“抢人”大战后的热点城市楼景：换房节奏加快

　　按照朱郁的说法，身处这一环境中，“就算没住到7年，只住了3年、5年的，也可能选择在此时换房”。

　　他认为，户籍新政刺激，以及改善型需求持续释放，对调控政策形成一种内在抗力，并使西安市场呈现出“越调越涨”的局面。

　　据悉，从2016年12月至今，西安共出台5轮调控政策，已实现全市限购，门槛为连续两年的纳税和社保证明。此外，西安还成为全国第六个出台“摇号”政策的城市。

　　长期供应存缺口

　　与需求端的强劲相比，西安楼市的供应并不充裕。根据官方数据，2018年以来，西安新增供应房屋约8万套。“就算新落户的30万人中有一半来买房，缺口也很大了。”前述房企人士说。

　　西安市房管局将其归结为季节性开工因素。在房管局于4月20日召开的一季度新闻发布会上，提到了“部分热点区域如高新、曲江的高品质住宅项目供需紧张现象”。主要原因之一在于，“受手续办理和施工进度的影响，部分项目没能按年初发布的计划上市，一季度住房供应量比计划少80万平米。”

　　近几年，出于治污减霾的需要，西安在冬季供暖期对除地铁项目和市政抢修、抢险工程外的建筑工地，禁止出土、拆迁、倒土等土石方作业，也即“禁土令”。“禁土令”从11月延续至次年3月，在这期间，商品房建设工地不得施工。

　　西安市房管局指出，随着施工旺季的到来，后续项目将按计划陆续推出上市，这种暂时的现象将逐渐解决。

　　但实际上，西安楼市的供应紧缺情况并非一朝一夕。

　　据易居克而瑞统计，2017年西安市住宅成交量为1573.95万平方米，连续三年保持1500万平方米以上。但这三年的供应规模均小于同期的成交规模。其中，2017年的供应规模为1331.84万平方米，缺口约在15%，2016年的缺口则超过60%。

　　受访的房企人士普遍指出，在曲江新区、经济技术开发区和高新技术开发区等热门区域，住宅库存的去化周期均在5个月以下。个别人士认为还不足3个月。

　　房企人士将此归结为开工时间不足。西安某上市房企相关负责人25日向21世纪经济报道表示，除“限土令”期间外，每年的高考和中考期间，西安也有大约一个月的停工期。遇到空气质量较差的时候，也会被要求停工。再算上阴雨天气的影响，每年的“有效开工期仅有6个月左右”，“就算加足马力，也难以保证供应充足”。

　　朱郁认为，就算开工节奏得以保证，在项目入市时，还会遭遇“限价令”的影响。“政府给出的备案指导价偏低，很多项目的报价超过指导价，于是不得不反复调整。部分开发商为了保证利润，宁可不去报备。这就导致备案规模下降、入市日期拖延。”

　　据悉，西安对商品房备案价格并无量化标准，但大多会与同一项目的前期价格，以及同区域、同品质的其他项目价格做比照。据受访的房企人士反映，备案价格的限制涨幅较低，通常在10%以下，有些项目被要求不得高于前一期的开盘价格。

　　有房企人士向本报记者承认，去年以来，在获取预售证过程中，确实出现过多次报价的现象。但均否认主动捂盘的存在，因为“有销售任务压着，不可能有房不卖”。

　　好消息在于，虽然“停工令”和“限价令”仍然存在，但在销售端的带动下，西安楼市的供应端正逐渐恢复。

　　无论官方还是民间机构的统计，都显示2017年西安的住宅用地成交规模有明显增长。在官方公布的最近五年（2017-2021年）土地供应计划中，也显示宅地供应将维持高规模。

　　前述发布会上，西安市房管局局长夏俊山介绍，总体上看，西安市即将上市的房源还很充足。2018年主城区及长安区计划上市新建商品住房2697万平方米，共22万套，截至目前，未上市的还有2400万平米，约20万套。

　　前述房企人士对今年的市场表示乐观，只要保证按期开工并拿到预售许可证，完成今年的销售目标不成问题。但他同时认为，供不应求的状态将至少持续到第三季度。

　　朱郁则表示，今年的西安楼市将“稳中见涨”。“稳”是指随着供应量提升，以及调控政策效果的显现，市场将趋于稳定；“涨”则意为市场仍然维持上行，热点区域的价格仍有上涨的压力。

　　（来源: 21世纪经济报道）