惠州市房管局：城区不是外地客天下 本地客占比超7成

　　“深圳人抢光惠州市区的新房了”，这样的传闻相信不少市民都听过，但一直没有官方回应，所以这样的传闻成了部分开发商和中介炒作新盘的手段。这到底是真的还是假的？别猜了，现在终于有官方的说法了。

　　东江时报讯 今年以来，受开发商放缓推盘节奏、购房人多等因素影响，惠城区多个新建楼盘项目出现一房难求的局面，经由中介、购房人口耳相传，“很多外地人来抢房”成了市场最响的声音，而部分开发商提高首付或只接受全额付款的做法，又让市场中不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。近日，市房管局首次向东时记者公开今年前11月惠城区新建住宅购房人来源结构分析，数据显示本地客与外地客比例为7：3。

　　惠城数据

　　新房市场本地客是主力

　　惠城的新房到底被谁买走了？萦绕在楼市的这个疑问终于有了答案，近日，市房管局首次向东时记者作了回应。

　　前11月本地客买了6440套新房

　　又到年终总结时，回想今年的楼市，用“疯狂”来形容也不为过。今年年初，深圳高房价将部分购房需求传导至惠州，一时间，各大楼盘直接通过中介代理拉客来惠州看房，更有几个盘出现认筹时千人抢200多套房的场面，有的盘采取了网上抢房的方式，8秒抢光200多套房，以至一时间出现“市区房子大都被外地人买走了”的说法。及至年中开始，部分开发商只接受全额付款或提高首付的做法，被购房人诟病之余，又不时传出深圳人、北京人捧着现金来买房的传闻。

　　对于“市区房子大都被外地人买走了”的说法，市房管局近日接受东时记者采访时给予明确的否定。根据其统计数据，今年前11个月惠城区本地与外地购房客户比为7：3，惠州本地购房者占大头，“统计口径是购房人现住址所在地或实际工作所在地，通过户籍、社保等资料来确定。”该局相关科室负责人说道。

　　数据显示，今年前11个月惠城区40个新领预售证入市的项目，共售出了8968套房源，其中本地客户占比72%，买了6640套房；省内城市如深圳、东莞、广州等城市客户买房1903套，占21%；外省占比6%，港澳台客户占1%。

　　在省内城市中，深圳客购房1126套，占总售出量的13%；广州次之，为228套，东莞客买了97套，其他城市的客户买了452套。

　　12项目本地客超8成 4项目外地客达4成

　　东时记者留意到，纳入统计的惠城区40个楼盘中，本地客购房比例超8成的就有12个项目，例如富辰汇珑湾前11个月开盘2次，本地客比例分别达到88%、86%；中洲天御花园开盘4次，共计推出766套房源，其中有两次本地客群占据了8成以上，其余两次也达到68%、75%。另外，如保利达江湾南岸、鹏达南山壹号、汇显泰华园、深业高榜山1号，以及中信凯旋城花园等，本地群体占比均在80%以上。即使是今年的热销楼盘，如隆生皇冠花园、新力花园等，购房者依然是惠州本地客户占大头。

　　而外地客购房占比最高的项目是润城双璧湾，为46%，将近一半。其他外地客占地达到4成的还有荣灿中心、千花岛、星泽华府，外地客占比分别为45%、41%、44%。

　　此前，国家统计局惠州调查队对惠州去年10月至今年9月的楼市销售情况开展一系列市场跟踪调研，结果显示，通过“限价”、“限售”等政策调控后，惠州市区住宅市场整体呈现出“2级降档后平稳”的市场走势。

　　一位业内观察人士认为，今年上半年，惠城区楼市供求关系偏紧，主要受去年去库存政策影响，导致库存大幅下降，另受楼盘开发建设周期长等原因，市场供应跟不上旺盛的购房需求，而不是外地人大量涌入购房引起的。但到下半年，随着开发商推盘量增加，市民可选择的空间更多，市场呈现供求总体平衡、冷热不匀的局面。

