2017年惠州楼市十大关键词 读懂它们就懂了楼市

　　临近年末，又到一年总结时，回顾2017年的惠州楼市，无非被一个“火”字贯穿全年，延续2016年楼市的疯狂态势，连续3年一手房成交突破10万套，楼市整体均价首次突破万元大关……

　　单纯一个“火”字总结2017年的惠州楼市太过笼统，现房掌柜通过引领惠州楼市的10个关键词，即是对2017年的回顾，也是对2018年的展望。

　　关键词1：惠州楼市新政

　　4月8日深夜，惠州市印发了《惠州市人民政府办公室关于进一步完善我市房地产市场监督管理工作的通知》，进一步加强对惠州房地产市场监管和整顿，被称为“惠六条”。

　　其中，自新政实施之日起在惠州新购买的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让的条例成为惠州“限售”政策第一弹，是政策之中最明显的亮点。

　　继楼市“限售”政策之后，5月份，惠州楼市再度发布调控新政。此次政策主要针对楼盘备案价做出明确的规定，要求每栋楼的备案价差不能超过7%，同一栋楼不同楼层的备案价差不超过8%，且重申楼盘备案价只能降低不能上涨，这对于开发商的定价而言，影响无疑是较大的。

　　关键词2：银行利率上浮

　　面对不断上涨的房价和源源不断的购房需求，提高银行利率成为调控楼市的重要手段。

　　上半年来，一线城市率先上调首套房房贷利率，随后房贷紧缩也在二三线城市蔓延开来。在惠州，银行利率首先变动发生在5月份，此前出现的9折房贷利率几乎消失，取而代之的是基准利率，甚至有银行上浮20%，华润银行更是率先停贷。

　　而进入下半年，惠州银行房贷利率进一步收紧，放款时长增加，更多的银行加入到停止办理住房贷款的业务大军中。时间来到12月份，银行的额度更加紧张，有自媒体统计，惠州银行普遍利率上浮15%-20%，更有银行的利率上浮至30%，意味着此时购房的年利率已经超过6.3%，放款时长也普遍在3个月以上。

　　关键词3：天价地

　　2017年惠州土地市场创造历史，商业和商住地块成交总金额首度突破百亿，在成交不断刷新历史记录的背后，是一宗宗高溢价的地块，天价地频出。

　　从过往一年的地块成交情况来看，除大亚湾区之外的惠州所有县区都刷出单宗地块的成交金额记录，出现天价地块的时间，主要集中在2月份和11月份。

　　房掌柜了解到，来自四川的领地集团以12.53亿元斩获小金口商住地，不仅是惠州年度单宗地块的最高成交记录，也是惠州土地市场首次出现10亿元以上的单宗地块。除此之外，本年度惠城仲恺地区天价地频出，碧桂园、万城发展、蓝光发展和中惠熙元等企业都刷出高价地块，成交楼面价大多在4500元以上。

　　在博罗县，正黄集团3.3亿元成交园洲地块，有望问鼎博罗县单宗成交总价和楼面价的双项记录;在惠东县，碧桂园和富力，以及本土房企惠州沣盛帝景都经过长时间竞价后，高价拿地;星河地产在惠阳也近5亿元拿地，刷新惠阳自有网络监控以来的记录;龙门县方面，尽管东峻华赋公司闹出“乌龙”，最终竞得方放弃保证金重新拍卖，但近4亿元的成交价格在公共资源交易中心仍算作有效，也是龙门县单宗的最贵地块。

　　关键词4：粤港澳大湾区

　　今年3月份，李克强总理在政府工作报告中提到，首次提出粤港澳大湾区的概念，范围包括珠三角9个城市+香港、澳门，是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后，世界第四大湾区。

　　概念一出，整个惠州为之振奋，作为粤港澳大湾区东部城市群的重要组成部分，意义影响深远，同时惠州还是东部城市群中面积最大的城市，具有纵深腹地。值得一提的是，惠州还是2个毗邻两座国内一线城市的城市之一，在基础配套建设方面也将有长足的发展，包括交通、市政和教育配套等方面。

　　在楼市方面，粤港澳大湾区概念提出之后，惠州作为毗邻深圳、广州和东莞的城市，同时是区域内少数几个不限购的城市，城市之间房价存在的差距，让惠州很好的承接来自周边城市外溢购房者，整体房价也稳中有升。

　　关键词5：大亚湾万达广场

　　自2016年万达正式在大亚湾拿地以来，便受到额外的关注，大亚湾的房价甚至在万达正式拿地前后便整体上涨2千元，而随后大亚湾便与惠阳一路领涨惠州房价，连主城区惠城价格也难以与其匹敌。

　　而在万达广场开业前3个月，万达集团与惠州市政府签订战略合作框架协议。据此，万达将投资约800亿元在惠州大亚湾打造文化旅游城项目。该笔投资成为万达集团最大的单笔文体旅游项目。消息称，未来3年万达广场要在惠州打造3-5个项目，总投入达到80亿元。

　　2017年11月24日，大亚湾万达广场正式开业，项目周边万人空巷，周边道路甚至出现2公里的车龙，据万达官方数据称，开业当天吸引超过30万人次，可见万达广场的开业对大亚湾区乃至惠州来说，都有着极大的推动作用，促进整体服务的水平。

　　关键词6：潼湖生态智慧区

　　潼湖生态智慧区，是继环大亚湾新区之后惠州市规划建设的第二个重大区域发展平台，有着“广东硅谷”的美誉。今年以来，潼湖生态智慧区同样在市场中扮演了举足轻重的地位。

　　今年2月份，万城发展经过143轮竞价成功摘牌潼湖生态智慧区挂牌的首宗地块，成交价8.32亿元。据了解，总投资约120亿元的万城智慧项目，首期将打造超甲级高端企业总部大楼——潼湖中心。最新消息显示，目前万城发展将于龙光地产合作开发万城智慧项目，项目命名为“玖龙台”已获相关部门的批复。

