荣灿惠州中心IFC 惠州唯一整层租售的湾区封面资产

　　2016-2017年，全国商业地产总成交额近2000亿元，其中写字楼占据近半，成为最受欢迎的投资类别。在市场需求旺盛，投资热度持续不减的背景下，市场逐渐衍生出一种以整栋、整层为主的购买氛围，即整售/产权集中。

　　阿里巴巴斥资16.8亿元买下北京望京绿地中心三号楼，奇虎360逾4亿元购买北京中关村电子城国际电子总部两座办公楼做总部……不同以往，企业自用型买家，逐步登上了写字楼整售市场的舞台。

　　北京绿地中心，国门第一商务区，望京第一高楼

　　整栋、整层购买，并进行产权集中式管理，是实力地标写字楼项目对于主力业主更深层次的筛选。它们无惧资金回笼、流失部分客户群的压力，以引入实力名企为核心，在写字楼整体业态及客群实力上保持统一，从而产生行业龙头的集群效应，整体提升项目的商业氛围及价值。值得一提的是，目前市场上以整售为主的地标写字楼，多在入市以前，即已内部消化大部分产品，仅少部分进入了市场销售。

　　北上广深写字楼市场大宗交易活跃

　　整栋、整层销售已成为行业常态化

　　整售，找到了资产配置与自用型的投资新逻辑，也为标杆资产树立独特的名片效应。近年来，已成为地标写字楼的新发展趋势，尤以北上广深等一线城市的写字楼大宗交易市场最为活跃。

　　作为全国金融中心，高新技术企业与金融服务业扎堆地，上海写字楼整售交易的火热程度，在国内一线城市可谓是一骑绝尘。

　　2012年底，黑石联合台湾顶新集团以23亿元总价收购了华敏帝豪大厦5-33层，共计25层写字楼。建筑面积4.75万平方米，总价23亿元，而后更名为嘉地中心，为上海目前著名的新地标建筑。

　　▲上海嘉地中心

　　2016年，中国金茂将其位于上海北外滩的星外滩-上海国际航运中心1号写字楼整售予国家投资开发公司，作价52.88亿元，单价超过每平方米8万元。该栋写字楼同样是北外滩的地标性建筑。

　　金茂写字楼天价交易将公众的焦点再次投向上海写字楼市场。据仲量联行数据显示，2016年，上海前11个月的办公楼整栋投资交易额为362亿人民币，比去年同比上涨50.9%。

　　买主多以自用企业、保险、信托基金为主，这也高度符合区域金融中心的发展定位。

　　北京的整栋写字楼成交亦是非常活跃，戴德梁行统计显示，2016年北京大宗物业交易总额376亿，70%以上的投资类型为写字楼，内资买家占比近80%。

　　华润以17亿元收购中兴通讯位于海淀的中兴大厦，金致投资以36.7亿元向合生创展及另一股东出售了合生国际大厦。对于北京写字楼市场而言，因中央商务区可开发建设用地逐年减少，空置率长期处于低位，核心区域写字楼的租金仍在不断攀升。

　　聚焦广州，2017-2018年，写字楼市场整层甚至整栋大宗交易同样频频出现，除珠江新城、金融城及琶洲核心板块，临港CBD、南站等板块亦陆续有大宗交易呈现。

　　数据来源：合富辉煌商业地产

　　企业客户主要以IT科技、互联网、金融投资、基建能源等行业为主，基本以自用为主，投资为辅。

　　数据来源：合富辉煌商业地产

　　在价格方面，标杆项目价格呈现同比上涨趋势，升幅明显的项目基本集中在珠江新城、金融城、万博等中心板块。

　　数据来源：合富辉煌商业地产

　　2018年，广州主力板块如珠江新城、琶洲，写字楼租金全线上升，空置率下降，承接力增强。

　　深圳近年来的甲级写字楼大单交易同样引发市场的高度关注。

　　2015年下半年，一内地上市金融保险企业以近20亿元的价格，买下福田区一甲级写字楼10个整层单位，作为企业总部办公用途。这是近两年来深圳写字楼最大金额的整购案例！

　　2016年，台湾玉山银行以人民币6.6亿元购入卓越前海壹号约10100平方米以作自用，2016年1月份，前海人寿抛出10亿元拿下了皇庭中心约2万平方米的写字楼。时隔3个月，太平洋产险购入位于福田的深业上城T 2塔楼的4个整层，6月份，太平洋保险旗下的太平洋寿险也宣布入手同一栋楼的10个整层。深圳核心地段的标杆写字楼项目，成为嗅觉敏锐的投资者追逐的焦点。

