23亿光速摘得苏州宅地 港资恒基兆业的内地转向节奏

　　从李嘉诚开始出售物业，再到信和置业的黯然离场，港资的撤离似乎已成为内地楼市的常态。

　　最高峰时期，恒基兆业至少在内地11个省市插下了旗帜，如今福建、重庆、浙江已从它的内地江山中消失，与此同时，部分城市的土地储备正在逐年萎缩。

　　就在外界以为，恒基兆业现有的布局里或将产生下一个福建、重庆、浙江，1月9日，这家港资又披上了马甲，悄悄地在苏州拿了一块宅地。

　　23亿苏州再夺地

　　没有跌宕起伏的情节，没有不可开交的竞夺，位于苏州高新区的一块8万平方米的住宅用地，不澜不惊地迎来了它的最终买家——国侨投资有限公司，竞拍过程只用去6分钟。

　　如果在港资撤潮的背景下观之，这宗交易则不再显得平静，知情人士向观点地产新媒体确认，该公司代表的实际上正是港资巨头恒基兆业。

　　该宗土地位于苏州市高新区浒关开发区规划道路南、文昌路东，为城镇住宅用地，地块总面积将近8.07万平方米，成交总价达23.11亿元，溢价率仅为1.1%。按 1.0容积率≤2.1计算，建筑面积将介于8.07万-16.94万平方米之间，楼面地价则介于13648-28660元/平方米。

　　这是间隔将近11个月，甚少参与抢地的恒基再次慢悠悠地开启内地拿地节奏，且又将目光望向了苏州城。

　　2017年2月16日，恒基兆业马甲上阵，以恒山发展有限公司之名击败22名对手，获得苏地2016-WG-78号地块，总价14.4亿，这也是当时的恒基兆业在5年内于内地获取的唯一一宗住宅地块。

　　观点地产新媒体了解到，位于吴中区胥口镇孙武路北侧、茅蓬路南侧，出让面积4.85万平方米，为城镇住宅用地，容积率在1.0与2.5之间。

　　彼时的恒基兆业可谓是大杀四方。由于当时该地块所在的胥口镇已经三年未供地，加之所处地段具有较大的交通优势和完善的生活配套，该地块共吸引了23家房企报名参拍，包括万科、龙湖、碧桂园、招商、中海、金地、新城、旭辉、正荣等。

　　近几年，恒基兆业于内地的发展策略为选择与内地开发商合作，因此于2017年7月份，其选择将上述项目49%的股权出售，而接手方为恒基兆业多年的“合作老友”旭辉。

　　实际上，2016年旭辉与恒基兆业达成协议，由此获开发恒基旗下苏州水漾花城2期、苏州水漾花城3期、苏州相城区G3项目、宜兴誉珑湖滨及长沙凯旋门共5个项目，累计总建筑面积93万平方米。

　　旭辉方面当时对外称，未来还将与恒基兆业进行其它方面的项目合作，届时预计合作总建筑面积将达到200万平方米，可贡献约200亿元的可售货值。

　　因此，有业内人士认为，最新获取的苏州高新区8万平宅地再次迎来老友旭辉，也并非不可能的事情。

　　恒基兆业的内地转向

　　以李嘉诚2014年开始出售物业为起点，港资撤离内地楼市已成为一个进行时态。

　　实际上，在最高峰的时期，恒基兆业在内地的业务至少遍布11个省市，如今福建、重庆、浙江已从它的内地江山中消失，与此同时，部分城市的土地储备正在逐年萎缩。

　　就在外界以为恒基兆业现有的布局里或将产生下一个福建、重庆、浙江之时， 其在一年内连续获取两宗住宅用地，实际上意味着恒基兆业并未加入撤离大军，只是以另一种方式在适应内地市场。

　　从总体上看，恒基兆业在内地的土地储备正在逐年萎缩，其中以2017年上半年的变化最为剧烈。

　　观点地产新媒体的统计，分别截止2014-2016年的年末，恒基兆业在内地的土地储备中自占楼面面积分别为1.36亿平方尺、1.27亿平方尺、1.01亿平方尺。

　　2017年上半年，其土地储备甚至发生锐减，截止2017年6月30日，恒基兆业的土地储备仅为4820万平方尺。其中，待发展或发展中的物业面积为3890万平方尺，已建成可售存货面积为290万平方尺，已建成各类收租物业为640万平方尺。

　　该变化源于两宗交易。2017年3月，恒基兆业以人民币17.27亿元向碧桂园出售持有位于广州芳村尚待拆迁及清理之地块之投资公司，项目原可建楼面面积逾1200万平方尺。

　　紧接着，于2017年5月，恒基照业再次甩卖内地物业。其以人民币71.76亿的价格转让若干公司的权益，接手方正是富力。上述标的公司分别持有恒基兆业位于沈阳、鞍山、铁岭、大连及广州的9个项目，项目原可建楼面面积合共约3900万平方尺。

　　对比恒基兆业公布的2017年中及2016年末的土储情况，可以发现，福建省成为其最新“抛弃”的省份，目前已无土地储备；而辽宁省的土地储备则发生了锐减，由4360万平方尺减少为480万平方尺；广东省内份额也在急剧减少，由1450万平方尺减少为180万平方尺，且均位于广州。

　　目前，恒基兆业的内地布局已减少为7个省份11座城市，包括上海、广州、长沙、成都、大连 、南京 、沈阳 、苏州、西安、徐州 、宜兴。

　　除了近一年两次加码苏州的住宅市场，土储面积有明显增加的另一座城市为上海，土地储备已有2016年末的210万平方尺升至300万平方尺。

　　就上海而言，恒基兆业明显将其发展重心放在收租物业方面，其2016年拥有的8座已建成收租物业中，上海便占去了六座。

　　恒基兆业曾表示，在物业投资方面，将主力发展甲级写字楼商业项目，而购物商场佔整体投资物业组合的比重将相应减低，并计划在主要城市的核心地段物色地块发展成为商办项目作长期收租之用。在此背景下，其于2017年1月再度购入上海商办地块，并计划发展成为甲级写字楼。

　　物业发展方面，恒基兆业则将持续近几年来的合作模式，与内地房地产开发商一起合作开发一线及具经济增长潜力的二线城市的住宅项目。