租售并举！惠州市今年内至少2000套租赁房源入市

　　“2018年房地产市场保持调控力度不放松，同时将推进租售并举，有效拓展供应渠道保障市场供给。”在日前召开的惠州市房地产工作座谈会上，市政府副秘书长胡志威在总结发言时如是介绍。

　　“2017年商品房销售规模为1422万平方米，同比降幅17.4%，市场供需表现出平稳的势头。”惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平表示，2018年将持续深化调控，坚持限售、限价、严查捂盘惜售等举措不放松。此外，在去年下半年市场不断深化的专项整治行动新年也将得到延续，加大企业违法违规行为的打击力度。

　　值得注意的是，市场调控的新思路也开始出现。在去年11月银企签订住房租赁市场发展合作协议后，惠州市房管局当前正在牵头联合市公安、教育、发改、税务、国土、住建、金融等部门制定住房租赁相关制度，并将于今年上半年搭建住房租赁平台和完成系统建设，年内落实至少2000套租赁房源入市，建立起多渠道的住房机制。

　　去年市场供需基本保持动态平衡

　　惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室相关负责人介绍，2017年，惠州住房价格基本保持稳定，市场成交量实现合理回落，商品房库存表现平稳。

　　从市场成交数据看，2017年，惠州全市新建商品房网签面积规模为1422万平方米，在全省范围内仅次于佛山的1756万平方米，排在第二位，同比下降幅度为17.4%。在市场供应表现上，全年批准商品房预售面积为1470万平方米，同比增长29%。年度周期内的市场供应和销售需求基本保持平衡。

　　市场动态库存同样与前期持平。截至2017年12月末，全市房地产库存面积为1044万平方米，与2016年底的1046.48万平方米基本持平。

　　“市场供需表现出平衡，但在实际购房过程中感受到的则不是这样，供需吃紧，很难买到房。”在南方＋发布的座谈会即时新闻评论中，有网友提出疑惑。实际上，去年市场里二手房交易量的激增也说明了该问题，新房市场的供需吃紧，直接推动了二手房交易的活跃，去年全市的二手房交易面积达564万平方米，同比增长21.1%。

　　对此，相关专家指出，部分企业寄希望于市场调控的放松，出现放慢施工周期、捂盘惜售等行为延缓入市，很大程度上造成了房源紧缺的市场“假象”，这也凸显出房地产市场调控的必要性。

　　惠州市住建局副局长商红新力证了惠州楼市供给的充足。他介绍，2017年惠州新批准建设建筑面积2904万平方米，竣工验收建筑面积1030.9万平方米，新开工建设面积则达到5000万平方米左右规模，市场有效供给较为充足。

　　参会企业星河地产副总经理郑艺介绍，根据市场监测机构的统计数据，惠州在2018年的可供应房源规模将超过3000万平方米，这对于市场而言无疑压力明显，只有各方合力维护市场的平稳健康发展才是唯一的出路。

　　今年市场坚持调控不放松

　　“惠州房地产市场在过去一年取得了不错的成绩，但在肯定成绩的同时也需要看到调控的严峻形势。”胡志威介绍，“房子是用来住的，不是用来炒的”，在各级政府的相关会议精神指示中，保持调控意识和力度不放松是一定的。

　　袁贵平介绍，2017年，惠州出台执行了限售、限价、严查捂盘惜售的调控政策，多部门联合对全市在售楼盘定期开展房地产市场专项整治行动，发现并纠正不规范销售行为100余宗，约谈开发企业83家，立案查处虚假违法房地产广告案件11宗，对部分房地产开发企业和中介违法违规销售行为及时予以查处，公开曝光典型案例11起。

　　同时，多次联合开展商品房销售价格行为联合检查行动，重点查处操纵市场价格等表现突出的九大类违法违规行为，截至2017年12月底，共查处违法违规中介机构21家、开发企业6家。

　　笔者注意到，自2016年10月份，惠州启动楼市调控。2018年伊始，中骏雍景台捆绑停车位销售等违规行为再度出现，部分企业又开始抱有侥幸心态，寄希望于市场调控的放松。

　　“2018年，惠州继续以‘价稳量稳’为目标，坚持调控目标不动摇、力度不放松，坚定落实相关政策要求，持续开展房地产市场秩序专项整治和商品房销售价格行为联合检查，保持市场秩序稳定。”袁贵平在座谈会上表示。

　　座谈会上，恩歌源地产总经理李长兴提出，其公司项目位于惠东滨海，就目前而言，客户群体均为度假投资的类型，项目产品也属于度假型的产品，不同于普通的刚需自住楼盘，希望政府在调控中能够适当考虑到这种差异。

　　胡志威回应，按照中央的调控定调，后续也将研究不同区域不同市场的调控差别化，保障合理需求，推动市场调控实施不断的精准化。“对于单个企业来说，不要寄希望于差别化刚好就会是某个楼盘，而是应该看调控的大形势，关注到全市‘一盘棋’上来，积极维护市场的稳定发展。”胡志威介绍。