　　记者走访

　　新房销售冷热不均 二手房议价空间变大

　　楼市最近处于什么状况？近日，东时记者走访市场发现，相比今年来“买方、卖方都不够理性”的大众观感，在经过将近一年的疯狂，目前买方的理性已呈回归，房子已不再是不愁卖，而是重新受地段、配套、开发商口碑等多因素影响，热销楼盘延续抢购风潮，非热销楼盘则还有充足的房源。

　　新盘有的当天售謦有的火不起来

　　以上周新推240套新房源的鹏达南山壹号为例，当天全部售出，南部新城片区交通、未来规划等被买房者看好。在部门合力 “限价”的背景下，有的楼盘也是购买者众，但并非所有楼盘都热销。以江北万科旁的某新盘为例，均价1.2万元/平方米，开盘2个月仍有比较多房源在售。有中介表示是因为楼盘要求加价8万元，加上楼盘本身较小，有购房者认为并不值。而在火车西站旁的某楼盘，均价9500元/平方米，尽管有规建惠新跨东江大桥，三环西路拉通后能直接通往江北等规划利好，但开盘多时，至今仍有较多房源。

　　对于这一现状，上周惠州中原地产在周报中也建议房企紧抓年末冲刺机遇，应积极调整推盘节奏，跑量的同时可以适度调整价格策略，资金回笼宜早不宜迟。上述人士表示，如今在惠城区买不到房子，并非供小于求，这种现象只出现在部分热销楼盘，非热销楼盘则仍有充足房源，即使在惠湾片区，受深圳客户购房热情撤退影响，有的新房去化率也仅6成，冷热不匀局面明显。

　　市房管局提供的数据亦显示，截至今年10月底，惠州全市商品房批准预售面积1334万平方米，签约成交1325万平方米，惠州一手住宅供应量102737套、成交量100822套，供求比1.02，相比2015年与2016年低于0.8的供求比，今年是最近两三年里供求关系最平衡的一年。

　　下半年二手房价出现松动

　　去年以来的楼市高烧，加上部门强力调控新房备案价格，让惠城区二手房价一度出现倒挂现象，近一年多来，不时传出二手房房东反悔而引发交易纠纷的案例。到了年末，随着二手房进入传统淡季，销量下降，东时记者在走访中发现，相比上半年，二手房议价空间有所增加。

　　市民黄先生从8月开始看房，从江北文昌片区看到东湖片区。他称，10月时，江北城市花园一楼梯房105平方米，开价150万元，同样户型在今年春节前卖108万元，当时他直言太贵了，但房东认为他不了解行情，导致他不得不将眼光转向东湖片区。在12月上旬，房东找到他告知130万元可卖，一周后又告知120万元可卖，黄先生称因他已下订了东湖花园4区的一套房，还没考虑清楚，上周该房卖出。但同样的城市花园小区楼梯房，有一套将两套房打通的户型，总面积200平方米，从开价270万元到一步步下降，如今开价255万元，但因房价太高，至今仍在待售。

　　在东湖花园4区，即使在二手房价较高的时候，某一楼户型也从8月出价180万元到10月以157万元的金额成交。黄先生称此前加了一些中介的微信，到了年底，不时会看到有降价10万元的房源挂出，如10月上旬荷兰水乡一期一户型降价10万元出售，东湖花园4区一望江户型，也只有8000元/平方米，比他买时的10000元/平方米要便宜。

　　二手房交易量出现下降

　　但今年以来就想在文头岭片区买房的李先生则比较苦恼，同一个楼盘他从今年年初的1万元/平方米看到年底的1.75万元/平方米，目前他看中的一户型，房东不愿降价，“后来我才发现，房东把出售信息挂到深圳那边的中介那里，深圳人会觉得便宜吧。”对此，他表示超过承受范围也只能另找其他房。该片区一中介表示，对于二手楼市来说，年底是传统的淡季，但不排除有的房东急需钱等原因降价出售。

