地王们的日子好过吗？上海“地王”被质疑变停车场

　　地王项目是否如外界所言在亏本销售？

　　2016年4月，正值南京楼市火爆之时，经过61轮竞拍，京奥港集团通过旗下嘉诚鼎盛房地产开发有限公司以47.6亿元摘得G09地块，力压中南置地、栖霞建设、新城地产等房企，成为南京麒麟板块的地王，楼面价为22353元/平方米，溢价率达到163%。

　　今年9月15日，京奥港未来墅首次开盘推出154套房源，每平方米单价不到2.7万元，仅比楼面价高出4000元/平方米左右。楼盘置业顾问告诉记者，当时领销售许可证时，房管部门明确要求该楼盘不得超过2.7万元/平方米，即政府对此区域的限价是2.7万元左右，不准定高价，怕因此拉高区域房价。在售楼处现场的一房一价公示表上，记者看到所有房源标价均没有超过2.7万元/平方米，大都在2.5到2.6万元左右。

　　一位熟悉该板块楼市的人士介绍说，2016年4月京奥港集团拍下这块土地时，周边新房价格才1.6万 1.7万元/平方米，相隔不远的中海国际社区在2013年拿地时的楼面价仅为每平方米五六千元。

　　记者查询南京国土局的地块出让记录发现，2013年2月19日，南京国土局举行该年度的土地市场第一拍，中海地产以零举牌的24.92亿元底价一举拿下麒麟科创园G03住宅地块，当时的楼面价算下来为5554元/平方米，仅为京奥港地块楼面价的四分之一。

　　记者了解到，2016年10月，有消息称，京奥港未来墅要卖到4万元/平方米，到2017年年初，该项目对外放出的价格是3.5万元/平方米，如今又降到2.7万元/平方米以下。不过与此同时，京奥港未来墅也由原来的精装房改为毛坯房销售。

　　徐州上一房地产开发有限公司负责人许是焕对记者分析说，开发商所定最终房价是由土地费用、建安工程费、税收财务费用、管理开发费、公共配套设施费、所得税、销售费用、前期工程费、基础设施费和净利润等加在一起得出的，楼面地价是指该项目在销售时单位售价中所包含的土地成本。一般来说，土地成本占到开发成本的二分之一，因此，京奥港未来墅只有卖到44000元/平方米以上才能够有利润，现在不到2.7万元/平方米的售价亏本销售的可能性非常大。

　　对此分析和说法，京奥港未来墅官方对于记者的采访要求一直未予回复。

　　“地王”土地所有权作了抵押

　　记者在京奥港未来墅项目售楼现场还看到了一份“权利瑕疵公示”，称：“京奥港未来墅的项目土地使用权已设定抵押，抵押权人为中融国际信托有限公司，抵押登记部门为南京市国土资源局，抵押登记日期为2016年5月12日。我司处理上述权利瑕疵的承诺：办理房屋所有权转移登记前注销抵押登记。”

　　由此可知，京奥港集团在2016年4月份拍下该地块的次月就已将该地块抵押给了中融国际信托有限公司进行融资。

　　据悉，2016年5月，为支付该地王地块的土地款，京奥港集团向中融国际信托有限公司提出融资34亿元的申请，发行“中融-宏金46号集合资金信托计划”，付息方式是按年付息，年化利息7.6%，期限为12+6个月，即满12个月可提前还款，项目还款来源为银行开发贷款、项目销售收入和集团资金支持。中融国际信托有限公司称将对京奥港未来墅项目进行现场全面监管，根据约定，该项信托计划将在2017年12月底到期偿还。

　　随着2017年12月底最终偿还信托资金的最后截止时间来临，京奥港集团能如期还款吗？《中国经济周刊》记者多次致电试图联系采访中融国际信托有限公司，客服人员称是隐私，拒绝对此问题给予答复。

　　南京资深地产评论人潘阳认为，在此轮调控中，为确保“房价环比不增长”的限价硬指标，地方政府使出杀手锏，也就是新房销售价格不能高于本楼盘上一批房源售价，或不高于本板块其他新房的平均售价，在这种严格的限价政策下，地王入市难度越来越大。随着持有时间增加，越来越高的资金成本使得地王越来越难获盈利。

　　潘阳分析说，除了加强供给侧调控，需求侧调控也在加强，这些表现是收紧信贷政策、提高首付比例、调高贷款利率、严打消费贷等，使得地王房企不仅融资成本增加，甚至贷不到款、融不到钱，缺乏源源不断的资金来源，令京奥港集团这类热衷冒险拿地王的房企资金压力越来越大，以至于有资金链断裂的危险。