致敬白银时代2008-2018：N个关键词读懂广州楼市变化

2008年，房掌柜从金融风暴中出海，经历过波谷的低潮和浪尖的激越，越过狂风大浪，看过碧海蓝天，以梦为桨、继续出航。十年，房掌柜作为亲历者更是见证者，见证了房地产快速发展的十年风云变幻。

　　岁月如刀，浮生若梦，十年，广州有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼市亦然。房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018：广州楼市十年》系列文章，呈现广州楼市白银时代的全景图，敬请关注。

　　十年，一个轮回。期间，每一年的楼市都是风云变幻，发生着很多事情，大到政策出台，小到道路贯通，无论是宏观的布局还是微观的改变都在影响着楼市的走向。而，其实很多事情也可以通过关键词来总结，并由此读懂楼市变化，判断发展趋势。

　　十年楼市变迁，都有哪些关键词深入人心呢？不妨，一起来回顾一下。

　　2008年：

　　2008年，宏观调控政策风云变幻，密集出台，上半年“稳健、从紧”，下半年“积极、适度宽松”，但是金融危机大环境下楼市调整的格局已经形成，观望气氛无法打破，一、二手行业双双陷入困境。

　　在此大环境下，作为华南楼市代表的广州楼市也展现出相应的特点，包括：市场完成了从供不应求到供大于求的转换，土地拍卖市场遇冷，一、二手楼市双双“量缩价跌”，行业面临洗牌等等。

　　关键词：金融危机、政府救市、观望、降价、保值、调控、限价房、保障性住房、“90/70”政策显效

　　部分关键词解读——

　　降价：2008年，受金融危机及整体大环境影响，在消费者保持观望，住宅交易持续低下的情况下，降价/打折风、一二手联动、零首付、成本价等促销手段不断涌现。

　　限价房：2月份，广州推出首个限价房保利西子湾，申请人数远超房源量，受欢迎程度不容小觑。但随着万科新里程、龙光峰景华庭、中海金沙馨园等限价房项目陆续入市，加上周边项目的低价销售，限价房项目销售越来越困难。

　　“90/70”政策显效：2006年“国十五条”强调中小套型住房土地供应，奠定“90/70”的政策根基；随着“90/70”政策的落地，大量90平米以下的中小户型

　　保障性住房：住房和城乡建设部表示按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009年至2011年，将增加200多万套的廉租住房、400多万套的经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区改造，总投资达9000亿。

2009年：

　　随着2008年，一连串救市政策逐步落实，成交量与房价都被推高到了历史高位。2009年广州楼市成交量和成交金额均全面超越2007年，创出历史最高纪录。同时，广州的土地市场则快速经历了从底价成交到“地王”频现的戏剧性过程。

　　关键词：回暖、通胀、泡沫、地王热、捂盘、跳槽、抛盘、反价潮、中介热、保障房、楼巴事件

　　部分关键词解读——

　　回暖：经历2008年的低谷之后，在国家多番救市的大环境下，广州楼市开始重新进入上升期。

　　膨胀：金融危机后，国内市民的消费观念发生很大的改变，随时担心工作不保、资产缩水，新一轮的物价上涨被激发。在通胀预期下，投资客纷纷出手购买房子，买房抗通胀有之，跟风追涨有之。

　　地王热：随着全国房价一片上涨，全国一二线城市“地王”不断涌现；尤其是开发商对楼市信心暴涨，在融资和银行放贷非常“容易”的情况下，地王频出有如“下猪仔”一样。

　　捂盘：开发商这边在土地市场上争夺地王，那边又趁着楼市小阳春不断涨价，甚至通过“捂盘”人为造成“缺货”的局面，以促进房价进一步上涨。

　　抛盘：随着楼价持续飙升、新地王不断产生，使得本已存在的房地产泡沫越积越大，并有冲向顶端的危险。有专家指出，楼价可能在年底“冲顶”，并进入下跌通道。于是，不少投资者开始犹如“烫手山芋”似地抛房。

