租房时代即将来临！银行大笔资金投向住房租赁业务

住房租赁资产证券化成趋势

在目前的形势下，租赁住房成大势所趋，但是融资大环境却日渐收紧，在这样的背景下，房企对住房租赁类信托投资基金（REITs）表现出了越来越高的热情。同时，为解决房企在发展租赁住房方面的资金难题，政府已开始有意放开并加快国内住房租赁类REITs产品的发展，租赁住房政策的影响也由此从土地开发传导到了房企融资层面。

去年10月国内首单房企租赁住房REITs“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，金额50亿元，该产品以保利地产自持租赁住房为基础物业，布局十余个城市。而今年2月初，碧桂园也有一笔高达100亿元的租赁住房REITs获深交所审议通过，用于发展其长租公寓业务。而日前，广州本土国企越秀集团的“中联前海开源-越秀租赁住房一号资产支持专项计划”也获得了深交所审议通过，将发行一笔金额为50亿元的ABS融资大单。记者注意到，越秀的租赁住房资产支持专项计划获通过后的近一个星期内，阳光城、万科、碧桂园、泰禾、融信以及电建等多家房企的数笔ABS产品业已获受理，拟发行金额在13亿-400亿元之间不等，物业类型则包括购房尾款、商业项目、长租公寓等。

中原地产首席分析师张大伟表示，国内租金收益率太低，不能覆盖资金成本，开发商难以收回成本。同时，自持商品住房要求开发商持有年限与土地出让年限一致，不能转让限制了间接变现的渠道，企业不能通过抵押融资进行投资。这也使得多种证券化产品应运而生。新派公寓CEO王戈宏也表示，自持租赁住房REITs对房企的存量资产意义显著，通过引入权益投资人，给经营者和投资人带来收益的同时，也让开发商的资产变轻，改变了以往销售行为。

房企自持比例增大转型趋势明显

去年11月2日，佛山万科牵手中国建设银行，举办了一场名为“‘CCB建融家园·泊寓’项目奠基仪式”，这一地块就是去年6月6日万科以25.3亿元的最高限价竞得的桂城一宗全自持宅地。从项目的名称“CCB建融家园·泊寓”，明显能看得出，佛山万科将以长租公寓品牌“泊寓”来打造这个全自持项目。不过，对于和银行合作的模式和具体细节，万科方面则三缄其口，有关负责人在回应记者时仅表示“双方将共建租赁住房品牌以及共同探索住房租赁市场化，但是运营模式还未最后敲定”。无独有偶，去年年底，碧桂园集团与中信银行在北京签约，中信银行将在未来三年为碧桂园在长租住宅领域提供300亿元保障性基金。

银行不仅紧盯房企，对于品牌公寓商也紧密合作，记者最新得知，今年3月12日，建设银行与新派公寓联合发起成立一只初期规模20亿人民币的住房租赁不动产并购基金，后期将根据收购需要扩大规模。

去年7月，广东省广州、深圳、佛山、肇庆4个城市获批成为全国住房租赁工作试点城市，占全国试点城市总数的三分之一，广州、佛山、肇庆3市还获批成为全国利用集体建设用地建设租赁住房试点城市。租赁原本是传统二手中介的主业，如今在政策的引导下，房企、品牌公寓商、银行以及各金融系统纷纷涉足。

“租购并举”的政策将是传统房企转型的难得契机，尤其在热点地区获取土地资源、改善长期现金流和提高产品毛利率等方面有积极作用。”中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示。不过，华南城市研究会创会副会长许学锋指出，目前国内租赁住房的模式还不够清晰和成熟，因此大面积推广还面临一定风险。租赁住房是房地产建立长效机制的具体措施，这种效果需要在今后5到10年后才能显现出来。

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东莞建行牵手东实

房掌柜从建设银行东莞市分行微信公众号获悉，11月9日上午，东莞建行已与东实旗下广东东鸿物业发展有限公司的联合举行了住房租赁战略合作签约仪式，双方代表现场签订了《住房租赁战略合作框架协议》。这也意味着，建行正式进军东莞长租市场。

据透露，本次战略合作，东莞建行将为东鸿所投资的住房租赁公司在房源获取上提供资金支持，双方通过深度合作，共同推动租赁平台打造、规范市场管理，培育和发展东莞市住房租赁市场，惠及民生。

而东实集团党委副书记刘胜军也指出，东莞市政府高度重视住房租赁市场发展，并已要求东实集团逐步推进相关住房租赁工作。按初步计划，十三五期间东实集团将逐步推出2万余套租赁住房（含人才房）进入市场满足市民需求。

日前，东实集团还向媒体透露，东莞首个由国企投建,“公益性+市场化”运营的长租公寓——“莞寓”青年公寓试点项目即将启动改建,拟于2018年6月正式对外招租。该项目也是东实集团在市委、市政府的部署与支持下,在住房租赁市场的试水和起步。

据了解，该项目位于东城街道莞温路,由原汇众中心约7820㎡的“三旧”物业进行升级改造而成,可提供184间青年公寓，目标客户群为刚毕业(工龄0—5年)、年龄在40岁以内的青年单身群体为主,租金将略高于周边农民房出租均价,但低于周边一般商品房的出租价格。