上海世界贸易大厦重新亮相 城市地产发力“城市更新”

　　随着一二线城市土地减少，城市更新成为开发商的新焦点，掌握城市更新能力显得尤为重要。在存量时代来临的当下，我国的城市更新已从传统的物质层面、拆旧建新式的城市更新，发展到城市有机更新的新阶段。

　　6月20日，上海世界贸易大厦重新揭幕，作为上海人广片区一栋老旧写字楼，上海城市地产收购后开始进行改造。

　　2015年，城市地产通过与Morgan Stanley和上海国盛集团的股权交易，收购了位于上海黄浦区广东路500号的世界贸易大厦。

　　收购之后耗时2年做设计改造和运营调整。为了彻底改善和美化大厦外部形象和环境，原福建路和广东路沿街近2000平方米、价值2亿元的黄金商铺被“破墙撤店”，开辟成户外环形车道、绿化、广场、喷水池;大厦电梯从6台增加到10台，梯速从每秒2.5米提增到4米、5米和6米;大厦标准办公楼层高从2.5 米抬高到2.88米;中央空调升级换代为24小时独立可控中央空调系统加新风系统;大厦更新增了智能化的楼宇管控系统。

　　此外，大厦在软件方面也进行了大大提升，物业管理不再是保安保洁，而是一个聚焦于平台搭建、楼宇社群运营的团队，深入了解每个入驻客户的需求，为客户在楼内配置最合适的邻居，让写字楼的软件与硬件同样职能同样舒适。

　　记者了解到，改造后的世界贸易大厦引进了清华五道口金融学院、上海黄金交易所、裸心社、腾讯好时光等品牌企业和创新型企业，在人广附近的老写字楼里，租金水平不断提高。

　　随着存量时代来临，城市更新项目越来越多。作为一种行业的整合，城市更新不是简单的拆迁，重建，改建，或更改业态，而是土地和楼宇的二次开发，关键在于项目管理团队的整合能力，是一个复合型的产业。

　　以北京盈科中心为例，盈科中心位处三里屯商圈，楼板面积约17万平由两栋甲级办公楼、两栋服务型公寓、一间大型购物中心组成。然而2012年后的大量商铺面积空置导致了租金收入持续下滑。

　　“我看中的是它的地点和体量”，基汇资本董事长吴继炜认为，以这个价格在北京无法复制的精华地段，收购到如此大型、可生产稳定现金流的项目非常难得。随后，盈科中心开始向甲级写字楼转变整体优化改造，改造后的盈科中心实现了租金和租户结构的全面升级，实现了收入水平的极大增加，如今和三里屯太古里相互呼应，一起构成了城市更新运营的典范。

　　南海意库位于深圳市南山蛇口片区。21世纪初，深圳面临经济大转型，导致超过500万平的旧厂房转产空置。当时的蛇口属于劳动密集型产区，汇集了大量工厂和工人。随着产业升级，蛇口出现大量空置厂房。2005年招商地产回购6栋三洋厂房，并进行改造;2008年三洋厂房一期改造完成，历时三年，更名“南海意库”。改造后的南海意库成为甲级花园式写字楼，定位于全球高端创意产业聚集地。目前园区就业人数4500人左右，年产值60亿元。从破旧厂房到甲级花园写字楼，从20元/平/月的租金到110元/平/月，从空置到100%满租。

　　而城市地产则是从2000年开始做城市更新项目，直到今天已经做了18年。以其收购的北京万豪中心为例，2006年，城市地产通过收购境外公司股权获得这个资产，该项目当时的债务关系复杂，曾被喻为北京城的第一烂尾楼。城市地产在2年的时间内解决了所有的债务纠纷，及时开工完成了整个13万平米的综合体建设和室内装修，当时亚洲最大的万豪酒店在2008年北京奥运会开幕前夕成功开业。

　　该项目由4栋塔楼组成，其中-3到3层由裙房联通。在奥运会结束之后，北京的酒店过剩，而写字楼的租金上涨，2012年城市地产果断决策，将其中两栋酒店客房改建为写字楼出租。2015年又改建了第三栋酒店为写字楼。至今北京项目的写字楼出租率维持在95%以上，整体收益由原来酒店的8000万/年业主利润，提升到现在每年2.5亿元的租金收益。

　　而在2018年，城市地产将万豪酒店收回，翻牌为城市地产旗下的自营酒店品牌北京璞邸酒店，拟在商业运营上通过自助经营的品牌管理和创新，进一步发现及提升资产价值。

　　戴德梁行华东区董事总经理黎庆文认为，城市更新从新定位及改造和持有，再到获得稳定的财务回报及收益，到最终的处置或退出，资产管理通过量身定制战略性的、整合的资产全生命周期管理解决方案，最终为投资者及开发商实现资产升值及投资回报最大化。

　　“资产管理的最终目标是增加租金现金流收益及项目资产价值，就是帮助业主增加NOI (净营业收入)、IRR(内部收益率)和ROI (投资回报率)等财务指标。在上海新一轮城市更新背景下，房企应积极参与到优化资产运营与管理的实践中，为自身发展增添新动力，为区域发展注入新活力。”黎庆文说。