东莞4月新房成交量环比下降两成 促销力度有望增大

区域：临深片区供应下滑房价松动

东莞房价持续平稳。东莞中原战略研究中心监测数据显示，4月一手住宅签约均价约16955元/平方米，环比下降0.12%，同比上升4.83%;普通住宅均价为16786元/平方米，环比基本持平，同比上升4.55%。

合富大数据显示，从4月取样楼盘来看，全市约81%的楼盘房价保持平稳(环比3月份价格-2%至2%视为持平)，3月这一比例为78%，说明东莞房价在持续平稳中。

临深片区房价“稳中有松”，临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。在严格的限购政策影响下，临深片区房价整体走势为“稳中有松”。2016年10月，东莞出台限购政策，去年4月，限购政策升级，深圳客正式退潮。至今年4月，靠近深圳的凤岗、清溪、樟木头、黄江、塘厦等镇街需求明显受到抑制，供应量也大幅萎缩，成为受到楼市调控政策影响最为明显的区域。

合富大数据显示，今年4月临深片区五镇街，一手住宅新增供应仅120套，创下历史最低。合富研究院分析，东莞限购后，深圳客基本绝迹临深片区，该片区房产需求受到较大影响，开发商放缓供应节奏;相对而言，市区自去年5月后，供应整体呈增加趋势，持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展;松湖片区自去年以来供应总体稳中有减;莞北片区较去年下半年供应呈下降趋势。

东莞中原战略研究中心数据监测也显示，在临深及东部产业园片区供应缩水的同时，4月松山湖片区及中心城区成供应主力，供应合计23.37万平方米，总占比全市55%，其中中心城区仍为主要供应大户。在成交方面，东部及松山湖片区也成新成交热点，占比约21%，值得注意的是，今年开年以来，东部及松山湖片区成交占比持续走高，购房需求得到进一步释放。

库存：临深片区库存积压严重

合富大数据显示，2018年1~4月新建商品住宅90~125平方米户型累计供应约8283套，占比高达70%，较3月份提升1个百分点。2007~2014年8年间此面积段供应比重只有25%~30%，2015~2016年则在40%左右，2017年跃升为64%，2018年前4月持续攀升至70%，且有上升趋势。2016年始政策支持刚需，打击投资，尤其2017年“房住不炒”的提出，开发商适时调整策略，大力开发刚需产品。

与此同时，144平方米以下洋房供应占全市比重已基本稳定。东莞中原战略研究中心监测数据显示，受限购政策影响，近半年144平方米以下洋房供应占全市的比重已基本稳定在98%左右，比限购限贷前上升了4个百分点。144平方米以下的洋房成交主导地位很强，占全市的比重已连续两年维持在90%以上，4月已上升至94%。其中，首改需求持续释放，120~144平方米洋房成交比重明显上升至20.4%。

合富大数据显示，截至4月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米，环比3月微增约1%。按照2个月、3个月和6个月平均去化速度来看，去库存时间分别为：11.9个月、15.4个月和11个月，比3月略有上升。东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。按6个月平均数计算，去库存时间连续4个月小幅上升。如剔除限签因素影响，东莞库存量处于偏低水平，预计真实库存量约400万平方米。

同时，据东莞中原战略研究中心监测数据统计显示，4月全市镇区中松山湖及塘厦消化周期超40个月，主要因房价标杆和限购政策下，客户入市门槛高，项目去化缓慢，另外临深片区库存积压严重，除了清溪外，去化周期均超12个月。

（整理自：南方都市报、南方日报、天为房产、广州日报）