人均住房面积大幅提高 房地产行业饱和了？

　　中国仍然需要发展房地产，在这样一个宏观背景下，我们怎么来判断当前中国房地产发展的形势呢？

　　第一，冰火两重天，“火”是火在一线城市，北京房价上涨、上海房价上涨，中心城区十万元以上，这是一线城市的普遍现象。提出限价政策，就是针对一线城市和部分的二线城市的高房价问题。其实在这些城市，实际上不是房价上涨的问题，而是住房供给不足，因为适合于中低收入人口两万元以下一平米左右的住房几乎没有。另外就是一线城市和省会城市等区域中心城市优质的公共资源也是促动房价上涨的很重要的因素，公共资源、位置条件决定房价上涨有很大的空间，这将是中国房地产供给结构中长期存在的现象。所谓“冰”就冰在大量三四线城市房地产积压现象非常明显。我们选了不同的部门包括民间单位做的统计，也根据房地产年鉴进行了测算。有些城市的住房库存消化时间达到了七年、八年，最高的十几年。针对“冰火两重天”的房地产形势，我们看到现在采取了两个针对性的政策，一个是去库存，一个是限价，但基本上是行政手段，并没有根据市场的供需情况做出合理的政策调整。

　　第二，城乡间的住房供给要发生变化。因为城镇化，农村人口进城，必须出现空间大挪移。所以这里将来涉及到2.8亿存量农民工和未来2亿多增长的农业转移人口，以及7300万城镇间流动人口，这些人的就业甚至居住的空间变化一定会影响到城镇住房的供给要增加，这将是一个大趋势。

　　第三，农村住房消费空间的变化也对未来市场格局会产生影响，特别是对淮海经济区产生影响。现在外出打工的流出地，也就是外出打工人口较多的省份，在上个世纪八十和九十年代，甚至到本世纪初，农民工挣了钱是回村里盖房。现在不同了，现在农民工要到县城里买房。农民工的儿女结婚不是看村里的房子有多么漂亮，而是攀比谁家在城里头有一套房子。在大城市买不起，但是在县城一定要有房，这也涉及到未来的子女教育和公共服务问题。再者，农民返乡创业，也是需要回家在县城买房的。所有这些变化都将影响我们中小城市的住房供给格局。

　　第四是都市圈和特大城市房地产需求还会进一步增长。首先，我列出的几个城市——郑州、成都、武汉，虽然没有一线城市涨的快，但是房价也是处于平稳的上升阶段。其次，都市圈的近郊区、远郊区，这些点住房供给结构也会发生变化。以京津冀都市圈为例，从北京市中心区最红的每平十万，再到15公里半径的郊区，再延伸到30公里以至于50公里半径，房价在不断下降，远郊区甚至降到1万左右。所以未来整个都市圈住房空间供给结构和价格的变化，也都会在都市圈辐射空间更大的范围内体现出来。

　　综上所述，当前房地产问题主要是空间结构的不平衡。站在全国的角度来说。地产的供需波动变大的主要原因就是土地财政放大住房空间结构的供给不平衡。一线城市行政区域内因人口控制政策限制了住房供给，导致中低收入人口对高价住房的过度关注。而房地产库存严重积压的城市则是因为政府和企业的双重推动，导致了房地产供给过剩，甚至对地方财政和债务产生了负面影响。

　　房地产应该因城施策

　　关于政策建议，我比较反对行政色彩过浓的干预手段。最好是因城施策，把房地产调控的政策交给地方，避免采取一刀切。因城施策就是在房价高的地区解决住房供给问题，把房价降下来。解决住房供给就是在距离主城区30公里到50公里半径的中小城市和小城镇，提供有特色的小镇去发展低价住房。举北京为例，从京津冀一体化大战略看，如何通过地产的发展疏解首都功能，缓解主城区人口增长的压力，还有很多好的政策可以发挥作用。

　　在房地产库存积压严重的城市，要采取行政、财政、金融和土地等综合手段，明确责任主体，要求城市政府负责人制定消化库存的政策。

　　加快户籍管理制度改革。还有两亿多的农村人口在城里就业，如果给这些人口落户，可能房子会卖得更快。这样的话，有利于落实中央的城镇化政策，所以户籍制度改革是推进房地产发展非常重要的因素。

　　加大都市圈的房地产供给，都市圈主要指京津冀、长三角、珠三角等，这些地区的住房供给怎么在更大空间范围内进行调整，不能简单地从人口控制的角度去考虑。应该反对通过行政手段进行限价，因为这会导致房价上涨的问题越来越突出。

　　加快农村集体建设用地改革。鼓励农民转让宅基地，带资进城。随着产业郊区化、工业郊区化，集体建设用地入市或者在不改变所有权性质的前提下，可以发展产业并降低土地成本。提供中低收入人口的住房和租赁住房，可以采取房地产商和集体土地所有者的合作，降低土地出让金过高的压力，使房地产商和农民形成共享利益，降低房价。同时鼓励农民通过宅基地的转让，可以带资进城购买住房，推进城镇化进程。

　　促进城市发展模式转型。在中西部地区的中小城市为农业转移人口返乡创业创造条件，当然也可以带动中西部地区县城房地产发展，还有就是加快房地产税收制度改革。

　　（来源：21世纪经济报道）