　　中介热：2008年楼市低迷，为了节约成本，有近百家中介行纷纷关门大吉。而从2009年第二季度开始，中介行新店如雨后春笋般涌出来。

　　反价潮：2009年初，随着一手楼价持续飙升，不少广州市民寄望于二手市场。然而，自今年3月以来掀起的“反价潮”，又让他们大大失望了一把。

　　2010年：

　　“限购限贷限融资，调控重重频加码，地王依然频出现，房价照旧往上飙……”用来形容2010年的楼市，再适合不过了。

　　关键词：限购令、房贷、房价、地王、闲置土地、城中村、房企融资、亚运城、商业地产、保障房

　　部分关键词解读——

　　限购令：2010年9月29日，国家新一轮调控开启，拿出杀手锏“限购令”，各地纷纷出台细则，最严厉的当属广州。不过，广州房价在多番调控后，虽然成交量有所下滑，但价格却不降反升。

　　房贷：为打击房地产过度投机，2010年以来房贷政策祭出重拳，除提高首套房、二套房首付外，还禁止发放三套房贷款等。

　　地王：2010年，即使是“史上最严厉”的调控，也没能阻止地价、房价飙升的脚步，楼面地价更是飙升至2万元/平方米以上。

　　闲置土地：一边是地王频现，一边是大量闲置土地在“晒太阳”。2010年9月27日，国土部联合住建部发表《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，此后，广州出台的楼市调控细则中，也加大了对闲置用地的处理力度。早前据媒体报道，广州54宗闲置土地上黑名单。

　　亚运城：2010年，广州IFC、海心沙、花城广场、亚运城等新地标的崛起，充分展示了广州的综合实力。亚运城的空前成功，不仅大大提升了五大发展商在国内外的知名度，同时，更为时下的房地产开发提供一种全新的发展思路：在房地产市场环境趋紧的情况下，可通过强强联合的方式进行拿地、开发，并发挥合作方各自的长处进行优势互补。

　　商业地产：万达广场、广州IFC（西塔）、高德置地广场、五号停机坪、万菱汇的横空出世，太古汇、太阳新天地等蓄势待发，多个商业巨无霸项目的开业及即将开业，让广州迎来了一次商业地产的喷发高潮。

　　保障房：广州市住房保障办着手制定住房保障“十二五”规划，这也是广州第一次编制保障房规划。据了解，到2010年12月，广州完成住房保障26230户，其中实物配租939户，租赁补贴等其他方式保障20405户，出售经济适用住房4886户,新开工建设保障房项目12个。

2011年：

　　2011年，限购、限价、限贷、限外……“限策”可谓是层出不穷，经济和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等多方面对房地产市场进行全方位调控，当时，被业内称为“史上最为严厉”的调控年。

　　限购限贷政策使市场致使需求减少并减缓了房价上涨的趋势。2011年广州一手住宅市场交易登记均价12725元/平方米，虽然同比上涨2.6%，但涨幅低于2003～2010年年均增长速度。

　　关键词：房产税、限购、房价控制目标、房贷优惠取消、南沙、冷、保障房、降价维权

　　部分关键词解读——

　　房产税：1月27日，叫嚣了一年的房产税，终于在上海、重庆落地，广州等地并未跟进。

　　限购：延续去年楼市调控之势，楼市进入第二轮调控。“国八条”下，广州制定出了具体限购令执行细则，本地户籍的首次置业家庭可以买两套房。限购只针对广州十区，增城从化并未限购。

　　房价控制目标：“涨幅预期不超11%”的温柔举措，让房价目标成为“上涨目标”。而增城从化逃过限购之劫，直接出台限价措施。

　　房贷优惠取消：2011年初，北京、上海、广州等包括中行、工行、农行、建行、交行在内的商业银行率先取现首套房贷优惠利率。

　　南沙：2011年初广州市长张广宁“南沙，再造一个新广州！”的豪言和十二五规划中重点发展南沙的规划已让南沙新区火了一把，8月中国社科院的“广州南沙新区定位与发展战略研究”更是让南沙区域成为年度最热区域。