　　深圳中原数据显示，2017年深圳市场大宗交易超过180宗，成交金额超过500亿元，保持近年来活跃状态，业内认为深圳大宗交易将成为常态化。

　　整售整购，是市场对写字楼品质、服务、区位等全方位的认可，也体现了投资者对写字楼未来市场的发展信心，将会成为未来高端商办市场交易的重要方式。

　　整售在商业环境、运营品质、保值增值等方面更具优势

　　荣灿惠州中心IFC，惠州唯一坚持产权集中整售的城市地标写字楼

　　整售的模式，起源于对CBD区域核心资源的追逐。伴随着城市CBD概念的出现，总部经济开始盛行，并逐步在全球范围内蔓延。因对于产业价值的特有吸引力，众多企业在CBD内高度集合，以共享资源的形式，实现成本最小化，利益最大化的效果。而这，也催生了中央商务区域的高端办公需求。

　　而对散售项目的投资者而言，在第一个环节——购买时所支出的单位成本与整栋购买者比较处于下风。在经营过程中，小业主压力通常较大，为尽快将其持有物业出租，通常采取价格竞争，这使得在同一个项目中同时存在多个直接竞争者。这些业主只要能回收租金，一般不考虑租户的行业类型、规模、信誉及写字楼整体形象等问题，这就造成项目整体租户组合差异及带来的一系列管理问题。

　　同时，发展商在将项目打散出售后，对项目后期物业管理投入的精力也不能与单一业主持有的项目相提并论，这又会对项目后期运营造成负面影响。

　　通常在同一区域，相同品质的写字楼产品，散售项目的租金都比单一业主持有的写字楼项目低。这就造成整栋购买写字楼的投资者租金回报高于散售项目持有者，且风险相对也较低。

　　此外，从国际经验看，整售不仅可以促进开发经营联合体的形成，同时能够提高开发商的专业化程度。采取整售形式，开发商在物业建设之初已经考虑需求前置因素，通过产品差异化形成竞争力。

　　对于CBD区域内的实力名企而言，写字楼不仅是一个企业的工作场所，兼顾资产保值和配置的出口，更是其对外展示形象及竞争优势的最佳载体。优质写字楼项目对于企业尤其是自用型企业而言，无疑有着更强的吸引力。不光是品质，企业对写字楼的需求还体现在体量上，即实现高品质、集中办公的诉求。

　　整层、整栋出售的写字楼，一方面，能保证企业办公环境的完整性和纯粹性，形成完整统一的企业氛围和文化，且同等量级、不是巨头不聚首的企业友邻效应，推动企业加速转型升级，实现企业间的良性合作竞争，更容易释放写字楼交付后的商业价值。尤其是一线城市，土地供应量不断减少的大背景下，自建写字楼或产业园显然不现实，写字楼的整购便成为企业实现这一需求的重要途径。

　　在另一个角度而言，整体购入写字楼在价格上更具优势。如同批发与零售的区别，这个价差，不仅是未来获利的空间，也为投资带来了一个安全垫。

　　其次，整体收购有利于进行物业的提升改造，对获取更高的租金极具优势。一般来说，将物业整体收购进行提升改造，是目前市场常规的做法。这样的好处在于，整体的改造与定位，比起个人投资者进行招租，还是有利得多。

　　整层、整栋的产权集中式的模式，可以为大企业提供更好的商业办公环境。统一的运营管理，相对个人投资者各自为政、参差不齐的统筹管理，不但可以降低成本，还可以提高写字楼的档次和运营品质，更利于实现物业的保值增值。

　　产权集中，绝非易事，对开发商的操盘实力有着更高的要求，也更依赖于专业的房地产顾问公司，进行统一的运营管理，以实现业主收益的最大化。

　　荣灿惠州中心IFC，坚持做惠州粤港澳大湾区的城市封面，城市地标资产。所以荣灿不妥协，坚持创造和预见所有的完美，坚持整层售卖、坚持产权集中，坚持最高标准，坚持做惠州行业第一，创造第一，不是单单形式上的口号，也是实质的追求。

　　荣灿惠州中心IFC，整层租售，又一创举，唯此集中式产权写字楼。