北京共有产权用地成交 住总头啖汤后再拿与金科重仓平谷

　　南京拍完武汉拍、武汉拍完苏州拍、苏州拍完北京拍……2018年以来，部分热点一二线城市轮番拍地，其中北京至今于公开市场至少出让了21宗地块，平均不到两天即出让一宗土地。

　　2月6日，北京共有产权用地又迎来一波供应，来自门头沟、通州及平谷区三宗地块进入现场竞价环节，并最终被中铁置业、住总及金科抱走。

　　在经历过共有产权用地流拍之后，这三宗地块的成交似乎稳定了市场信心。尽管如此，除了通州地块，门头沟及平谷两宗地块的房企竞拍热情并不高，特别是门头沟地块仅经网上一轮竞价便被中铁置业底价摘走，未进入现场竞价环节。

　　市场人士分析称，相比较此前流拍的几宗共有产权用地，这几宗地块在总价上对房企的资金压力要小一些，但是限售价、自持等条件也影响了房企的积极性。

　　再添30万平米共有产权住房供应

　　据观点地产新媒体统计，这三宗地块总土地面积12.35万平方米，总建筑控制规模31.35万平方米，总起始价为36.16亿元，地块分别位于门头沟区永定镇、平谷区兴谷街道及通州区台湖镇。

　　2月6日下午，首先进入拍卖的通州区台湖镇YZ00-0405-0078、0079、0081地块，土地性质为二类居住用地，土地面积39199.45平方米，建筑控制规模97998平方米，挂牌出让起始价为11.75亿元。

　　到场的房企包括住总、金地、中铁置业、中海、首开龙湖新奥联合体及富力路劲招商联合体。不过，五轮之后，现场仅有住总及中铁两家轮番作战，其他房企属观望状态。经过35轮竞价，住总集团以15.7亿元竞得通州台湖镇地块，溢价率33.6%。

　　随后拍卖的平谷区兴谷街道地块同样仅获得金科及天润青睐，仅9轮决斗后，金科以9.1亿元成功竞得，溢价率15%。据现场消息，参与拍卖的房企还有碧桂园、北京城建及金地等，但均未出手。

　　观点地产新媒体查阅出让公告，该宗平谷区兴谷街道PG-0007-6004、6008地块R2二类居住用地、PG-0007-6003地块A33基础教育用地国有建设用地，土地面积51499.675平方米，建筑控制规模123649平方米，挂牌出让起始价为7.91亿元。

　　在上述两宗地块快速成交之后，门头沟地块虽然传闻有中铁置业、电建及新兴联合体参与，但现场并未进入拍卖环节，而是以网上的一次报价底价成交，成交价16.5亿元，竞得者为中铁置业。

　　该宗地块为门头沟区永定镇曹各庄桥户营村MC00-0016-063地块F1住宅混合公建用地、MC00-0016-064地块R2二类居住用地国有建设用地，面积32797.36平方米，建筑控制规模91833平方米。

　　北京市场人士向观点地产新媒体分析称，虽然门头沟地块地理环境不错，地块的总价也并不高，但因限售价盈利空间受限，而且地块中包含的住宅公建可经营性公建部分需100%自持20年，成本及开发压力较大。

　　根据出让公告，通州区、平谷区及门头沟区三宗地块居住建筑规模全部建设“共有产权住房”，销售价格分别为2.3万元/平方米、1.55万元/平方米、3万元/平方米。

　　住总补仓与金科加码平谷

　　据住总集团发布的消息，其2018年的目标为实现综合经营额618亿元，其中房地产为330亿元。而北京作为住总的主场，补仓也颇为自然。北京市场一排行榜显示，2017年住总在北京的销售超过70亿元，但未进入前十。

　　观点地产新媒体了解到，自2016年年底北京土地市场开闸以来，住总曾在2016年12月联合北京万科以59亿竞得海淀区西北旺镇19号地，而后便几乎未通过公开市场在北京市场竞得一子。

　　而且，一年多以前住总竞得的海淀区地块也是北京自实施“限房价，竞地价”出让方式以来为数不多的商业及住宅均需全自持的地块，项目总建面超过16万平方米。

　　从后继出让土地的情况来看，住总与北京万科这一回吃“头啖汤”是补地之举，因为在2017年北京土地供应加大的情况下，住总集团未能成功及时补仓。2017年4月，住总曾参与竞投平谷山东庄镇西沥津村自住房地块，最终不敌北京城建。

　　就此番拿地的原因及对共有产权用地的思考，观点地产新媒体致电住总集团相关人士，对方暂未回应。

　　上述市场人士分析称，住总新入手地块限售价为2.3万元/平方米，周边的新房项目均价在4万-5万元/平方米，未来入市自然抢手，但地块的成本价达1.6万元/平方米，盈利空间受限。

　　不过，相比2017年3月天恒竞得的同一宗位于台湖镇的地块（楼面价1.7万平方米，限售2万元/平方米），成本要低些。

　　而相比起住总，外来房企金科已借着2017年土地供应大增而迅速加仓北京，而且它似乎更对平谷区青睐有加。据观点地产新媒体统计，2017年8月，金科曾于一周内连续在平谷区落下三子，总价达35.46亿元，总建面达25.8万平方米。

　　快速加仓的同时，金科于2017年8月起于开始推出位于昌平的金科天玺，并于11月份开盘，销售金达16.8亿元。但据上述人士称，若不包括上述几宗地块，金科在北京的货值并不多。

　　近日，从金科2017年度工作总结大会上流露出来的信息可见，金科计划在2018年冲击千亿，相比年中透露的800亿的计划有所增长。由此也可理解，在更高销售目标的驱动下，近期北京的多场土拍均可见到金科的身影。

　　据称，在2017年全年，金科集团共获取新项目79个，同比增幅216%。特别是8月份，金科集团单月获取土地19宗。