龙岗将启动分区规划 探索“先租后让”的土地出让方式

　　枢纽核心地区立体开发

　　深圳交通近年来快速发展，多个站点变成枢纽核心。然而，目前深圳对枢纽及周边地区高强度的立体综合开发带来较大制约，例如深圳北站功能较为单一，未能最大化利用轨道枢纽带来的人流聚集等有利因素，资源利用不够充分，产城融合度不高；福田高铁站及周边核心片区部分公共廊道距离过长，连而不通，使用效率极为低下。

　　为建设一个功能高度混合、产业高度集聚、资源高效利用、活力高度释放的城市枢纽综合体，龙岗将制定适宜的综合开发指引，探索公共利益与专有开发权属利益共享的规划、建设、管理和运营机制，并厘清政府与开发单位的权责界限。

　　接下来，龙岗将以大运枢纽及平湖枢纽为试点，由龙岗区政府组织开展轨道枢纽核心片区立体开发指引研究工作，借鉴东京及香港等地区的枢纽开发经验，打造龙岗东西两个片区立体城市综合体标杆。

　　关键词二：土地

　　除了未来规划的创新，在既有的土地上，如何“拓空间、保发展”呢？龙岗区探索新的土地出让、整备和开发模式，让每一块土地，发挥其最大价值。

　　探索“先租后让”的土地出让方式

　　龙岗区土地资源紧张，且能满足直接出让的净地存量有限，传统的土地出让模式，产业用地一经出让，使用年期就是20年、30年，即使出让后项目无法达到预期的要求，也无相应的退出机制，这在一定程度上造成了资源的浪费。

　　为改变这一情况，龙岗区率先在全市探索试行“先租后让、租让结合”的产业用地供给新模式，同时建立产业、规划国土、市场监管、税务等多部门的“全方位、全周期”联合监管机制以及用地退出机制，真正实现了产业用地的供地精准化、用地集约化、监管责任化以及产业优质化，为产业空间发展提供了新思路。

　　例如，政府以先租后让方式供应一宗产业用地，租赁期限为5年。如A企业竞得该地块，需与政府签订土地使用权租赁合同及产业发展监管协议。租赁期限内，若A企业的产值、税收等各项指标通过履约考核，则上述土地使用权由租赁转为出让；如果未能通过履约考核，租赁期满将收回土地使用权。

　　土地整备有新招，利益统筹较适合龙岗存量土地开发

　　龙岗区可用土地紧张，未来土地供应主要通过存量土地二次开发。原村集体掌握的建设用地约占全区一半，现状开发强度低，“边角地”“插花地”“零星地”相对较多，二次开发潜力较大。但城市更新立项门槛高、项目实施范围及空间布局有局限性，不能全面解决龙岗土地开发问题。

　　为此，龙岗将城市更新与土地整备联动，利益统筹政策成为比较适合龙岗存量土地开发政策。由政府引导、原村集体为主体，以原农村集体实际使用的土地为整备对象；以公共利益作为土地整备的切入点，优先保障公共基础设施用地；在利益分配环节，充分保障原村集体的权益与发展诉求。

　　上井整备项目位于龙岗区宝龙街道龙东社区，大多为低密度建成区，且自发无序建设，现状居住、工业用地相互穿插，基础设施不完善。龙岗依靠利益统筹政策优化布局，统一考虑片区经营性用地开发、公共配套设施与交通市政设施建设。北侧规划为生活区，南部临近高快速路，规划为产业园区、教育和文体设施相邻布设，东北侧私宅进行综合整治，成为龙岗利益统筹样本。

　　委、区共享规划国土基础信息

　　龙岗以“标本兼治、分类处理，遏制新增、消化存量”为目标，在确保违建“零增量”的同时，对存量违建实施分类处理，逐步消化。龙岗区结合实际，率先对辖区内存量违建手续完善、烂尾违建处理、非商品住宅建设、历史违建综合整治、危房拆除重建等历史遗留问题开展疏导政策研究，市规划国土委给于政策指导，形成可操作、可实行的“一揽子”解决方案，并以问题突出街道或社区为试点开展疏导工作。对于试点成熟的在全区推行，为全市推广提供决策依据。

