周文豪：中国房地产陷入越调越涨 越涨越高调的怪圈

　　2003年以来，中国房地产市场始终处于“调控”状态。总的来看，15年以来，房地产市场尤其是商品住宅市场始终处于“越调越涨、越涨越调”状态。当然，这个过程中有2008到2009年和2012到2014年之间，房地产市场的调整。2016年，中央已经定调“房住不炒”，正在加快构建促进房地产市场长期稳定发展的长效机制。可是目前看来，房地产市场就是有那么一点“不讲政治”，仍然处于“越调越涨，越涨越高调的怪圈！为什么呢？

　　一、因为天上不会掉馅饼。大城市的公交、地铁、幼儿园、医院、小学、中学、公园、安保、环保、地上地下管网、水电气暖等，从哪儿来？反正，天上不会掉下来。税收，算了吧，各级市政府都是“吃饭财政”！所谓吃饭财政，就是保证把饭吃饱以后，是没钱搞建设的！（我国中西部地区，有些地市政府为了把饭吃饱，还要寅吃卯粮呢！）如果要搞建设，只有一个选择：卖地或者以卖地作为背书的融资。地方政府平台的融资，或者地方政府的发债，本质上都是以土地财政作为背书的。

　　二、因为工业化和中国制造必须低成本启动。没有住宅和商服用地的高地价，就没有基建、公用、工业、仓储、物流用地低地价。我国采取的是住宅商服用地的高地价贴补基建公用工业仓储物流用地！地方政府引进华为或富士康是不要地钱的，不仅不能让人家要土地出让金，还会倒贴，“七通一平”就是倒贴！各类工业物流仓储物流园区，都是要五通一平或者七通一平的。这些七通一平的钱从哪儿来？没有七通一平，没有成体系成规模的软硬件基础设施建设配套，哪有中国制造的低成本？中国制造凭什么可以在世界上横行霸道？没有成体系成规模的软硬件基础设施建设配套，哪有中国工业化的启动。没有中国工业化的启动，没有中国制造，哪有中国创造？

　　三、因为城市化的规律和大势。工业化一旦成功启动，城市化接踵而至。城市化和工业化相互促进，螺旋推动，相辅相成。乡村的人到县里去，县里的人到省城去，省城的人要去北上广深……，这是规律。只有大城市才有工作，只有大城市才有钱挣，只有大城市才有效率，只有大城市才最公平，只有大城市才有希望……这是定理。北京和石家庄通高铁，不是北京人到石家庄去，而是石家庄人到北京来；清河县和新兴乡通了高速，不是清河县人到新兴乡去，而是新兴乡的老百姓(68.12 -2.15%,诊股)到清河县来；振兴东北一次，北京和三亚的房价涨价一次；扶贫的资金没有进到乡下的稻田里，而是邮寄给了远在省城打工的儿子用作购房的首付……这是人性，这就是城市化。政策可以加速或者延缓城市化进程，但无法改变城市化规律和大势。截至2017年底，我国城市化率才43%，城镇化率58%，而国际公认的城市化完成的标志是75%。每年提高1个百分点，意味着有1500万人进城。

　　四、因为国家需要经济增长和经济发展。消费、投资和出口是拉动经济增长的三驾马车。出口已经说过，没有住宅商服用地的高地价去补贴基建、公用、工业、仓储、物流用地的低地价，就没有低成本的中国制造和中国创造（90%以上的专家和学者认为是中国劳动力便宜成就了中国制造和中国创造，这个观点当然经不起推敲，因为同时期，印度、巴西和墨西哥的劳动力成本比中国还低！可这些国家我们都知道，工业化还没有启动！举个小例子：印度手机生产量居世界第2,2017年1000万部；我们是世界第一，多少呢？14亿部！这就是差距）。靠拉动消费刺激经济增长只能是暂时的，不可能是长期的，否则就是坐吃山空。原来富得流油的北欧和南欧国家，全靠拉动消费来刺激经济增长，最近十多年的表现如何呢？坐吃山空、资不抵债！经济增长和发展靠的就是投资，靠的就是固定资产投资，何况我国工业化进程还没结束呢！固定资产投资，包括基础设施建设、工业化投资和房地产市场的投资。前面已经说过，基础设施建设投资与房地产市场的投资是一个硬币的正面和反面。没有房地产市场的发展，就没有地方基础设施建设。没有地方基础设施建设发展完善和房地产市场发展，地方的工业化转型升级就是无根之木！离开了房地产市场发展，怎么稳定经济增长，怎么推动经济发展？当然，一个城市的软硬件基础设施建设上去了，地价也会上去，房价也会上去。这是供给与需求的辩证法。