龙湖销售目标两千亿 吴亚军：机会再好也不会把自己撑死

    在成立25周年伊始，龙湖地产（02007.HK）在公布全年业绩会的同时宣布，宣布公司更名为“龙湖集团”。

　　面对“分拆上市”的遐想，董事会主席吴亚军明确否认，发布会现场甚至释放出“不是目前战略方向”。

　　会上龙湖提出2018年的销售目标为2000亿元。面对热度不减的三四线城市，吴亚军直言，过去2到3年，确实有一波三四线城市的红利，其实龙湖也有看到，但是龙湖没有刻意去抓，因为我们认为这还是一个机会性的。

　　吴亚军：即使有再大好机会出现，也不会把自己撑死

2017年，是龙湖快速增长的一年。期内，实现销售额1560.8亿元，同比增加77.1%，其中杭州公司贡献231.76亿元，是龙湖所有城市公司中为唯一突破200亿元的。

　　此外，有四个城市公司销售额突破百亿元，依次为重庆公司实现185.24亿元，北京174.55亿元、四川成都136.57亿元，山东济南118.01亿元。

　　营业额至720.8亿元，同比增长31.5%，其中，投资性物业租金收入25.9亿元，同比增加35%。

　　与此同时，龙湖喊出2018年实现2000亿元销售额的目标。

　　追求规模背后，最先行的是土地。但对于热门的三四线城市龙湖“刻意”放掉了扩张的机会。

　　2017年，龙湖新增土储76幅，新拓展7座新城，既覆盖广东深圳、香港等一线城市和地区，以及安徽合肥、河北保定、福建福州、浙江嘉兴、广东珠海这类环都市圈主力。

　　公告显示，龙湖会在持续物理距离迅速缩短的都市圈、城市群发展逻辑，积极部署。但吴亚军表示，“投资节奏，大家都愿意低买，贵的时候卖房便宜的时候买地，但是真正踩得完全准也不太可能。”

　　对于当下依然热不不减的三四线城市，吴亚军承认，过去2到3年，确实有一波三四线城市的红利，其实龙湖也有看到，但是龙湖没有刻意去抓，因为我们认为这还是一个机会性的。

　　吴亚军强调，三四线我们走自己的节奏，至于可能别人出现爆发式的增长，我觉得那是别人的事，按自己的节奏走，走出自己的节奏和感觉是最重要的，就是坚持战略的坚定性与一致性是公司第一要求的。

　　吴亚军透露龙湖有关市场的判断，目前，一线城市的特点是量缩，价调，反而一线城市因为人为的行政手段，价格出现压抑的状况；强二线是量跌价平，也是被按在哪儿的，而弱二线现在还有轮动的机会。

　　龙湖认为，可能在二三季度之后，会有一些土地的投资机会。因大家过去的牛市的惯性，纷纷冲击千亿，甚至冲万亿的这种思维还在，买地积极性还是蛮高的，到现在为止，其实土地市场依然比较热。

　　吴亚军介绍，就拿地时间而言，龙湖会再缓一缓，但从总量上讲，今年即使有再大好机会出现，龙湖也不会把自己撑死，还是要最终根据我们的这个负债率，资产负债表的情况来购买项目。

　　邵明晓透露，龙湖会坚持量入为出原则，一直保持稳健资产负债表，全年净负债率保持在50%到60%之间，半年保持在60%到70%之间， 2017年龙湖净负债率47.7%，在合理范围内。

　　买地份额跟公司增长是匹配的，去年买地花费740亿元，今年肯定还会略增一点，但不会突跳。我们还是按照既定原则，保持每年净收入20%以上增长。

　　“更名并非为分拆上市，龙湖不太看这种机会”

　　当天备注关注的还有龙湖的更名，吴亚军和公司CEO邵明晓用了相当的篇幅来阐释龙湖当下的设想和战略的考量。

　　按照吴亚军的说法，“不是为了分拆，或者为了财技、估值，龙湖不太看这种机会。”