　　冷：政策调控下，下半年广州楼市转冷，成交量大跌、中介上演关门潮、土地盛宴成“残羹冷炙”，无人竞拍。同时，全国降价潮也正在蔓延。

　　2012年：

　　业界人士对2012年年末楼市的总结是有“三高”：成交量连创新高、楼价持续上升、土地成交创新高。年初跳水、年末翘尾，低开高走、量价齐升是2012广州楼市显著特征。

　　关键词：豪宅限售、房企质量门、量价齐升、南沙国家级新区、个人住房信息联网、央行三年来首度降息、房产税试点、国际金融城、广州六大功能组团、珠江新城地王

　　部分关键词解读——

　　质量门：2012年伊始，当楼市还处低迷中，全国多城市一件件房企质量门事件被曝光。广州也不例外，也因质量问题引发业主打横幅进行抗议维权事件。

　　豪宅限售：2012年9月，广州再次收紧楼市调控，广州市国土房管局对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目采取限制预售规模和控制交易节奏的措施，以免高价楼盘集中签约造成广州楼市均价扭曲，开了商品房“限售”的先河。

　　南沙国家级新区：2012年9月6日，南沙正式跃升为第六个“国家新区”，其开发建设上升到国家战略。随后，一直均与南沙无缘的楼盘热销、成交量持续走高、投资客大批涌入、楼价快速提升并进入万元时代、开发商抢地等等楼市关键词，纷纷被安到这一新诞生的区域上。

　　珠江新城地王：6月19日，广州新地王诞生！恒大经数十轮竞价以总价13亿2200万夺得珠江新城商业地，楼面价32968元/平，溢价8亿2000万！

　　央行三年来首度降息：中国人民银行6月7日宣布，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此次降息距离上一次利率下调已过去了42个月，在此期间存贷款利率也陆续上调了5次。

2013年：

　　2013年11月，广州市推出了号称史上最严的“穗六条”限购政策，将二套房首付比例提高到70%，而购房资格也从连续缴纳两年社保变为连续缴纳三年社保。

　　2013年广州全市成交93035套住宅，网签均价13100元/平方米，同比2012年的12264元/平方米上涨8.1%，顺利完成房价控制目标。

　　关键词：假摔、为控楼价“多管齐下”、新国五条、20%个税、二手房交易潮、五限、地王、保障房进入公租房时代、租不起、穗六条、千亿房企

　　部分关键词解读——

　　假摔：按照广州市的官方说法，前11个月楼价同比涨幅仅10.1%，距离完成年度控制目标仅一步之遥。不过这个数据背后，却是政府使出浑身解数对楼市进行各种限制，开发商也采取了两套合同的方式变相拉低网签楼价，广州楼价今年明显假摔了一把。

　　为控楼价“多管齐下”：广州为了完成楼价年度控制目标，可谓“多管齐下”。“限购、限价、限贷、限售、限签”，组合成2013年楼市新词“五限”。其所带来的影响巨大，由限价衍生出的“双合同”令这个市场更加混乱，买家的负担更重，数据也失真了。

　　20%个税：楼市新政“新国五条”细则于3月1日傍晚在中国政府网上发布。其中涉及的内容“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”在全国引起了轩然大波。

