转一次，相当于企业只有50亿资金，但是一年周转5次，就相当于企业有500亿资金。

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　　国家相当于一个大企业，宏观经济也有类似的逻辑。如果货币供应和通胀不变，但是货币周转率加快，那么经济就会加速增长。相反，如果货币周转出了问题，货币也没用，这就是当前中国的问题之一。

　　企业有能力提升资金周转率，基本可以不为债务问题发愁。

　　弄懂了这一点，你就懂了前一段爆出的新闻，碧桂园要求设计人员接到设计要求后，必须当天连夜出图，当然设计人员加班后会调休两天；项目负责人奖惩明确，摘牌即开工，奖励20万，每推迟1天递减1万，40天开工罚20万，第41天开工，就地免职。

　　很多人都说它没人性，这其实有点幼稚，这样的市场不这样做，企业会关门，到头来，倒霉的还是员工。碧桂园把奖惩制度发挥到极致，才会有如此高的管理效率，有些友商也眼红这种高周转率，已经学了，但没有这样极致。

　　2017年底，恒大发布文件，新项目交地进场后5天内基础全面开工且可持续施工的，奖励50万，超过15天扣罚3万；延期超过75天，当月扣罚10万元；延期每再超30天，当月扣罚金额再多加2万，直到开工为止。

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　　绿城要求员工“全面”加速资金回笼，要求员工加快销售，加快催款，要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

　　房地产各项政策挤压，各板块承受着巨大的压力，吱嘎作响。提升周转率，提高资金利用效率，已经是解决现阶段经营问题的最有效手段，没有之一。

　　为什么一提高周转，大家只会想到碧桂园？因为碧桂园高周转的背后，有一套标准化管控体系。这个标准化管控体系，又建立在建筑技术的突破上。

　　碧桂园自主研发的SSGF建造体系，整合了附着式爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙、高精度地面、楼层截水系统、预制墙板、整体卫浴、高压水枪拉毛、自愈合防水、预制PC构件、PVC墙纸、全穿插施工等12项核心工艺。

　　现在科技如此发达，建筑业当然不能停留在农耕时期。这套标准化管控体系减少传统手工作业的质量陋习，同时让碧桂园劳动力成本比传统减少1/3，建造速度加快约1倍。

　　这才是碧桂园高周转率背后的秘密武器，克敌制胜的法宝。学不会这个法宝，就永远学不会碧桂园的高周转。