　　培育租赁市场拓宽住房渠道

　　除了进一步深化和完善市场调控体系，座谈会上也带来了新的市场发展思路。笔者注意到，推进住房租赁改革、丰富市场供应渠道也成为各方谈论热点。胡志威介绍，根据中央、省各级精神，要建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，以满足不同类别、不同层次群众的合理居住需求。

　　结合当前惠州市场表现，租售并举相关工作实践也得到快速发展。

　　早于2017年11月份，建设银行惠州分行分别与惠州23家开发企业签订了住房租赁市场发展合作协议。惠州市政府则与中国建设银行广东省分行签署了住房租赁战略合作协议。

　　具体发展情况如何？与会的建设银行惠州分行相关负责人介绍，当前相关租赁系统已经上线运行，已筹措200多套房源。“这是一个起步，后续还需要更多企业参与共建，一起来推动惠州租赁市场的发展。”

　　碧桂园深惠执行总裁张志华对此提出疑问，他介绍，碧桂园集团层面在有的城市已经有相关的租售并举项目落地，在惠州，集团也愿意拿出部分土地和房源响应并配合建设落地，但相关的顶层设计，租售同权的权利到底有哪些，系统如何进行支撑等都希望政府明确相应的操作指引。

　　胡志威对此回应，市房管局牵头，联合市公安、教育、发改、税务、国土、住建、金融等部门，尽快研究出台顶层制度设计，搭建住房租赁监管服务平台。力争春节前出台惠州市租赁实施意见，实现惠州第一家国有住房租赁企业挂牌运营。此外在平台搭建和系统建设环节，则力争在今年上半年内出台租售并举制度和完成系统上线工作，年内至少落实2000套租赁房源入市，实现多渠道住房供应保障市民的住房需求。

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　　四大关键词解读惠州房地产现状

　　关键词1 精装修

　　精准修背离居住实际因此不提倡

　　在座谈环节，面对政府强调中央对于“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，项目锦绣壹号位于大亚湾的京华地产董事长杨克庆提出，在条件合适的情况下是否可以考虑放开对精装修的限制。他介绍，房子只有装修好才能入住，房屋带精装修销售能够更好地让业主住得更舒适，而长期空置则会导致损坏。

　　针对该话题，张志华也提出类似看法。笔者注意到，当前该公司推售的碧桂园珑誉花园就按照精装修标准展示，并设客户自愿认购装修展示板。

　　袁贵平对此坦言，惠州当前是不提倡开发商推广精装修房子的。他介绍，部分楼盘装修并不是为了完善居住，而是一种加价的手段，对于业主来说，带装修不一定符合业主需求，买了房还要打掉重新装修，也并不环保。袁贵平建议，开发企业要多研究市场的真实需求，该局后续也将与发改部门具体研究如何完善精装房的相关标准、验收等内容。

　　短评：

　　房屋装修好进行销售，从客观上来说切实减少了业主另行装修及装修噪音影响邻居的烦恼，但在当前，部分开发企业加带装修销售的主观动机并非如此，而是硬性叠加费用试图变相拉高房价的手段。此外，精装房对于开发建筑水平的要求更高，对服务的要求更精细化，市场上能做到全部要求的企业确实不多。

　　关键词2 调控差异化

　　统筹全局深化调控精准化施策

　　“近期，惠东滨海的巽寮湾已经获评为广东省旅游示范区，海景资源是稀缺产品，是否能够有所差异化？”面对调控持续强化的趋势，金融街置业惠州公司副总经理邓志文提问。

　　该发言引起了楼盘项目同样位于惠东滨海沿线的向海1777总经理李长兴的共鸣。李长兴介绍，在过去的两年里，项目销售出现了很明显的分异，2017年恩歌源的销售业绩较2016年下降了2/3。他认为，滨海线的产品有别于刚性的居住产品，属于旅游度假型的享受型产品，产品和资源的差异化希望能够受到主政部门的关注。

　　袁贵平对此表示，政府调控的决心和力度是坚定的，不会放松。但在未来也将进一步深化，实现网格化调控体系，保障合理的住房需求，对于不同区域的不同实际情况进行区别对待，精准化施策。

　　短评：

　　早在2017年，部分开发企业就提出城市核心区和周边区域的定价标准应该差异化，品质好的楼盘也应该差别化对待。不过实际的情形是，在笔者接触过程中，没有任何一个企业楼盘是没有特殊性的，这个用材贵、那个位置好有江景等。归根结底，一项政策的落地最终还得落地到整个城市的脉络上来，统筹全局后，再具体区别实施对待。

　　关键词3 银根收紧

　　房地产贷款申请量多放款速度慢

　　从去年年中以来，针对一二手房交易，银根收紧的势头明显。进入2018年，市场端期待的贷款环境并未出现，大量企业出现资金积压和客户按揭审批难局面。作为房地产中介机构的中原地产代表介绍，很多客户无法得到及时放款，交易过程投诉增多。

　　对此，惠州市金融工作局副局长李莉表达了金融行业对于房地产业的一贯支持态度。她介绍，在2017年，惠州的贷款余额是4012亿元，其中在房地产领域的贷款余额就达到了2367亿元，个人住房按揭贷款方面为2067亿元，房地产领域的贷款余额占比接近60%。此外去年年初以来的贷款是600多亿元，其中500多亿元为房贷，占比超过了90%。

