向小田：关于房产税等税率问题 你不得不考虑的几个问题

　　社科院今天发布报告，说：房产税今后数年进入立法程序可能性加大。注意“加大”二字。

　　不要再来讨论房产税征收的法律基础了（谁说70年产权就不能征收了？），也不要讨论征收评估值规定了（谁说不好评估了？），毕竟上海早就征收了好几年了。

　　上海的规则是（简约版）：

　　征收对象：本市家庭二套及以上，非本市家庭新购的住房

　　评估值：以市场交易价格为准，暂定为交易价格的70%，每隔一段时间重新评估

　　税率：0.6%

　　举个例子，比如一个非上海户口的人买了套600万的房子，那么，房产税就是600*70%*0.6%＝2.52万

　　每年都需缴纳，逾期不缴纳的，加收0.05%／天的滞纳金。未缴纳房产税的影响其买卖。

　　为方便大家缴纳，可以通过微信／支付宝／APP／网站多种形式，不用排队哦！

　　如果是全国人大房产税立法，那么征收就是全国范围的。这样，很多房子以前是免征的，现在就会进入征收范围。同时，对于在多个城市持有多套房产的人，就要缴纳好几个房产税，累计起来总额就高了。第三，随着房价上涨，房产税也随之上涨，房价翻倍，房产税也翻倍，这就对持有房产的人的现金流压力会很大。

　　很多人说，房产税征收后的成本将转嫁给租房者，这不能说是绝对的，有的地方如此，有的地方不如此。比如浦东张江，新规划的920万平米新增住宅中，890万采用的是租赁模式，占新增的九成比例。这些不用缴纳房产税的租赁住房进入市场，对租赁市场是一个冲击，租房的价格不是想上涨就能上涨的，也要考虑供需。

　　所以我们看到，一线城市现在越来越多的土地拍卖附加要求租赁（据统计，未来5年，北上广三个城市租赁用地供给占同期住宅供地面积超过25%），而且租赁地块越来越多，三五年之后，租赁市场大批房屋入市，压制租房成本。

　　房屋存量市场房价主要由持有成本和收益来决定，现在是成本上升收益不动或者涨幅较小，都会影响存量市场房价。

　　用新房限价压住增量房价上涨（短期），用扩大租赁用地和房产税压住存量房价上涨（中长期），这就是房地产长效机制的建立。

　　下面我们就几个主要问题来探讨一下。

　　1、房产税能抑制炒房吗？上海有房产税，为何房价还是在涨呢？

　　光靠房产税不能抑制炒房，要抑制炒房，必须是一整套的政策组合。另外，房产税如何征收，金额多少，如何执行，都是影响因子。所以说不能把抑制炒房的重任就寄希望在一个税种上面。

　　房价是一个综合性的现象，它既体现供需，也有看不见的手在主导，还是一个货币现象。上涨的原因有多种，不涨的原因也会有很多种。

　　另外，说房产税没有用的，我们可以想一下，如果取消房产税，上海的房价会不会更高呢？

　　2、这些年看空房价的都卢瑟了？你凭什么看空？看空的都是吊丝。

　　首先声明，本文只是讨论房产税征收的影响，大家不要带感情和屁股来看待。纯粹学术讨论。

　　过去房价一直上涨，未来房价就会上涨，这个是纯粹的感情驱动，没有逻辑。

　　3、房价绝对不可能跌，因为根本就不是市场的东西，政府不会让跌的。

　　不太可能跌，但是只要不涨，或者说只要不大涨，就会很难受。如果房价稳在一个水平上，资本上的收益很少，还要交房产税，还要出租收取租金，很多投资人就要评估是否值得了。资金本身也是有成本的。

　　另外说政府“不会让跌”的，只是一种意愿。很多时候，价格政府是控制不住的，否则，就不会有2015年的千股跌停了。意愿很丰满，但现实很骨感。

　　当然，我认为从政府的角度，房价大跌或者大涨，都是风险因素。

　　4、租赁住房增加，可供出售的商品房减少，岂不是商品房供需更不平衡，还是要涨价？

　　确实有的地方商品房供给减少了。如果所谓的“租售同权”不到位的话，很多人还是会去买房，这样这个地方的商品房肯定还要涨，不仅要涨，而且要大涨。这就是我们说的，房地产长效机制是一个综合性的治理工程，不是一个动作两个动作就能解决的。

　　5、租赁房租金确实便宜，但要排队，毕竟如果租房子这么好的话，肯定很多人去申请。

　　这位兄台看到了中国特色的寻租，确实如此。我个人感觉以后租房可能也要采取一种类似于落户打分的制度，打分到一定程度才能去申请。最近刚刚发布的规划，到2035年，上海常住人口要控制在2500万之内。怎么控制？就是既买不起房，也租不到房，不说走还是不走。

　　6、房产税出台后，租金肯定上涨。

　　这个我们前面谈过了。租金是由很多因素决定的，房产税出台后，会出现有的地方租金上涨，有的地方租金横盘，甚至有的地方租金下跌的情况。这就会产生分化，要看当地租赁住房的供给力度。假如你这个小区旁边开了一个大盘，全部是租赁住房，你觉得你这个小区的租金会上涨吗？

　　租金分化也意味着房价分化。我们应该看到的是未来房价分化越来越厉害，可能同一个城市，都在一个区，结果街区不同，房价差异会很大。