　　6月份，碧桂园以6.5亿元的价格，同样在潼湖生态智慧区内拿下了面积超20万平米的用地，将打造潼湖科技小镇。随后数月里，碧桂园又2次出手在同一区域拿地，为项目扩容。值得一提的是，2018年1月中旬，该区域至少还有占地30万平米以上的地块出售，势必会掀起新一轮房企间的激烈竞争。

　　关键词7：惠州地铁、城轨

　　关于惠州地铁、城轨的消息历来众说纷纭，同时也牵动着每一位已在惠州购房和有计划在惠州购房者的心。目前莞惠城轨已经全线通车，深惠城轨也在酝酿之中。

　　地铁方面，有2条来自深圳地铁延长线将于2018年1月2日开工建设，分别为深圳地铁14号线和16号线，其中14号线延长线主要向惠阳区方向延伸，而16号线延长线则更多在大亚湾区。

　　而根据惠州市住建局在今年4月份公布的惠州地铁的远景规划情况来看，未来深圳有多达5条地铁延长线延伸至惠州，这无疑对真正实现深惠同城化、深惠半小时生活圈迈出的重要一步。需注意的是，该份规划中也提到惠州市内的地铁规划，同样计划在2030年前建设5条地铁，其中近景规划为地铁1号线、2号线，远景规划为地铁3号线、4号线和5号线，以惠城为核心，连接博罗、惠阳、大亚湾和惠东等区域。

　　而最新消息报道，惠州铁投集团组建方案已经上报，但未正式组建。惠州首条建设的地铁为1号线，预计在2018年开建，初定于2023年完工，这条贯穿惠州全市南北的交通大动脉，全场58公里，北起惠州北站，南至澳头，横跨惠城区、惠阳区和大亚湾区。

　　关键词8：品牌房企、百强房企

　　有着珠三角门户美誉，又毗邻深圳、东莞和广州的优越地理位置，让惠州成为众多品牌房企的兵家必争之地。今年3月份，粤港澳大湾区的首次提出，惠州作为重要组成部分，更加炙手可热。

　　据房掌柜不完全统计，仅在2017年进入惠州的品牌房企包括有中骏、福晟、金辉、蓝光发展、领地集团等近20家，一度出现每一周都有全新的品牌房企首进惠州布局。除此之外，包括碧桂园、恒大、新力和海伦堡等此前已进入惠州的品牌房企，也加大在惠州布局楼盘的力度。

　　据房掌柜监测，品牌房企在惠州获取手段的方式繁多，除了常规的招拍挂之外，还包括三旧改造，协议出让，通过股权收购和并购方式间接获取，村企合作方式以及企业间联合开发等。品牌房企的进驻加剧惠州楼市的竞争，由于拥有资深的开发经验和雄厚的资金实力，对本土带来巨大的冲击。同时，正因为品牌房企的进驻，也会提高惠州楼市自身整体开发水平，规范行业秩序。

　　关键词9：开盘日光

　　“开盘当天售罄”、“开盘2小时已无房可卖”……，在今年开盘的楼盘几乎都选择同样的方式，对外输出自己楼盘火爆、热销的场景，持续之久几乎贯穿全年，姑且不论消息是否属实，但造成市场“恐慌性”的饥饿营销，已经达到效果。

　　从过往一年的开盘情况来看，随着房价的不断走高，市场上观望情绪减少，买涨不买跌现象时有发生，常常出现数百批购房者抢100多套房源的情况，往往一个楼盘开盘，在购房者、中介等通过微信和网络等渠道，在一定范围内造成不小的轰动效果，也成功吸引众多人前来。

　　面对这种“僧多粥少”的场景，不少人也持有不同的观点，一部分人认为这只是开发商制造出来的假象，通过买托、减少推货数量等方式，造成房源抢手的局面。也有人认为，由于相关政策规定，有关部门对取得预售证前不能收取认筹金等管控相对较严格，被认定为购房者的门槛低所导致，实际上是看热闹的多，而真正购房的少。

　　然而，引用中国房地产报在近期的报道，惠州多家机构的信息称，惠州前11月新房成交已经突破10万套大关，已连续3年新房成交保持在10万+套的高位。

　　关键词10：全款购房、验资购房

　　“全款的客户往里走，按揭的客户不要堵在门口!”一句戏言却在惠州楼市成为现实。近期，惠州有媒体报道，惠城金山湖、水口和汝湖均有楼盘，出现全款客户优先选房或一次性付款才有资格选房的情况。不过，在惠州需要全款购房的楼盘并不多，而相关部门随后也及时跟进与要求全款购房的楼盘进行约谈，明确要求纠正该行为。

　　但事实上，提高首付比例的楼盘在惠州却大有人在，不少楼盘即便是面对首套置业的购房者，仍需首付4成、首付5成甚至更高比例，在房价普遍破万的前提下，无疑给刚需购房者带来巨大的购房压力。

　　除此之外，验资购房也成为楼盘挑客的主要手段之一，虽然目前项目购房不再像以往一样收取认筹费、团购费，但实际上，要购房，还是需要一定的门槛——即验资购房。目前市场上较为常见的做法是10万元、20万元的银行或支付宝余额、流水等证明，也有部分楼盘的验资门槛则需要意向户型首付的3成，意味着购房者账上必须有数十万元的余额。