　　吴亚军进一步解释称，更名是希望各业务在客户数据价值协同，核心竞争力协同以及品牌协同上，产生新的机会，让龙湖在垂直领域的专业技术沉淀释放出更大能量，所以这次更名也意味未来将出现一个跟以前不一样的龙湖。

　　邵明晓甚至举例反面事例，如果每个板块都成为独立上市公司，它们之间的协同性会打折的。通常理解成为集团后，下面几个板块，到一定时期可分拆掉。未来会有这个可能性，但这不是目前的战略方向，龙湖的战略是把几个业务协同和整合打通。

　　“我们更倾向于：无论是住宅、商业、物业，还是长租公寓，四大主航道业务都是龙湖集团不可分割的战略核心资产，尽量在一个大池子里做协同。单纯的、短期的用某个业务去搞资本运作，龙湖不会做。”邵明晓这样解释。

　　当下，龙湖为自己选择了四个主航道业务，在房企多元化的大潮中，地产开发仍是最主要的业务，龙湖也不例外，“保持新房销售稳定增长”任仍位于首位。

　　但在吴亚军的规划中，非地产业务同样重要。至2020年，包括商业运营、长租公寓和物业服务这些主航道业务将会带来数百亿现金流，将是龙湖抵御行业“寒冬”的保证。

　　具体而言，商业运营方面，龙湖天街业务已打磨多年，年回报率均在在6%以上，未来龙湖会持续在高能级城市去拿一些好位置、人口密集区的地铁上盖地块来做天街。龙湖会根据整体资产负债表的能力来确定每年投入量，控制好速度，但如果能保持前五，就基本达成目标。

　　向来被认为不赚钱的长租公寓业务，发布会现场，龙湖高管也给出了明确答案——“将是非常赚钱的生意”。

　　龙湖高管称，长租公寓的业务模型目前还在打磨，属投入期，基本能打平，最终目标要把它变成赚钱业务，做到行业前三。

　　2017年，龙湖冠寓开业15000间，今年新开业数量将增加5万间左右。持有型物业有资产升值保障，最让人担心的“二房东”模式饱受诟病，特别是盈利方面。

　　龙湖年报中称，进入相对成熟期的长租公寓业务，轻资产类的长租公寓毛利率35%左右，净利润率能达到12%-15%，IRR 在20%以上，这将是一个非常赚钱的生意。

　　与此同时，龙湖可以通过该业务触达中国最有活力的人群，那些年轻仔20-35岁之间的年轻人，这部分客户数据对龙湖而言更有价值。

　　此外，龙湖也在尝试创新“点心”业务，在内部被称为点心业务的养老和产城，市场份额并不大。

　　邵明晓介绍，养老业务，我们在重庆开始做尝试，有一两个项目在推，现在不会对整个营运造成大影响，包括投入和收入。我们判断，真正活跃的养老客户人群，可能还得几年才能真正崛起。60后这批人进入到退休年龄时可能会是爆发期，现在肯定要做些准备。

　　相较于养老业务，龙湖的产业布局则走的相对快些。据悉，已经在杭州、北京、上海等高能级城市有些布局，也在打磨产品线，里面有很多办公，创意空间，当然还有产业内容，规模上也不大。这两个业务龙湖会持续打磨，有了好模式，发现有迅速扩大规模的机会，我们可能也会把它列到战略里面，但短期内看不到。

　　如2017年12月，龙湖与与华人文化控股集团在北京签订战略合作框架协议，双方将充分利用各自在城市空间营造、商业项目运营、文化产业投融资等各方面优势，在商业运营、地产开发和产城投资等领域开展多层次合作。

　　发布会上，邵明晓再次透露，如有可能将会联合华人文化在一些重点城市，合作开发一些偏文化概念的产城项目，实际上就是一个组合项目，是龙湖的一个产业伙伴。

（来源：澎湃新闻 庞静涛）