花千百万买“伪豪宅”的冤大头们!15拙招“备用自诊”!

　　信不信由你！一夜之间，盘盘皆自谓豪宅，篇篇都自称改善。如果说2015年以前大多数楼盘是“小目标”“小心态”，那么，2018年则是豪宅年，哪家楼盘要是不说自家楼盘有点“豪”，都不好意思出门，都不好意思推广。

　　不过，也有人说这就是“伪豪宅”。

　　近日，郑州又有楼盘业主维权了，业主条幅说：高端变刚需！豪宅靠嘴吹！绿地变院子！套路真有你！还好，只是变院子，如果业主被挨整，可不是要“转院”住院了呢？！

唉

　　"豪宅"，你只是说说

　　众所周知，近年来郑州土地市场竞争激烈，地价也是打着滚往上涨。地王迭出，拿地成本自然高，过去的10年内地价拉高了多少倍？没有算过，因为，拿计算器捣鼓的功夫，地价又涨了，又出地王了。

　　使出童子功拿到高价地，哦，虽然不是你直接拿的地，可你是从别人手里“倒腾”来的吧？便宜没好货，好货不便宜。别人也不是做慈善，挣你白花花银子那是必须滴。好不容易你好我好谈好合作，不以“豪宅”名义推广，不以“豪宅”价格卖出去，怎么挣钱？喝西北风啊？自己做慈善啊？这可是从老板到员工都没有过的逼格吧？！

　　也是，有开发商套路是，项目开始之初，就想方设法给真豪宅下定义：面积要豪、总价要high，地段要绝、设计要炫、服务要牛叉、作品要大师、资源要稀要缺、环境要金木水火土星、用料要绝佳、入户大堂要OUT！难以复制、传世之作……天下阅尽，唯有你们那旮旯楼盘最值得买！

　　然而，“专家”说，所有的问题都是时间的问题！

嘘

　　形帮你认清“伪豪宅”

　　一、看头更看脚

　　既然是“豪宅”，肯定有一定的资本，也不好弱不禁风的不抗跌，如果宣传的时候吹破牛皮说自家楼盘多好多好，结果开盘销售的时候，价格低于周边楼盘。什么“快速回笼资金”什么“回馈业主”，大多都是扯淡！

　　二、看二手房市场

　　二手楼市场可谓真假豪宅的“试金石”。性价比高的楼盘，在二手房市场上的价格也是杠杠滴，和周边楼盘相比，价格也有优越性，出租或者楼市淡旺季，特别是面临限购等楼市调控的时候，具有更强的抗跌性。

　　三、看推广促销

　　真正的好东西没有大降价一说，还是那句话：好货不便宜，便宜没好货。虽然有点绝对，但有其一定的道理，特别是对于一些正常的销售市场（品牌折扣店除外），如果它宣传的时候说是私人定制的、稀缺的，销售的时候，则有打折、促销神马的，那它不是“伪豪宅”就是“非豪宅”。大胆猜一下，是不是因为它前期定位过高拔高了价格预期，而降价实际上是在偿还那些年吹过的牛皮，和提它吹牛皮的推广平台“上的税”呢？

　　四、伪地段、假区位

　　大家都知道，投资置业，地段地段还是地段！正因为如此，一些开发商和推广公司，抓住了消费者心理，动不动就借机宣传炒作区域和地段。计划炒作某个区域的时候，恨不得抓住某个当区所有星星芝麻西瓜消息，大炒特炒。道路不长，就炒作道理延伸的话题，配套不够就炒作未来规划的话题，总之，“伪豪宅”的制造者和受命推广者，时时处处想象自己身在某个中心区位，字字句句定位自己位处未来区域的鸡头狗背，其实只是伸手划拉才可以划拉到的范围！更有“内心强大者楼盘和推广者”，在对外的宣传区位图中，把自己划到可以和这个城市的每个“中心”每个热点区域里，而且是主角，是三甲，是五虎，是八大金刚，是十强，是......哦，买噶的！而实际上就是把一张缩小了万分之一的地图上随意的用手画圈罢了。

　　五、有软骨有硬伤

　　“伪豪宅”一个明显的惯用的手段就是“偷换概念”，常常在地段、设计、高端科技方面做文章，突出诸如容积率、梯户比、入户大堂、户均面积、户型布局、图文效果等纸上谈兵的“亮点”。目的只有一个：掩盖硬伤，打肿脸充胖子“软骨”。等待现房或者交房的时候，业主再看看吧，物是人非，不搭边了。

　　六、蹭“资源”

　　有蹭wifi的，也就有蹭资源的。有一种房子叫别人家的房子，有一种景观叫别人家的景观。甚至有一种宣传页、广告稿都是别人家的。实际上，除了推广文图里那些没有错别字的汉字是真的，其他的都含水分的。

七、假配置

　　“伪豪宅”除了夸大虚假宣传推广，还有一点就是对于车位的“态度”，豪宅自然得配豪车位，于是，就会围绕车位做文章，（有个秘密先不说）。单说车位比例，宣传起来是1：2以上，但是很多“伪豪宅”的停车位配比怕是不过1吧！这点有点像容积率，宣传起来很低很低，做起来老高老高！也有一些楼盘本身没有那么多投入，为了制造卖点，就把一些搜集过来的高科技也写到宣传页上，把一些找上门的新科技建材部品商提供的实际上不会用的材料也写上。你想啊，一个小区容积率做那么高，入户大堂和停车位可能做那么到位那么兑现吗？