　　另一方面，当前市规土委与龙岗区还没有实现规划国土基础信息的互联互通，区规划土地监察部门目前还不能直接通过特定系统，实时查询宗地权属、地籍信息、土地利用总体规划、土地利用现状、法定图则、生态控制线、一级水源保护区等规划国土基础信息，查违工作效率大打折扣。因此，委、区打破信息壁垒，建立起信息联动机制，共享规划国土基础信息，助力查违效能提升。

　　关键词三：生态

　　近年来，生态发展越来越收到关注，土地开发和生态结合，成为新趋势。本次合作框架协议就提出，探索基本生态控制线管控新模式和探索现代都市田园保护利用新模式。

　　开展生态控制线内建设用地清退

　　随着城市管理的日益完善，城市核心生态地区保护、生态资源共享利用、重大民生工程规划选址需求等问题日益突出，一定程度制约了部分社区的发展建设。龙岗在正确把握基本生态控制线铁线管理的基本原则下，坚持占补平衡，优化生态空间格局，提升生态服务功能，协调生态保护与城市发展。

　　龙岗区坪地街道面积约53平方公里，整个街道约48%的面积位于基本生态线内，部分社区开发建设滞后，线内线外经济发展、居民收入水平差异明显，社区发展及民生问题亟需解决。以此为试点，龙岗探索建立基本生态控制线内建设用地清退与线外城市更新和土地整备的联动实施机制，通过土地置换、指标腾挪和容积率转移等多种途径调出基本生态控制线；同时探索以引导扶持线内已建工业区产业转型升级为目标的综合整治新方案，出台生态线内已建成工业区综合整治实施细则，引导与生态环境保护相适宜的产业落地。

　　探索现代都市田园保护利用新模式

　　牢固树立绿水青山就是金山银山的发展理念，委、区共同探索、全力推进高度城市化地区耕地保护利用新模式，提升耕地和基本农田利用效率，高标准建设现代都市田园示范区，打造“深圳都市田园新名片”。

　　龙岗以平湖街道白泥坑片区、龙岗街道同乐片区为试点，针对农业新产业、新业态对耕地保护利用的新要求，打造同时具备农产品生产、景观生态、农事休闲、农业创新科技等多种功能的都市田园示范区。

　　声音

　　龙岗区委书记张勇：此次框架协议的签订是市规土委与龙岗区共同推进的一项改革实践，是龙岗发展的重要契机。全区要少讲空话、深谋远虑、主动作为，认真厘清空间，珍惜现有资源，进行科学精心规划，把规划落地，谋划未来发展，在土地上“做好文章”，为龙岗人的第一个“百年梦”共同出力，编制未来美好发展蓝图。

　　深圳市规划国土发展研究中心副总规划师王承旭：由于深圳原特区、原二线沿线及外围三个圈层和东中西三条轴线上十个辖区区位条件不同、功能定位差异、资源条件各异、发展起点不一，规土委立足全市的政策导向和管控要求具体到各区时难免略显针对性不足、弹性不够，本次委区合作较好地解决了这一难题，充分结合了深圳先行一步整合相关职能到规土委的体制优势和主导具体实施的龙岗区积极应对的主动，是国家机构改革目标落到实处的具体实践。

　　新城市规划建筑设计有限公司常务副院长肖靖宇：委、区合作共建领导小组后，部分项目审批效率将得到极大提高，如在公共项目实施方面，提出的全面梳理、分类推送、批量审批工作模式，势必会加速公共项目的落地建设，为市场在城市建设中更好地发挥主体作用提供更为高效的支撑。规土管理与项目实施的权责充分对接，使得规划决策更贴近实际，凸显出服务型政府特色。

　　（来源：南方都市报 张一鎏）