　　市民徐先生则认为，经过近一年来的疯狂，房价已接近大部分惠州人接受顶点，甚至超过了接受范围，人们渐渐回归理性，会多角度考虑是否值得购买。

　　尽管二手房交易网签存在滞后性，但从数据也大致可看出趋势。据市房管局统计数据，10月份，惠城区二手房交易1266套，环比上月（1631套）下降22.4%；11月份，惠城区二手房交易1226套，环比上月（1266套）下降3.2%；10、11两个月日均交易41套，较前9个月（19291套，日均71套）日均交易量下降约42.3%。

　　惠城新房1-11月购房人结构分析

　　新房源：新入市项目40个

　　总销量：8968套

　　本地客户：购房6640套，占比72%

　　省内客户：购房1903套，占比21% （其中，深圳客：购房1126套，占比13%；广州客：购房228套；东莞客：购房97套；其他城市客户买了452套）

　　外省客户：占比6%港澳台客户：占比1%

　　温馨提醒

　　贷款利率上浮影响整个贷款周期

　　根据融360最新房贷数据报告，今年11月全国首套房贷款平均利率为5.36%，相当于基准利率1.09倍，环比10月上升1.13%。进入第4季度后，惠州与其它城市一样，受银行额度吃紧等因素影响，所有银行都全面上浮贷款利率，首套房商业贷款利率上浮10%，二套房利率上浮15%至40%。

　　市房管局提醒市民，购房首付一般至少占总房款的3成，贷款时利率上浮的幅度将跟随整个贷款周期，尤其是贷款额度较高的，当基准利率上调时，购房者要承担的月供压力会更大，少则增加数百元，多则增加上千元，购房人需注意防范风险，理性购房。

　　以市民李先生为例，他在今年10月购房，选择按20年还款期每月等额还款方式还贷款，他贷款100万元，在基准利率基础上上浮15%，这意味着直到他还完房贷为止，利率上浮的幅度会一直随着贷款年限走，当前基准利率是4.9%，他的贷款利率是5.635%，同样还款额度还款方式，按基准利率是月供6544元，但利率上浮15%则需还6955元；若基准利率变成5.2%，他的贷款利率就是5.98%，他月供也上涨到7153元。

　　购房者故事 1

　　租房了解惠州 买房选定惠州

　　新客家奋斗十年终圆惠州购房梦

　　12月27日下午3时30分，在市不动产交易中心按下最后一个指印，王音（化名）的母亲感觉心头大石终于放了下来。当天，王音完成了二手房过户手续，这意味着，很快她就可以入住属于自己的房子，而自言女儿结婚、生子、买房都要靠催的王母，才算对女儿放了点心。

　　“哈哈哈，我妈就是爱操心，但我们年轻人有年轻人的节奏嘛。”王音此言一出，又遭到母亲的白眼。

　　每次租房子 边上都有公园

　　王音是在2003年到惠州读书，自此便留在了惠州。毕业那年，惠州房价开始上涨，“当时南坛的水印尚堤号称精装，卖4500元/平方米，很多人都说贵，因为当时普遍均价不到4000元。”王音称，当时公司的副总便叫她买房，彼时对房子毫无概念又缺市场嗅觉的她，心里只道呵呵，“那时我月薪1500元，啃老又是我从小就不耻的事。”

　　自此，她便开始了10年的租房生活，巧合的是，这期间她一共租了3次房子，每次都租在一个公园旁边，第一次是南坛，旁边是滨江公园，第二次是东湖片区，旁边是江边绿道和东江沙公园；第三次是江北文昌社区，旁边是东江公园。“租房时首要考虑价格，旁边有没有公园真的从来没在意过，结果无论住到哪都靠近公园或绿地，只能解释为不是我跟公园有缘，就是惠州公园绿地真是多了。”

　　也是这些公园绿地，让王音对惠州多了几分了解。“上大学期间，虽然也自己骑自行车到处逛去了解惠州，但没有真正融入到地方生活，其实只是面上了解。”她称，租房住下来后才算深入了解。住南坛时她养了条狗，经常晚上去滨江公园溜达，看着各年龄层的市民在公园里健身、玩乐、散步、聊天，“当时我就觉得，惠州很适合生活。一天忙碌过后，在滨江公园迎着江风散步溜狗，生活很惬意。”

