尹飞:从实践来看,房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”,租客交付租金后即可入住。所谓“预租”与通常的租赁不同,显然是模仿预售而创设的。就预售的实践而言,业主一次付清全部价款之后,需要等待相当长的时间方可完成交付,再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益,法律对开发商的契约自由进行了较大限制。例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。但就所谓“预租”,目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度,维护承租人利益的特别规定。
该项目最快也得到2020年才能入住,租客提前两年支付一大笔租金,面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准,甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时,由于缺乏制度规范,租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品,提醒租客一定要提高风险意识,慎重决策。
利用金融手段解决回款难题
NBD:招拍挂方式竞得的自持用地做租赁住房,拿地成本高,会使得企业回款压力变大,您如何看待这一问题?
尹飞:回款需求首先要看企业为了拿地付过多少资金,企业的出价是市场竞争的结果,是企业自愿的行为。目前的高地价,恐怕还是与个别企业在拿地时不理性、试图以租代售继续炒房的心态有关。但这种做法显然与政府鼓励租赁的政策目标是不符的。企业在出价拿地的时候如果更加理性,如果大家不去抬价而是在底价或低成本去拿地,这样的话回款压力会不会更小一些。
既然地价是通过市场决定的,如果企业出价时错误估计了市场,将来推出产品时市场不接受,就只能风险自负了。
NBD:您认为企业该如何解决回款难题?
尹飞:首先,企业作为经营者、作为商人,应当理性。要做房屋租赁的规模化经营,除了直接拿地去建设租赁房之外,仅就市场化的方式而已,企业还有长期租赁、收购存量房这些获取房源的方式。企业应当根据自身情况选择对自己最有利的方式。
第二,企业应该充分认识“房子是用来住的,不是用来炒的”指导思想的深刻内涵以及由此带来的政策变化。为了鼓励租赁经营,包括北京在内很多地方都会在土地等方面进一步放开,例如允许使用集体建设用地建造租赁房。较之于国有土地,显然成本会低得多。企业应当充分了解相关政策,实现成本控制。
第三,充分运用金融手段解决回款问题。一旦租赁的规模化经营做起来,企业如果能够提供比较好的租赁服务,就可能获得较为长期、稳定的现金流,完全可以实现证券化,这恰恰是很多信托、理财所需要的。国家也在积极推动租赁市场建设,近期会出台相关金融政策(4月25日,住建部、证监会发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》),企业可以充分利用金融手段、通过与金融投资者分享收益来解决迅速回款的问题。
(来源:每日经济新闻 李诗琪)
2022-06-27 17:32
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