　　八、假大师、伪专家

　　楼盘设计是国际环球几大大师之一的亲自操刀、宣传推广有来自大西洋彼岸的某英文字母公司视觉品牌运营，其实就是隔壁老王，或者挂羊头卖狗肉，一边偷工减料，一边自我标榜节约，其实大师就是实习生，国际知名品牌机构其实出口转内销，“假洋鬼子”“假和尚”念经，虽然真的假不了，假的永远成不了真的，总有露馅的时候，但时间去考验这个成本太大了！

九、看价格和价值观

　　大道理很多人都懂。真豪宅是价值引导销售，伪豪宅是价格引导销售。但要知道，防盗秘籍书强盗也会去读的。也有业内人士建议：但有一点还是可以去判断的，如果所谓的豪宅项目过分注重价格，比如从低价单位或是低楼层开卖，那它肯定是伪豪宅。这个理论的一个解释是：真正的豪宅畅销的必然是最贵的户型单位。相信一些购房者有这样的体会：大凡有多人抢购的房子，肯定是从最贵最好的户型楼层开始抢购的，而且价格差是非常非常大的。如果经常看到某些开发商（人员）和推广者朋友圈看到经常发一些所谓的“独剩两套”“朋友保留”一类的，大多是不好卖的非畅销房。“真豪宅”的问题不是卖不掉，而是抢不到。

　　不管“伪豪宅”如何伪装壕，其本性难移的骨子里是缺失的，是不是真豪宅，问一下身边“成功人士”，问问他们愿不愿意去买这些“豪宅”？是不是已经买了这些“豪宅”？尽管不是精准法则，则是可以洗去铅华，让一些舔不廉耻的“伪豪宅”现形的。

十一、也说IP和基因

　　不要指望老鼠的孩子会唱数来宝。现实里，由于豪宅利润可观、市场卖点大，一些从来没有做过豪宅的开发商也挤破脑袋削尖脑壳扎堆儿去做豪宅，同样的“面粉”，别人做面包，它做馒头也是挣钱很丰厚的，在房价和市场高企的时候，趁火打劫，浑水摸鱼，都是面粉，做馒头的方法和做面包的工具、技术、流程都不一样，何况做豪宅与一般建房子呢？这里不是说没有这个IP这个基因就做不了做不成，而是转行或者新入行真的不容易。

　　十二、物业服务差

　　伪豪宅的物业服务对象是房子，为社区空间提供基本服务，及保证房屋等不动产正常有秩序地使用和维护，并使物业保值增值。这个是很传统的物业管理。

　　而真正的豪宅提供的往往是类似管家服务，服务的对象会聚焦在人，定制化的特约服务更贴心，为业主多想一点，为业主的生活、工作、交际提供更多有益方案，使业主“保值增值”。

十三、“质”“量"不统一

　　现在的推广很多不按规则了，只要能说出口的词语差不多都用上了，有所谓豪宅标榜“出则繁华、入则宁静”，有所谓豪宅自诩“稀缺弥珍，与众不同”，好吧，你繁华落尽了，想简单都难；你宁静过头了，想找家理发的店面都木得，出去打个酱油都被好几条街的路人视为“打酱油的”，你都“与众不同”了，人家可也是自我标榜“豪宅”，那你是什么呢？既然你这么稀缺唯一，没有比较没有同类，谁知道你是真假呢？此外，在规划园林、产品设计等方面，也只是大而全的阐述，很少提及具体的数字表达，没有一个“质”数和“量”化。

　　这就奇怪了，黄金地段难道还不会出豪宅吗？李嘉诚说过，决定房地产价值的因素，第一是地段、第二是地段、第三还是地段。别急，听俺慢慢道来，豪宅项目是离不开它的区域地位价值的，无论从市政配套还是从大方向规划来看都应该是占据主要区位的。拥有不可取代的区位优势确实是决定豪宅能否成立的一个主要条件。但是，别忘了，黄金地段不是全能王，不仅拥有成熟的商业配套，可以满足生活所需，教育、医疗、购物、休闲娱乐等，也有交通等其他配套，当下的黄金地段，多以城市规划判断为主，而有时候房地产与城市规划、地段又不一定是完全吻合的。这也是北上广包括郑州城市出现类如“东富西贵”的说法吧。

　　十五、产品要过硬

　　好产品之所以被人追捧，被消费者认可接受，其本身的品质是一大因素。无论是规划格局、建筑材质，设计风格，还是产品的质感和品档都是经得起推敲的，都是经得起大多数人考量的，而不是仅仅只凭卖瓜者和帮凶者长篇大论“跪舔”。尤其在细节上，尽可硬到要多硬有多硬，具体点，不该玩情怀的地方尽量数字说话。

　　分清“贵添”

　　美不美看清谁！豪宅不仅具有硬朗帅酷爽的外在，更则注重内在的修炼打磨，如果说项目的打造要看开发商和运营商的实力、实心，后期的服务与物业则看重开发商的真诚、真心，好房子自己会说话，需要锦上添花而不是“跪舔”，好物业为项目保值、增值可提供更多的潜能，而不是打上保证的标贴。

　　其实“贵添”是要放在下一篇文字里的，提前剧透了！

　　（来源：楼事儿）