东莞长租公寓实地考察：租金优势不大 租客多是90后

    5月初，又一品牌房企碧桂园高调宣布进驻东莞长租公寓市场，并且提出打造“长租城市”的概念。5月15日，东莞首个市属国企住房租赁企业打造的青年人才公寓“莞寓”样板房也正式开放，宣布下月可以签约入住。

　　东莞长租公寓市场再次风起云涌。楼市黄金期结束，住宅利润变薄的情况下，各大房企进入长租公寓市场，不少企业开始谋求服务多元化发展，以期能够在日益激烈的竞争中胜出。

　　记者调查：东莞长租公寓市场有三种形态

　　国企打造青年长租公寓，将可享受住房补贴

　　作为首个由市属国企打造的东莞青年长租公寓，“莞寓”由去年正式宣布装修改造，至今年5月15日样板房开放，吸引了不少业内人士的目光。

　　昨天，记者来到位于莞温路汇众中心的“莞寓”公寓参观，该公寓项目由一幢旧物业改造而成，目前正在进行最后的装修。大堂已经基本布置完成，铁艺书架、简洁的沙发，布置的绿色植物和健身器材等都透着一股年轻人喜欢的小清新。

　　店小二卢先生告诉记者，该项目共有180多套公寓，均为30~40平方米的单间，设计风格有粉色、蓝色、白色等，家具配齐，租客可拎包入住，租金约1300~1500元/月，目前预订还可以享受不同的折扣优惠。

　　与其他青年公寓相比，该公寓的优势在于符合条件的租客，后续可以根据政策申请到政府提供的住房补贴。店小二向记者透露，该青年公寓招租除了要求年龄在35岁以下外，还优先接受本科以上学历年轻人的租赁。“在这里入住的租客，本科以上学历、在本市没有购买住房，缴纳东莞社保的，在政策正式执行后将可申请每年3000~6000元的租房补贴。”他告诉记者，申请到租房补贴后，租金和周边的农民房甚至相差不大，目前已经吸引了不少白领过来咨询。

　　房企转型进军长租公寓

　　房企转型打造青年长租公寓已是近几年的热门话题，世联行、万科、中天等企业纷纷在东莞打造青年长租公寓。

　　5月5日，BIG+碧家国际社区莞深品牌发布会在东莞市中天碧桂园·方程创意谷举行。碧桂园莞深区域长租公寓负责人杨巍介绍，当前莞深区域长租公寓管理部已签约8个项目，预计持房量逾2000间。其中，东莞方程创意谷店、东莞展览中心店两店在当天即开业，分别选址在东莞南城、厚街，近400间公寓可供租客拎包入住，当天签约可享受8折优惠。

　　万科比碧桂园进入东莞长租公寓市场时间更早。目前万科在东莞已经开业的万科泊寓一共有4家，分别是南城769店、世博店、香园店和虎门金洲店。万科相关负责人介绍，虎门、松山湖、城区将是万科泊寓未来拓展的重点区域。此外，世联行的红璞公寓、中天的悦居公寓等，在业内也都已有一定的知名度。

　　年轻创业者投资“小而美”公寓

　　位于南城沙苑市场三楼、四楼的“城市主场”青年公寓是东莞最早出现的“小而美”的长租公寓之一，经常吸引年轻租客和创业者参观。

　　这个公寓项目由五名在东莞创业的年轻人利用旧宿舍、投资500万元改造而成，公寓户型面积在40~60平方米之间，房间分别布置成粉、紫、蓝、白、黄等五种不同的颜色，艺术酒店式的“文艺范”设计风格，深受90后年轻人的喜爱。

　　公寓中庭花园移植了美丽的桂花树，摆设休闲座椅供年轻租客们喝茶聊天，前台设有图书室，书籍可以随意借阅，与其他的青年公寓相比，城市主城的公共活动空间比较大。顶楼还可以一起做饭、健身、看星星，租住在这里的年轻人还不时组织一些烧烤、原创音乐会等活动。

　　公寓管家告诉记者，公寓里租住的人基本都是在南城工作的年轻白领，除了上班族外，还有不少是年轻的“创客”，房间基本上处于住满的状态，本月腾出了一两间房，但很快就有人申请入住了。

　　存在问题：租房习惯仍需培养

　　随着各大企业进入长租公寓市场，长租公寓的竞争也越来越激烈。而且东莞长租公寓也存在一定的劣势，如长租公寓租金与商品房小区公寓基本持平，优势不明显;由于长租公寓多由三旧项目改造而成，项目的装修、设计风格等参差不齐，位置多数在老旧区域内，周边环境相对较差，辐射区域也相对有限。

　　此外，城市主场国际青年公寓CEO杨树认为，东莞市场与深圳、广州、厦门等年轻人更多的市场相比，租住青年长租公寓的习惯仍需要培育，长租公寓的盈利也需要较长的时间。

　　不过他认为，特别是随着90后逐渐成为租赁市场主要人群，他们对生活品质、居住环境要求的不断提升和多元化，使得租赁市场悄然发生着变化。“租赁市场习惯需要耐心培育，但东莞对居住有追求的年轻人越来越多，我们对于长租公寓租房习惯培育非常有信心。”