　　地王：这一年中，广州十区中除了天河以及越秀，其他8个区都轮流将地王纪录刷新了一遍。

　　租不起：截至至2013年11月，全国房租连涨47个月，广东房租连涨50个月。

　　千亿房企：2013年由于大体量扩张的规模效应显现，国内大型房企业绩普遍超水平增长，前50家房企销售总额达21355亿元，千亿房企扩张至7家。

　　2014年：

　　2014年，广州房地产市场在“史上最严限购”政策的作用下，从3月起成交量开始下滑，至9月到达谷底，库存则节节攀升。

　　2014年广州楼市新增供应虽同比大增三成，但在“穗六条”政策作用下，全年成交量下滑超过16%。

　　关键词：前三季度楼市遇冷、限购松绑、房贷新政、央行降息现"卖房买股"论、广州公积金新政、从化增城撤市设区 黄埔萝岗合并、广东自贸区获批 将主打港澳优势、广州提前完成800亿卖地任务、开发商的互联网实验、第四季度楼市反弹

　　部分关键词解读——

　　限购松绑：全国46个限购城市中，已有41个城市取消或放松限购。据统计，目前，全国仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市尚未取消限购。一些限购城市虽然没有官方的口径，但在实际执行中，已悄然放开限购。

　　房贷新政：2014年9月30日下午，央行银监会正式出台文件，放松首套房认定标准。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

　　广州公积金新政：10月份，广州市公布《广州住房公积金个人住房贷款实施办法》和《关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》向全社会征求意见。其中拟规定已使用过住房公积金贷款的，将不再予以贷款。

　　从化增城撤市设区 黄埔萝岗合并：广州市政府2月13日晚7时发布公告称，2014年2月12日，省政府将《国务院关于同意广东省调整广州市部分行政区划的批复》转发至广州市人民政府。国务院同意撤销广州市黄埔区、萝岗区，设立新的广州市黄埔区；撤销县级从化市和增城市，设立从化区和增城区。

　　广东自贸区获批 将主打港澳优势：国务院总理李克强12月12日主持召开国务院常务会议，会议指出，将在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区，以上海自贸试验区试点内容为主体，结合地方特点，充实新的试点内容。

开发商的互联网实验：万科与淘宝推出了通过余额宝参与的指定特价房秒杀与余额宝高倍返利活动；保利以全系项目6%专属优惠等优惠推出了"双11购房月"；富力则是"双11微信购房节"，18城的30个盘同时上线；方兴更是宣称以3.3亿元的总优惠金额启动"双11光盘节"……在互联网的冲击下，中国地产已由卖方市场转向买方市场，继续依靠旧有的模式已无可能。

　　第四季度楼市反弹：随着10月份以来各地信贷政策陆续调整，加之11月21日央行降息，政策叠加效应对房地产销售产生积极影响，11月份70个大中城市新建商品住宅成交量较10月份有所放大，为年内新高，房价环比降幅进一步收窄。

　　2015年

　　2015年，堪称最佳买房年，央行连续五次降息降准，还有各种政策“松绑”：在广州，购买90平以下首套房，公积金首付降低至两成，但商贷依然执行二套七成政策。公积金也有新政发布：首套结清二套首付三成；首套未清，二套首付四成。

　　关键词：公积金、330新政、十一区、自贸区、降息降准、新不动产证、二孩政策、限外令、库存、地王

　　部分关键词解读——

　　330新政：2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，《通知》对二套房首付、个人住房转让免征营业税的期限等都作出了调整。330新政作为2015年释放购买力的开端，刺激楼市力度之大，远远超过了市场之前对政策的预期。

　　自贸区：南沙自贸区于4月21日挂牌成立。挂牌后半年，成交量环比涨幅大，成为广州第二大成交量大户，追赶番禺、黄埔等传统的成交大户，仅次于增城。同时，自挂牌以来，多个在南沙投建的重大项目迅速取得进展。

　　降息降准：央行年内的5次降息和4次降准，活跃了货币市场和资本市场。

　　二孩政策：2015年10月29日起决定实施全面放开二胎政策。至此，实施了30多年的独生子女政策将退出历史舞台。

　　限外令：2015年8月28日，包括住建部、商务部等部门在内的六大部门表示，决定对中有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。