　　建行惠州分行相关负责人表示，惠州的房地产领域贷款都在积极推进。在2018年1月份的放贷额度就有六七亿元，服务的300多个楼盘按照轻重缓急都在安排放款，照顾重点企业。

　　短评：

　　银根收紧这一现象，在笔者看来从来都不是一个够不够的问题，申请贷款的企业多了、人多了，自然就不够了。再者，按照去年市场企业拿地的速度和拿地的价格，多少额度都难言足够。现在的这个环境像极了2014年中的银根收紧时候，也是在暖市里企业大肆扩张，随后市场下滑资金陷入困境。截至当前，刚刚过去3年时间，说好的现金为王，稳中取胜呢？

　　关键词4 地价

　　企业开发成本骤增高价拿地需谨慎

　　在座谈过程中，合生创展惠州公司总经理助理许丽在表达了对市场调控的支持的同时，对于过去一年市场不断出现的高地价、不断出现的市场争夺现象表示担忧。她认为，这种现象对后续市场的压力是很明显的，企业成本过高，压力增大。

　　中洲控股常务副总经理张文表示，不单是土地价格上涨得厉害，建筑相关的材料成本，钢筋、水泥等价格都不断在涨。整个房地产业的链条都在发生着改变。如何才能够降低成本？他直言，只有通过快速开发、高周转来减少资金沉淀。

　　“我与有些企业谈过，他们说看好惠州未来发展，愿意不挣钱。”袁贵平谈及该问题直言不知怎么回应。他介绍，企业拿地、建安、资金、营销、财务等成本加起来1万多元/平方米，但是你也愿意1万元/平方米卖，这个也不能多说什么，但这种现象是不健康的。“企业应该要更加地谨慎应对市场，防范市场潜在的风险，要对市场有敬畏感。”他说。

　　短评：

　　面粉贵过面包，这种现象在过去一年的土地市场表现得极为明显。在城市均价徘徊于10000元/平方米左右的水平下，4000元/平方米、5000元/平方米、6000元/平方米的楼面地价不断出现。虽说粤港澳大湾区、深惠同城发展，城市轨道等利好不断出现，但龙头房企扎堆涌入时，应结合惠州房地产市场的实际，尊重市场，而不是充满土豪气地买买买，坏了市场，冷了民心。

　　■观点

　　惠州市政府副秘书长胡志威：

　　坚持房地产调控意识和力度不放松

　　“要正确认识到当前所处的市场形势，保持调控意识和力度不放松。”胡志威介绍，无论是中央经济工作会议，还是全国城乡建设工作会议精神，对房地产市场的调控将是持续和稳定的。市委、市政府对于惠州市场调控的决心和力度都非常坚决。

　　他同时介绍也要看到新意：一是防止投机炒作；二是多主体供给；三是多渠道保障；四是租购并举；五是差别化调控。

　　胡志威说，在总体上看来，房地产市场的调控将延续去年的“严”的基调，但也出现了明显的拓展。表现在优化和保障合理的住房需求，拓宽市场房源的供给渠道，实施精准化的调控，不断推动房地产市场健康发展的长效机制逐步落地上。

　　惠州市房地产市场监督管理工作领导小组办公室主任、市房管局局长袁贵平：

　　专项整治将持续，企业违规露头就打

　　袁贵平介绍，“房子是用来住的，不是用来炒的”，2018年将不断推进这一市场定位的落实。他表示，将不断地完善调控手段，坚决打击查处企业的违法违规行为，控制好房源项目的上市销售节奏，强化价格备案管理，确保市场价稳量稳。

　　“去年实施效果明显的房地产市场专项整治行动也将得到持续，组织多部门联合检查。”他介绍，对于炒房投机、变相提价销售等行为将露头就打，集中曝光企业违法违规行为，保持高压的态势维护市场平稳。

　　袁贵平说，房子是用来住的，对于企业来说，房子就应该卖给居住的人，而不应该按照支付能力的高低来进行选择，真正让有急切居住需求，希望扎根和安居惠州的市民置业安居。

　　惠州市房地产业协会秘书长刘潇：

　　企业应规范经营，有担当意识

　　“作为企业代表，在调控的大环境下更应该好好约束自身的行为，不要给市场添乱。”刘潇介绍，作为行业协会代表，行业经营企业有怎样的行为，出现怎样的问题，实际上也是整个行业的事。她呼吁，希望协会的会员企业，以及行业的同仁能够更加强化企业责任，有担当意识，诚信经营，不加价销售、不捂盘惜售，积极拥护和支持政府部门的各项调控举措，共同维护市场的平稳健康发展。刘潇坦言，从短期来看，也许企业通过某种违规行为能够取得一时小利，但是对于整个企业的长效发展和口碑的建立不利。企业的发展应该立足得更加长远，更加专注到产品的品质优化、服务质量的提升上来，树立企业的良好形象以及惠州房地产行业的良好形象。