当“鬼城”已成往事 惠州楼市“咸鱼”翻身一年有余

　　从深圳（楼盘）市中心往大梅沙到惠州（楼盘）的沿海高速，一直往前走，一个多小时过后，便是惠州市大亚湾经济技术开发区。

　　往西到达石化大道，就是大亚湾真正的中心区。途间你会发现，宽阔的街道与马路空荡荡，难得看见一个人影。

　　这是2014年夏天，中国房地产报记者在惠州看到的景象。那时候，惠州正在备受“鬼城”帽子困扰。

　　当时一个故事广为流传，说2012年深圳某公司白领被大亚湾的蓝天白云打动，尤其是被不足深圳五分之一的房价所诱惑，在大亚湾一个小区给父母买了一套98平方米的三房两厅的高层洋房，总价不足40万元，房子装修好后将父母接来居住，自己在深圳上班，周末过来看望父母兼度假，一个月后，当他再次来到大亚湾的家中时，父母已收拾行李回了老家，询问后双亲告知，整个小区1000多户人家，只有不到10户人家入住，买菜要坐公车近一个小时，车颠得人骨头都要散了，晚上在无人的小区散个步，经常被婆娑的树影吓得要犯心脏病。

　　无奈之下这位白领将房子出让，加装修家电50万元挂牌，三个月无人问津。降至45万元，到2014年两年时间过去，这套房子降到38万元仍然还在房屋中介挂着，依然无人问津。

　　在2016下半年之前，这个疯狂的房地产新贵城市，就算是亏本卖房，你一样找不到买家。

　　就像是吴下阿蒙的故事反转，现在就不一样了。

　　饭桌上，惠州人现在讨论得最多的话题也变成了“粤港澳大湾区”“深圳东进战略”这些政经大事。

　　“房价真的涨了很多。”“临深地铁房都卖完了。”“第一次感觉国家发展战略直接影响到自己的生活。”一些惠州居民说。

　　“以前每年政府都办房展，现在买房就像买白菜”

　　事情发生转变要从去年说起。2017年3月，国务院印发《关于深化泛珠三角区域合作的指导意见》，提出携手港澳打造粤港澳大湾区。粤港澳大湾区是由“广州（楼盘）、佛山（楼盘）、肇庆（楼盘）、深圳、东莞（楼盘）、惠州、珠海（楼盘）、中山（楼盘）、江门（楼盘）”9市和香港、澳门（楼盘）两个特别行政区形成的城市群，即“9+2”城市群。

　　今年3月全国两会期间，习近平总书记在参加广东代表团审议时专门提到，广东要抓住建设粤港澳大湾区重大机遇，携手港澳加快推进相关工作，打造国际一流湾区和世界级城市群。

　　中国房地产报记者查阅发现， 2017年，“9+2”地区GDP总量正式突破10万亿大关。根据国家统计局初步核算，2017年国内生产总值GDP为827122亿元，也就是说，大湾区创造了全国1/8的GDP。

　　政策风口+经济腾飞，粤港澳大湾区的发展势头全球瞩目，这些地区的房地产投资也变得愈发火热。调控政策最能反映楼市情况，大湾区城市群中的广东9个城市，目前已有广州、深圳、珠海、佛山、东莞、中山和江门7个城市进行了限购调控。

　　惠州和肇庆成为9城中两个不限购的城市。整个5月份，惠州楼市成为新闻多发之地，“午夜抢房”的视频引发的关注与讨论不断发酵，限购传闻沸沸扬扬更加剧了恐慌买房。面对这种局面和现象，5月29日，惠州市大亚湾区房管局不得不发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法行为的声明》，对惠州限购的不实信息进行辟谣。声明指出将继续强化限制性购房措施，严厉打击投机炒房客，并对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，核定是否存在恶意投机炒房行为。惠州市房管局相关负责人表示：“该政策与限购无关，暂缓网签也并不是暂停网签。”

　　记者梳理惠州过去7年的房价和销售量发现，2017年惠州新房销售价格终于破万。惠州楼市的咸鱼翻身和大跃进要从2016年下半年到2017年说起。2016年10月4日，深圳市政府颁布了新的限购政策：一是社保时间由3年变5年，二是无房无贷款记录首套首付比例最低30%，三是无房有贷款记录首付比例不低于50%，四是有房二套贷款首付比例不低于70%。

