白银时代的房地产业：时隔三年 净利润率重回两位数

　　“面包不涨价，面粉显得有点贵。”张波认为，2018年对房企来说将是压力较大的一年，2016年后不少房企激进拿地，但在2018年房价上涨动力偏弱的整体市场背景下，企业利率受影响。另外值得关注的是，2018年高企的融资成本或将使很多房企的借款利息等财务费用明显增长，同样会影响净利润。整体来看，2018年大部分房企净利率想要保持2017年水平，难度很大。

　　赵轶称，“未来我们布局的一些城市，政府或多或少有限价政策，预测这一两年，一方面项目非常不错，另一方面会面临政策管制。我们的原则是，只要达到合理毛利率，会坚持卖。未来一两年，公司毛利率不会大幅增长，但会稳定保持在30%左右。”

　　海通证券(600837,股吧)分析师姜超注意到， 2017年四季度以来，70城新建商品住宅价格指数同比增速已由2017年上半年9%以上的高点降至6%以下。特别地，2018年前两月一线城市房价同比增速由正转负，创2015年6月以来新低，这具有重要的信号意义。意味着住房投资持续升值预期被打破，吸引力也有所下降，投资需求面临回落。

　　“房价神话难续。总体来看，人口老龄化和城镇化增速放缓，使得刚需群体数量减少; 政策对住房投资性需求的打击和房价松动，使得住房投资的吸引力下降，投资需求也趋于回落；更重要的是，在防范化解金融风险的大背景下，中央提出要结构性去杠杆，未来货币低增成为常态，将不足以支撑居民大规模举债买房，利率约束也使得需求趋势下行，因而新房低库存并不足以支撑2018年房价继续上涨。”姜超认为。

　　一些开发商开始寻找新的赚钱生意。比如龙湖集团CEO邵明晓表示，“龙湖集团去年冠寓开了15000间，今年还会新开5万间左右。长租公寓目前还在打磨，属投入期，基本能打平，但最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。进入相对成熟期后，预计轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能到12%-15%，以后如果能做到15%甚至IRR 20%以上，将是非常赚钱的生意。我们可以通过这个业务触达20-35岁的年轻人，这部分客户对我们更有价值。”