　　买房一波三折 今年终于圆梦

　　2013年，当时的男朋友动了买房念头时，她便提出想住在有公园或绿道的地方，“最好是江边绿道，我当时这样跟他说。”

　　当时王音住在东湖，那时她工作经常加班，晚上10点过后才去江边绿道溜狗，跟滨江公园的热闹不同，那个时候的沿江绿道安静，踩在红色的绿道上很舒适，虽然那么时间点很少人出来散步，但她一点都不担心安全问题，“就是那种空气中带着清新的树叶芬芳，虽然绿道旁边是道路，但两重绿植隔开了车流的喧哗，路灯下又很安全，很适合放空自己，调整心情，是我每天的放松时间。”

　　在江北住时，东江公园就在旁边，“那个公园还很大，不过那时真是太忙，去的次数就少了许多，但一想到家旁边就是个公园，心里还是很有幸福感的。”王音说道。

　　那时根据他们的经济能力，两人去了中信水岸城看房子，当时开盘价5000多元/平方米，但因户型不满意，最终退了订金。2015年底，两人又看中了方直君御的房子，开盘价6800元/平方米，临交钱前计算了下来年要养小孩，恐还贷压力太大，最终又放弃。

　　2016年春节过后，惠州房价涨势厉害，今年王音终于铁了心，“既然选定惠州了，那就买房吧。”于是两人又踏上了看房路途，并最终选定了东湖片区，“这里附近有3个商场，有一条江边绿道，有2个公园，挺好的。”

　　故事2

　　看了近一年还没买到心仪房

　　为二孩想换大房还需努力

　　全面二孩放开后，换大房成为市民阿华家（化名）2017年的头等大事，可是从4月份到现在，阿华依然没有买到心仪的房子。

　　想卖掉现在的房子换大房

　　阿华是惠州本地人，在我市一家事业单位上班，2013年在惠城区的德威朗琴湾以每平方米6000多元的均价购入一套110平方米的新房，现在一家人就住在那里。“我们现在有个女儿还比较小，全面二孩放开后，我和妻子就筹划着换房了。”阿华告诉东时记者，他和妻子都决定要再生一个孩子，如果老二出生，那现在的房子就不够住，阿华决定把现在的房子卖掉换一个大点的房。

　　阿华是这么考虑的，新房要有五个房间，两个孩子一人一个，夫妻俩一个，父母一个，再加一个书房，位置最好就在东江新城一带。阿华的看房路从2017年4月份开始，因为东江新城片区新楼盘很多都是小户型，阿华主要在二手房里找。他记得那时东江新城的房价大概在1万多元/平方米，因为想要五房，阿华看了很多地方都没有找到合适的。“本身五房的大户型就比较少，有的户型又不适合改成五房。”

　　看中房子却遇到业主提价

　　阿华是通过中介的朋友找房的，朋友和他比较熟，有合适的房子就会通知阿华去看，有时候一天下来要看两三处。有一次，中介的朋友告诉阿华，中信水岸城有一个复式房很适合他的要求，230多平方米，带两个车位，售价320万元。听中介讲得不错，阿华就去看了，结果去了才知道那个房子的入户花园是菱形，客厅里也有一堵墙是斜的，对这样的户型，阿华无法接受。

　　前几天，中介又带阿华去看了一处160多平方米的房子，那里倒是能满足阿华要五房的需求，当时房主在惠州中介挂的价格是1.5万元/平方米，阿华觉得不管是户型还是价格都很合适，就通过中介联系房主，结果房主开价1.8万元/平方米。“他开价1.8万元/平方米，已经超出了我的预算。”

　　已经到年底，阿华换房的事情还没有着落，他感叹现在好户型的房子基本没人卖，不好的他又看不上。中介告诉阿华，他现在的房子如果在网上挂180万元，今天挂明天就有人来交订金。“我这房子户型好，应该很多人喜欢，但是我肯定要先买到新房再卖旧房嘛。”