宋清辉：楼市供求矛盾不解 市场摇号乱象也就无解

　　继上海、南京、长沙等城市之后，近日，杭州市出台商品住房项目公证摇号政策，这也是第六个实行商品房摇号政策的城市。有专家指出，新房摇号销售将有利于解决买房人的公平问题，但从根本上解决供需失衡问题，还需增加新房市场的供应。

　　　杭州新房销售将公开摇号

　　近期杭州房地产市场部分商品房销售出现价外加价、捆绑搭售、炒卖房号等违规行为，为规范商品住房销售行为，保障消费者合法权益，杭州市出台了《关于实施商品住房公证摇号公开销售工作的通知》，明确自2018年4月4日起，杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目，房地产开发企业应采取委托公证机构摇号方式开展销售工作。

　　对于一些开发商此前存在的捂盘惜售等行为，文件明确规定，房地产开发企业采用公证摇号方式公开销售商品住房，应在申领商品房预售许可证前制定商品住房公证摇号公开销售方案，一次性公开销售当期准售房源，不得分批销售。2018年4月4日后取得预售证的商品住房项目中，意向客户登记数超过推出房源数的，应当公证摇号售房;意向客户登记数少于推出房源数的，不需要公证摇号售房。

　　政策还对刚需客群进行了一定的政策倾斜。文件规定，房地产开发企业公证摇号公开销售商品住房，应对“无房家庭”给予倾斜，提供一定比例的房源保障。

　　另外，文件对于购房者也进行了一定的约束，购房者需符合限购政策，对中选后放弃购房的行为也有一定的限制。摇号前购房者需向开发商进行购房意向登记，提供购房人及家庭成员的身份证明、婚姻证明、户籍证明和房产情况核查证明等资料，开发商需对客户符合限购政策情况进行核对。开发商不得无理由拒绝相关登记申请。中选后放弃选房、购房达二次的家庭，自放弃选房、购房之日起3个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记;中选后放弃选房、购房达三次(含)以上的家庭，自放弃选房、购房之日起6个月内，各房地产开发企业不再接受其购房意向登记。

　　六城推进购房摇号政策

　　实际上，2017年就有上海、南京、长沙、成都四个城市出台了购房摇号政策，加上今年加入的西安、杭州，目前共有六个城市实行了购房摇号政策。各地的政策多涉及开发商具体摇号措施，要求摇号由公证机构监督公证，部分城市还对刚需客群做了倾斜。

　　上海是全国首个制定买房摇号政策的城市，为了遏制投机炒作，2017年5月5日，上海市出台了新规，要求取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格。客户积累大于可供房源的项目，应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房。

　　今年3月30日，西安市出台了《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，明确规定，意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售，由公证机构全程监督，严禁内部预留房源或设置全款优先选房等限制性条件。

　　西安出台政策的第二天，即3月31日，成都市也在原有政策基础上进行了加码，新增了刚需家庭优先摇号排序选购商品住房的内容。

　　著名经济学家宋清辉在接受《华夏时报》采访时表示，摇号对于刚需人群的政策倾斜，有两个方面的积极意义：一是差别化调控有利于保障刚需，让刚需人群能够以较为公平的方式选到房;二是有利于缓解刚需群体的生活成本和购房压力，将投资客拒之门外，这也是这几个城市出台新房摇号政策的初衷，同时也是吸引人才、留住人才的一个有力手段。

　　那些摇号的“前辈”们楼市表现如何呢?中国指数研究院分析，他们的二手房热度长期趋向回落、市场热度趋向健康，摇号政策导向理性市场、切合中央政策基调。摇号对市场的供给量基本没有影响，只是将开发商手中的房源分配权力转移到了政府。对新房市场来说，供应量没有增加，限价政策下房价也不会大幅波动。

　　从二手房市场的表现来看，南京自2017年5月政策施行后，二手房价格不断波动，增速整体呈现下滑趋势，2017年11月和2018年2月价格甚至出现下跌。长沙和成都的新房均价相对较低置业者热情高，同样采取了公证摇号，之后二手房价也在经历挣扎，长沙二手房价的增长速度先降后增再减，价格趋稳;而成都的二手房价在2017年12月大涨后便回落。

　　中国指数研究院分析，购房者尤其是刚需人群，认为公证摇号后买到新房的机会增多，被限价的新房买到即是赚到，导致二手房市场的客源减少，二手房价增速放缓;同时，新房获取难度增加导致二手房主“惜售”，供应量也下滑。总体来说，二手房的热度降低了。

　　炒房卖号等乱象频出

　　在多地出台买房摇号政策的一大市场背后，是开发商捂盘惜售、炒卖房号、关系户、号子费、茶水费等重重乱象。

　　在房地产严格限价机制下，多地出现了一二手房价格倒挂的现象。在去年就出台购房摇号政策的南京，这一现象较为明显。去年11月，南京河西10家楼盘同一时间启动验资登记报名，1万多人抢购3000多套房源，中签率仅30%左右，甚至有购房者裹着棉被连夜到登记处排队，部分热门楼盘的登记处门口排队人数超过了千人。

　　有业内人士分析称，对于购房者来说，限价下新房更具有吸引力。南京河西中新房限价4.5万/平米，河西南限价3.5万/平米，而河西中的二手房已经卖到5.5万至6万元/平米，这中间有着1万至1.5万元/平米的价格差。新房引发抢购的原因，在于政府限价导致了新房与二手房存在较大价差，存在明显的套利空间。

　　刚刚出台购房摇号政策的杭州，新房二手房价格倒挂的现象也较为普遍。龙湖·天璞和融信保利·创世纪附近的二手房，单价已经达到了每平米四五万元，远高于新房价格。虽然价格较二手房要低，但目前市场上的新房房源紧俏，“有钱都未必能买到房子”成为杭州市场的真实写照。从去年以来，杭州新房市场基本上长期处于卖方市场，买房甚至需要“找关系”。

　　对开发商来说，中央金融政策收紧，房企融资难度增加，面临资金压力，而贷款的回款周期长，一些开发商更倾向于选择交付全款的购房者，这就将大部分真正的刚需购房者挡在了门外。部分开发商拿到相关政府部门审批的价格，却往往通过变相加价，增加了购房的总价格，关系户、号子费、茶水费、搭售车位等现象非常普遍。此前有媒体报道称，杭州最为火爆的钱江新城板块，房号至少50万元，较为偏远的萧山板块，房号也要10万元到20万元。

　　武汉房地产市场也存在诸多乱象，要想抢到房子必须全款买房或者交纳茶水费，已经逐渐成为当地市场的潜规则，刚需购房者只能选择被迫接受，否则很难买到新房。有媒体报道称，武汉一项目的茶水费曾要到了51万元。武汉市房管局也一直在重拳打击商品房价外价的现象，今年1月份，黄陂区一项目因存在价外价收取茶水费，被暂停办理预售许可、暂停网签和暂停监管账户资金拨付。

　　新城控股集团高级副总裁欧阳捷在接受《华夏时报》记者采访时表示，一二手房价倒挂是市场扭曲现象，既导致了价格信号失灵，也导致了购房者追逐价差变身投资者，显然这是不正常的。因为巨大的利差，导致购房者群体被快速放大，迫使政府出台摇号政策，但真实合理有效的需求反而被掩盖，刚需和改善型需求反而可能买不到房。