隆生刘小波：没有通过市政建设项目谋求过一寸土地

　　1988年广东省第一家民营驾校隆生驾校，麦地买地皮做练车场偶然变成开发商

　　南都：1988年3月1日，惠州市政府挂牌，你也是这一年开始创业?

　　刘小波：是的，在惠州市政府挂牌后的1988年8月份注册的隆生驾校。当时刚成立惠州市，大家都抱着很高的期待，觉得惠州未来会有很好的发展，因为当时的深圳特区已经建设得如火如荼了，大家觉得肯定会发生翻天覆地的变化。

　　南都：很多人好奇，基于什么样的原因，你从驾校开始创业之路?

　　刘小波：当时我在惠州交通处工作，恰逢公安和交通在分家，驾驶员培训留在交通局，交通局就让我负责培训，当时培训教练老的老小的小，所以就叫我去承包。这就是隆生驾校的创立。

　　隆生驾校是惠州第一家负责培训大货车司机和大客车司机的，我当总教练和校长。后来没有办法，企业和行政体制要脱钩，我就买断工龄创业，这也是我不甘平庸的性格使然。当时大的环境还不具有创业的氛围，我动员我爱人从事业单位退出，她为此还偷偷地哭了，认为丢了铁饭碗，失去了

　　生活保障。另外也是改革开放的必然，我观察认为，当时国有企业出现经济效益低、严重人浮于事、包袱沉重的状况，与此同时，大量外资企业涌入惠州，带来新思维、新管理理念。

　　南都：从驾校老板到房地产开发商，这个过程是如何转变的?

　　刘小波：这有个过程，隆生从驾校起家，作为民营驾校，隆生是惠州第一家，也是广东省第一家，规范化管理，效益很好，是国家的宏观政策所允许的，赚取的第一桶金都是合理合规的，所以今天我敢自豪地说隆生是没有原罪的。

　　我们做驾校，不走歪门邪道，公司化运营规范化管理，赶上了改革开放的学车热潮，所以学员很多，政策上也给予我们支持，我们赚取了第一桶金。后来驾校放开了，管理难度大，同时在市场上出现了良莠不齐的现象，我们审时度势，不再办驾校了。

　　1988年到上世纪90年代初，我们的主业还是隆生驾校，我们在麦地买了一块地，有2万多平方米，原来是准备做教练场，后来发现那里不适合，有噪音训练会扰民。政府建议我们搞工业厂房，但我们发现搞工业厂房不行，建什么好呢?那时候深圳商品房市场也刚刚起步，于是我们和深圳南油合作搞房地产，开发了第一个小区，就是现在麦地的竹树新村，总建筑面积10万平方米。1992年，竹树新村开始发售，当时买房的大部分是香港的回乡客人。均价680元每平方米。这个项目卖完后，一方面觉得利润还不错，并通过这个项目我们有了做地产开发的队伍;另一方面积累了经验，此后就开始做房地产开发。

　　以泄洪区改造工程接手东湖花园

　　南都：从竹树新村开始，然后到东湖花园，隆生正式踏上房地产开发的路径?

　　刘小波：现在的东湖在以前是一大片被称为“东湖塘”的荒草洼地，作为上游洪水下来时排水不及的过渡性蓄洪的泄洪区，一到雨季就会被从上游而下的洪水淹没。当地村民戏称这个地方是“一年一小淹，三年一大淹”的洪灾重地。

　　为解决东平水患，当时的惠城区政府成立了东平半岛防洪综合治理指挥部，根据“这壶水洗这壳泥”的思路，即利用东湖塘的土地资源，对低洼泄洪区进行防洪综合治理开发。政府看到隆生做了竹树新村，觉得我们有经验，给我们的任务是把整个泄洪区的地势抬高修建水利设施，然后把河道拓宽疏通，修复道路。

　　1992年政府就把这片土地交由我们开发，同时要求我们把防洪、水利设施、道路完善好。那段时间房地产还处于低潮，后来我们通过不断收购，滚动开发，形成了现在东湖花园的规模。东湖2号小区到4号小区沿江一带的土地都是填埋起来的，西枝江河岸的防洪堤也是隆生修的。

　　南都：当时也是惠州的房地产泡沫时期，做东湖花园的过程中有哪些困难?

　　刘小波：一做就遇到房地产泡沫了，很多企业在惠州投资，都血本无归。我到外面办事，都不敢说我是惠州的，因为当时北海、海南、惠州被列为全国三大房地产重灾区，我更不敢说自己是从事房地产开发的，一讲别人就用同情的眼光看你，感觉我们做房地产的很悲惨、很可怜。

　　那时候的房地产泡沫冲击有多大?几乎所有的工地一夜之间都停工了，到处都是烂尾楼，东湖花园刚刚开始2号小区的建设，由于所有的金融机构都没有了头寸，也就是说银行没有现金支付能力了。我们开出的支票，两个月内都无法兑付。为了保证运作，我们跑到深圳开专户，利用离岸贷款业务进行异地融资。

　　那是惠州市房地产市场跌宕起伏最大的时候，因为那时惠州就是一个大工地，人声鼎沸、尘土飞扬。后来突然一下子又冷却下来了，一片沉寂，大量的烂尾楼，房地产市场一片萧条。但我们隆生顽强地坚持下来了。我记得那时是东湖花园在打桩，在荒凉的西枝江畔几台打桩机高高耸立，轰隆隆的打桩声惊动了当时的市长李鸿忠，他跟我说：“小波，谢谢你坚持下来!你要撑住，一定要看好惠州!”当时我听了眼泪都出来了。

　　上世纪九十年代初期，企业运营是比较艰难的，当时没有融资这一说，没有房地产贷款，全靠自己的自有资金回笼。主要靠销售，那时的人们没有房地产以及商品房的概念，销售很困难，90年代的东湖花园大部分都是单位购买做福利房来分给单位职工，基本没什么利润，只是维持运作。