　　未来：服务升级并多元化发展

　　为了在长租公寓市场竞争中突围而出，长租公寓服务升级迅速成了企业研究的方向。记者了解到，不少企业在打造长租公寓产品时开始有意识地围绕周边企业、园区进行设计，重点服务周边创业园区、企业白领等租客。如万科泊寓香园路店入住的多是在方圆五公里内从事设计师、策划师、媒体等工作的90后年轻人，距离该店不远的地方是万科打造的769文创园，也是不少租客的工作所在地。

　　碧桂园则从去年正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”以来，就提出“长租城市”概念，探索以长租公寓为核心，办公、社交、娱乐、商业相融合的生活功能延伸产品。碧桂园集团莞深区域执行总裁陈军表示，“我们试图打通上下产业链，引进零售、娱乐、健康、出行、教育等优质社会资源，打造有碧桂园特色的长租公寓。”碧桂园集团长租经营管理部总经理杨鹏也介绍，未来，除了针对都市青年白领的“BIG+碧家国际社区”之外，碧桂园还将搭建涵盖高端金领、蓝领等不同人群的长租品牌矩阵，以更丰富产品来满足市场需求。

　　而打造东莞本土的长租公寓品牌“莞寓”的东实集团子公司东莞安居公司也已经在为多元化发展做准备。据了解，除了青年公寓“莞寓”外，未来该公司还将打造家庭公寓“莞家”，养老服务公寓“莞颐”等，产品细化，服务向多元化发展。

　　租客：能交友但租金不算便宜

　　1992年出生的小罗在去年9月搬进了位于南城香园路的万科泊寓。他告诉记者，住在这里是因为有许多志同道合的年轻人，“我们平时一起玩狼人杀、玩桌游，一起做饭聚餐，一起出游”。小罗在一家公司从事策划工作，他认为与住在商品房小区不同，住在长租公寓，可以扩大社交圈，认识很多朋友。据了解，去年，香园路的万科泊寓店就促成了三对情侣。这里居住的多数是毕业没多久的年轻人。“长租公寓目前很受90后年轻人的喜爱。”一名长租公寓负责人告诉记者。

　　但是从租金来看，东莞长租公寓的租金集中在1000~2000元/月之间，稍低或持平于周边商品房小区公寓，所以长租公寓的定价并不算便宜。许多90后的年轻人认为，长租公寓有专人进行管理和组织活动，这样的价格不算贵;不过也有人认为，商品房小区公寓更能保护住户的隐私，而且目前商品房小区租金相对较低，如果和朋友合租，同样可以用较低的价格租到不错的房子。

　　从长租公寓到探索“长租社区”

　　对于在东莞布局长租公寓，碧桂园方面表示，未来将积极响应“租购并举”“房住不炒”政策的要求，从长租公寓到探索“长租社区”，再到“长租城市”的规模化发展，升级莞深区域青年群体的租赁居住环境。

　　“虽然我们在东莞步入长租市场相对较晚，但作为中国新型城镇化进程的身体力行者，我们积累了26年的城镇化建设及开发经验，这将会成为碧桂园开展租赁住房业务的独特优势。”他说。

　　业内人士认为，碧桂园进入东莞的长租公寓市场，会让市场竞争变得更激烈。但值得注意的是，在东莞打造长租公寓的开发商和企业，除了竞争也有合作。

　　本次发布会的举办地，位于东莞南城的中天碧桂园方程创意谷，是碧桂园集团和中天集团、永嘉盛公司三方联手合作，在东莞打造的首个综合文化创意谷项目。

　　据介绍，创意谷针对当下年轻人生活方式，集联合办公、长租青年公寓、创意街区、艺术中心、综合商业体于一身，旨在打造国内首家24小时青年创业生活生态圈综合园区，未来将建设成为东莞潮流青年新去处。

　　其中长租公寓与联合办公空间同在园区内，相距不足100米，为东莞的文创园与创业孵化注入新鲜血液。与此同时，这一创意谷的存在，也为中天以及碧桂园的长租公寓，提供了充满文艺气息的公共空间。

　　杨巍认为，依托粤港澳大湾区的建设和发展，东莞外来人口的构成除了日趋年轻化的大趋势外，还会衍生出各种不同领域的圈层文化群体。

　　方程创意谷的打造，意味着在东莞的长租公寓市场，开发商之间除了竞争关系之外，还存在彼此合作，充分发挥自身的资源优势去为年轻人打造更好的居住空间。

　　记者了解到，中天的公寓项目悦居HOME+就位于此处。悦居HOME+的定位是青年公寓，是原来附近工业园区的公寓改造而成。从装修上看，其采用的也是年轻人所喜爱的风格，中天的长租公寓与碧桂园的长租公寓相连，可以共用创意谷的公共空间和配套。

　　此外，万科与东实集团也正在就长租公寓进行合作。上个月，东实集团旗下东莞市安居建设投资有限公司与万科集团旗下东莞市寓驿公寓管理有限公司签订战略合作协议，双方将通过资源共享、优势互补与业务创新，共同推动东莞住房租赁市场规范化发展。

　　(资料整理来自广州日报、东莞时间网)