冯焱东：如何在房地产调控中分清中央和地方事权

　　如何分清中央与地方事权、处理好中央调控与地方调控的关系?笔者认为,中央政府应注重以下几个方面:

　　一是鉴于房地产的地方性与各地分化明显的特点,中央要把房地产调控的主体责任落实到地方,并赋予地方足够权利,比如金融政策,地方可以有更大的发言权。在中央对地方主要考核指标中,加大房地产是否健康发展、房价是否合理的权重和力度。

　　二是中央政府首先要建立全国统一的房地产市场监测体系,应包括显性库存及其去化周期分析、潜在房地产供应量分析、需求预测分析、成交与价格走势监测、拆迁政策对房地产市场供求两方面影响、地方房地产调控主要政策、二手房市场走势、租赁房保障房建设情况、房价收入比、租售比、房地产金融等各种指标。

　　这些数据和指标,是评判各地房地产是否健康发展和实施调控的依据,也是中央判断地方政府调控是否得力、落实“房住不炒”政策到位与否的依据。

　　三是在中央财税、金融两大宏观经济政策及其他土地、城镇化等相关政策中,要单列出房地产的专项政策,进一步深化研究对房地产的影响及如何引导。在一线和热点二三线城市,房地产金融属性被强化,导致地价房价过快上涨,所以金融政策制定必须考虑房地产,房地产调控必须倚重金融。

　　四是中央各相关部门在房地产调控中的责权利关系要进一步理顺。金融部门管着房地产的“银根”,国土部门管着房地产的“地根”,住建部作为房地产主管部门却没有得力抓手,这就需要房地产调控的中央联席会议制度进一步加强。各部门应各司其职,责权利关系要清晰表述出来,保证中央各部门的协调性,避免谁都参与调控、谁都不负最终责任的“九龙治水”情况出现。而“一行三会”也可以贯彻中央“因城施策”精神,把房地产金融政策调整权力有条件下放到地方金融管理部门,确保地方金融管理部门配合地方政府,根据房地产市场异常波动随时采取措施。

　　与此同时,在房地产调控过程中,地方政府需要做好以下几方面工作:

　　一是提高认识,把房地产健康发展作为施政的一个重要方面,把房价控制在合理水平、保障房建设、租售并举、“房住不炒”等作为施政的核心目标之一。

　　二是保障房地产市场检测体系有效运转,实时把握市场发展动态,及时上报数据与指标,为两级政府调控提供依据。

　　三是地方政府也可以考虑建立房地产调控委员会,各相关部门如土地、住建、财税、规划、发展改革等部门分别参与,同时地方政府要加强与地方“一行三会”等部门的联系,保持顺畅沟通。

　　四是调控要及时出手,金融和财税等调控政策要常态化使用,不应出现市场激烈变化、政策却姗姗来迟甚至无动于衷的情况。这方面可以借鉴香港特别行政区的经验。香港作为全球范围经济自由度最高的地区之一,2009年至2015年的6年内对房地产7次出手调控,因为房地产市场变化很快,波动很大,调控必须紧跟市场波动情况及时出手,不能等到问题很严重时才有动作,要避免“急病遇到慢郎中”现象出现,做到调控的短效机制和长效机制并重。

　　五是地方金融部门要主动配合地方政府,并在地方调控体系中积极发挥主导作用。地方金融管理部门要充分意识到自己在房地产调控中的重大责任,积极维护地方房地产行业健康发展和金融安全,确保两者良性循环。

　　(作者为浙江铂睿资产管理公司副总裁)