5月19日,住建部政策专家顾云昌现身深圳前海,发表《大湾区下政策下的地产投资机遇》主题演讲,对住房制度改革、房地产对国家经济的贡献、粤港澳大湾区、房市与楼市等热点问题给出了深入浅出的分析与解答。
金句速读:
1、住房制度改革是中国最成功的改革之一,1998年全国城市人均住房面积7平,现在人均37平。
2、如果没有房地产,中国经济发展不会那么快,房地产对中国经济增长的贡献接近10个百分点。
3、粤港澳大湾区是中国第一个大湾区,也是最有条件打造大湾区的地方。
4、房市是住宅,楼市是住宅外的其他房地产,政府调控针对的是房市不是楼市,要分清楚楼市投资和房市投资。
5、房市三年左右一个周期,深圳这轮周期是2015年下半年开始的,2016年达到高峰,2017年开始往下走,2018年还在往下走。
6、为什么深圳房价涨得如此之快?主要是M2广义货币超发造成资产价格泡沫。
7、一个地方产业发展潜力越大,投资价值越大。
房地产对中国经济的贡献接近10%
今年是2018年,是改革开放40周年,也是中国住房制度改革20周年。
1998年全国城市人均住房面积7平,解放前人均住房面积是9平,现在人均住房37平,而且是在城市人口不断增加的前提下。
没有房地产的发展,中国的城市面貌有这么大变化吗?有这么多高楼、这么宽的马路吗?
顾云昌称:“中国现在已经成为世界第二大经济体,如果没有房地产,中国的经济不会发展那么快,房地产对中国的贡献是绝对的,现在中国每年新建的房子是世界每年新建房子的一半,房地产对中国经济的增长接近10个百分点,如果把建筑建材、布品等加在一起带动相关产业,大概占到30%。”
“如果没有房地产发展,还是像过去那样,我们每年经济增长不可能有8%、10%,可能连5%都不到,这毫无疑问。房地产对老百姓的居住条件、对城市面貌、对中国的经济贡献是巨大的,所以国务院把它定义为国民经济重要支柱产业,目前为止也是全国居民家庭的主要财富所在,中国60%-70%的财富在房子里,这是实践证明的。”顾云昌表示。
粤港澳最有条件发展大湾区
粤港澳大湾区与纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区并称世界四大湾区。粤港澳打大湾区包括11个城市,人口6600万,全国的二十分之一。总量不如纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区,但许多数字接近纽约湾区。
粤港澳大湾区的发展目标是“三区一群”,即更具发展活力的经济区、宜居宜业宜游生活区、粤港澳深度合作示范区和世界级城市群。
“粤港澳大湾区是中国第一个大湾区,是最有条件做大湾区的地方。”顾云昌表示,“粤港澳大湾区有两个核,广州和深圳,广州和周边的珠海、中山、佛山形成了城市群的格局,深圳和周边的惠州、东莞形成了城市群的格局。城市群是提升国家经济竞争力的集群,国际竞争就是城市群之间的竞争。”
政府调控针对的是房市不是楼市
楼市、房市不都是房地产市场吗?顾云昌提出一个新概念,他认为盖在土地上的房子叫房地产,但房地产只是个载体,住宅是载人的,非住宅是载产业的,房市与楼市这两个概念有着本质的不同,房市讲的是住宅,是居住载体,楼市是除住宅外的其他房地产。
顾云昌指出:“从2006年第一次房地产市场出台调控文件以来,国家宏观调控始终是针对房市,从来没对楼市进行调控。”
“前海的高楼大厦都是为现代产业服务的,实际上都是搞投资、搞经营。投资房地产,不仅投资住宅地产,还有楼宇地产。美好生活、幸福产业、升级转型都需要大量的楼宇,要注意楼宇经济的发展。”顾云昌提醒。
M2超发是深圳房价暴涨的主因
为什么深圳房价上涨如此之快?顾云昌认为,主要原因是M2(广义货币)超发造成资产价格泡沫。
2000年全国M2(广义货币)发行13.6万亿,2015年M2发行达136万亿,总量涨了10倍,现在是160几万亿。
此外,顾云昌还提出,土地错配和缺乏投资渠道也是两大触因。他表示:“十九大提出要建立“多主体供给,多渠道保障,租售并举”的住房制度,深圳的主要问题是供给不足,没有土地,所以千方百计增加土地供应量,千方百计多渠道保障。另外,投资渠道相当缺乏,缺少能让老百姓投资的金融产品,所以导致拼命投资房市。”
产业发展潜力越大投资价值越大
写字楼、商业、产业园区、总部基地、养老地产、文化地产,每个类型的地产都有各自的特色,房地产是载体,所承载的产业不一样。
顾云昌表示:“未来,前海写字楼林立,高新技术产业、第三产业充分发达,将来还是金融发展的地方,这些产业的投资价值应该很清楚。每种产业不一样,发展的潜力、发展的前景不一样,用一句话讲投资说不清楚,但我认为只要这个地方有产业发展的潜力,产业发展潜力越大,投资价值越大。”
结语
对于2018年全国房地产的走势,顾云昌预判,“下行、平稳、小年将是主关键词,整个交易总量肯定超不过去年,尽管目前超过一点,到年底肯定超不过,房价基本平稳,有的涨,有的跌,基本上涨得很慢,跌的可能性更小,是个小年。”
2022-06-27 16:56
2022-06-27 16:52
2022-06-24 10:28
2022-06-23 17:56