　　2016年：

　　2016年，本是重点”去库存“的一年，年初全国130城”因城施策“进行去库存，万万没想到这样竟然让楼市过热，成交火爆的同时全国房价随之普涨，引发了930开始的全国19城调控潮，此后一触即发，全国各地先后进行楼市突击整顿，重提明码标价。

　　关键词：库存消化、成交火爆、全国普涨、调控升级、突击整顿、明码标价、地王频出、土拍升级、房企暴走、万科变局

　　部分关键词解读——

　　库存消化：去库存成工作重点，全国出现130城去库存新政，而广州却经历了从“去库存”到“库存荒”的转变。

　　成交火爆：12.4万套的成交刷新了广州楼市的成交记录，各大开盘现场均是人山人海，连续多个月成交突破万套，无疑是最火热一年。

　　全国普涨：全国楼市像“火箭”一般一路高升，热点城市涨幅甚至超过30%，广州白云区年内最高涨幅达27%，全市涨幅达12%。

　　调控升级令：年遭遇了史上最严调控潮，9月30日到10月8日，全国各地密集出台各类重启限购或者调控加码的政策，目前调控仍在持续。

突击整顿：重点整顿和打击开发商以及中介的不法行为成为本轮楼市调控的重点：出现史上最严广告法，开发商连夜删稿、严查二手房源导致中介门店开天窗。

　　明码标价：国务院提出商品房销售时需要明码标价，一房一价进行公示，全国各地纷纷响应，在政策刚出之时，经过走访发现，广州各大售楼部大多有做出相应的公示。

　　地王频出：广州一年之内拍出7个区域的地王，一周时间同时刷新5区地价，这样的盛况是空前的。

　　万科变局：从2015年起万科就陷入股权纷争，到今年愈演愈烈，宝能和恒大介入，事态仍在发展。

2017年：

　　在“房子是用来住的、不是用来炒的”的楼市调控目标下，2017年，广州上半年先后采取“限购、限贷、限售、限商”等多重政策进行调控；下半年积极发展住房租赁市场；同时，广州住房信贷亦一路收紧。

　　关键词：调控升级、双合同、利率上浮、租购同权、长租公寓、土拍花样百出、粤港澳大湾区、房地产税、房住不炒、长效机制

　　部分关键词解读——

　　调控升级：自2017年“317”调控政策升级以来，全国楼市经历了大大小小的调控200次有余，而且一次比一次严厉， “限购、限贷、限售、限签、限离、限价、限商”等组合拳步步紧逼。对于广州来说，最值得关注的是3月份的“317新政”、“330新政”。

　　双合同：“3月新政”后，因限价、限签而催生出的“双合同”也在广州一手楼市中大肆其行，大部分楼盘将购房合同、装修合同或车位进行捆绑销售，大大提高了购房者的买房门槛，真实的房价涨幅也被掩盖。

　　利率上浮：受限购政策的影响，早在2017年5月，全国的房贷利率持续上浮。房贷利率的上调，使得原本高额的首付和贷款压力更“雪上加霜”。

　　租购同权：2017年7月17日，广州市政府官网挂出《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，在具体措施中的第一条，提出中国住房租赁史上可能具有里程碑的一条措施：租购同权！

　　土拍花样百出：2017年3月前，广州供地方式以“限地价+竞配建”为主，地块溢价率普遍超过100%。4-7月，供地方式加入“竞自持”，成交楼面价和溢价率降低，但需自持20%-55%。四季度，起拍价提高导致溢价率有所降低，但地价占周边房价仍超过6成。

　　长效机制：2017年中国房地产调控有着与以往数轮不一样的底色，多个城市供地政策发生变化，租购并举、共有产权房等理念相继问世，种种措施充分显示了住房制度改革步伐正在持续前进。

　　2018年已经过去接近半年，对于广州楼市的发展，未来广州房地产政策将以分类调控为着力点，重点发展租房租赁市场，信贷层面会将继续收紧，金融去杠杆是一个主要的