　　这份新政棒杀了投机客企图用低首付的杠杆去撬动深圳楼市的意图，提高了购房门槛和首付后，附带限制了很多社保年限不够和经济实力不足的购房者。深圳的需求被迫外溢到周边的东莞、惠州、中山。乐有家数据显示，惠州购房者常驻城市中，有58.6%是深圳，惠州本地的只有31.5%。2017年3月，国务院提出“9+2”粤港澳大湾区规划，2017年3月、4月东莞、中山相继出台限购政策，惠州优势立刻显现。

　　资深炒房客杨胜（化名）表示看好惠州。粤港澳大湾区规划出台后，国家是否也会像对待雄安和海南（楼盘）那样立即出台楼市调控政策，这是投资炒房者们抱有幻想的地方。

　　承接着深圳需求外溢和大湾区概念，进入2018年后惠州住宅销售更是量价齐升。一些楼盘销售人员背后开始推波助澜，微博一搜“大亚湾 买房”，满屏都是哄抢视频和售楼告急的消息。

　　这让人很难想象2016年上半年以前惠州还被叫作“鬼城”。对于惠州本地人来说，他们原来根本想象不到这样的场景。拿大亚湾来说，“原来配套不行，又没人气，就是个‘鬼城’。”大亚湾居民李萍对记者说，“以前为了去库存，每年5月，本地政府都会举办房展会，给买房者每平方米100元的优惠补贴，现在已经完全不需要了。外地投资客买房就跟买白菜似的。”

　　“本地刚需想买房，不是一件容易的事”

　　粤港澳大湾区， 宽松的购房政策，让各地投资客涌入惠州。他们救活了当地原本沉寂的楼市，也给当地居民带来了烦恼。

　　惠州招聘网数据显示，当地的居民的月平均工资在5100元左右，包括普通的公务员。“这里的房价跟一线城市肯定没法比，但是本地居民想买房也不是一件非常容易的事，特别是一些工薪阶层和刚毕业的大学生。”李萍说。“因为一些楼盘卖得很好，有些开发商开始挑客，首付都提到了五成。”

　　就是这种局面，促使5月29日，惠州市大亚湾区房管局发布了声明，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，核定是否存在恶意投机炒房行为。并强调暂缓网签并不是暂停网签，而是为了将炒房客给清理出去。

　　问题是，能清理吗？关于这次声明，记者采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进，他表示：一次性购买3套房的现象，其实是不计成本的购房，本身就不是自住的需求，而且也容易带来房屋交易市场的恐慌。所以惠州此次限制性购房声明，强调了既要限制认购，也会在后续提供资金核查，政府一方面想规范市场交易，一方面也想防范交易资金的风险。

　　另一边，惠州市住建局5月31日公布的《惠州市住房发展规划（2017-2021年）（公众咨询稿）》透露，惠州市将在2017-2021年新增各类城镇住房60.5万套，其中商品房55万套，保障性住房0.8万套，人才安居住房2.7万套，租赁住房2万套。

　　一名不愿透露姓名的房地产人士告诉记者，对于地方政府来说，在重大规划的机遇前提下，谋求经济发展是天经地义的事情。惠州目前依然没有限购，5月29日发布的声明虽然为了打击炒房客，但也再次强调其不限购。

　　数据显示，2017年，惠州全年成交了15万套商品住房。规划提到的5年内新增的60万套住房，如果控制不理想，按2017年的速度，不到4年就可卖光。

　　有意思的是，2014年的时候，惠州市政府一度因为基础设施问题被指不作为。当时，大亚湾住建局有关负责人在接受中国房地产报记者采访时坦承，“现在楼盘空置率高，配套设施不全，人气不旺这些问题，关键是产业集群配套建设不完善，服务业、商业难以跟上房地产市场的发展。”从2011年至2013年11月，大亚湾区累计出售新建商品房69502套，619万平方米。当地户籍人员购买只有4160套，仅占6%。

　　买房和造房时代再次袭来。惠州市房地产官方数据发布平台惠民之家监测的网签数据显示，1~3月份，惠州全市新建商品住宅网签交易房源32963套，网签房源面积则为349.1万平方米，环比2017年度四季度均滑落13个百分点，但同比上浮近二成。

　　深圳客，全国客，甚或是粤港澳大湾区的港澳人士，都不会放弃到惠州楼市置业和投资，惠州面临的考验，刚刚开始。

　　不同的是，从“鬼城”到“价值之城”的转变，包括惠州的基础设施在内，会受到极度的考验。

　　（来源：和讯名家）