今年2月22日,广州市越秀区人民法院正式开庭审理此案,由于房屋测绘的失误,买卖双方卷入近一年时间的诉讼漩涡中,而在一审判决和之后的终审判决中,却出现了完全不同的结果。
官司:
审判结果大反转 一审判退50余万二审却判不用退
面对原告郭女士的要求,梁先生认为,这套房是以整套作价进行交易,并非按面积单价去计算房屋总价值,面积不能成为影响、决定房屋价值的理由。且双方交易过程中也不存在欺诈、重大误解的情形,双方是根据房产证上记载的面积进行交易的,所以郭女士没有索偿的理由。
越秀区人民法院在今年6月30日做出一审判决,该院认为虽然合同约定房屋是“按整套出售并计价”,但根据交易惯例,房屋面积多少也是决定房屋价格的重要因素。双方对交易过程中面积的记载错误均不存在过错,所以该面积记载错误的损失应该由原被告各承担二分之一。因此该院判定梁先生向郭女士退还购房款50余万元。
梁先生不服判决,向广州市中级人民法院提出上诉。“我们本来接受这个结果,毕竟还有50万元。”郭女士说,对方提出上诉,他们也只好应诉,仍提出要求梁先生退还100余万元的购房款。
广州市中级人民法院近日做出了判决,判决结果却出现大反转。广州中院认为,梁先生已经履行交付涉案房屋及转移房屋所有权的合同义务,郭女士也拿到了记载房屋建筑面为166.92平方米的《不动产登记证》。其次,双方合同约定房屋是按整套出售并计价,并没约定按照面积单价计价,更没有约定重测面积与合同载明面积或者原证载面积差异结算房款的内容,所以郭女士以重测面积结算房款的主张缺乏合同依据。再次,房管部门重新核发的登记证记载的建筑面积与原来记载的面积存在差异,仅是对房屋物理性状描述上的差异,但房屋本身并没有变化。
广州中院判定,一审法院认定面积记载变化导致郭女士受对应房价款的损失,缺乏事实和法律依据,所以一审判决中,梁先生向郭女士退还购房款50余万元的判决被撤销。而郭女士要求梁先生退还100余万元购房款的主张,也没被终审法院支持。
律师:
合同中需明确
面积若有差异
可调整购房款
对于终审判决,郭女士只能接受,但她不解的是,如果当时房产证上写明是140.05平方米的建筑面积,她不会以623万元的价格买这套房子,卖家也不该得到多出来的购房款,但是法院没有支持她。
而卖家梁先生认为,终审判决符合二手房市场的实际情况。普通市民不会质疑房产证的面积,也没有人会怀疑房管部门出具的房产证有问题。“从市民买房习惯来看,都是看一套房多少钱,没说一个平方米多少钱,都是一套多少钱地放卖,不会标单价。我自己也不知实际面积存在差距,也没有疑虑过。”他说。
梁先生说,如今这套房已经涨价很多,他愿接受撤销交易,但是对方要求退还部分购房款,他不能接受。“东西你要拿走,价格还要压低,这是损害我的利益。”他说。
郭女士的购房风波虽是个例,但对于二手房购房者而言,也有风险提示的作用。
北京市盈科(广州)律师事务所林洁虹律师提醒,购房款一般采取按整套计价或按照房屋面积计价两种方式来确定。如果买卖双方约定按照整套计价的,买家应注意核实房屋实际面积与房屋买卖合同约定面积及房产证上登记面积是否相符,同时可于合同中明确面积存在差异时的购房款调整方式。此外,如房屋的总价是按照房屋面积乘以每平方米价格计算得出,不宜在合同中约定按整套计价,以免因实际面积与约定面积存在差异引发争议。
对于这套房产为何会出现测绘面积上的失误,记者曾向广州市房地产测绘院及广州市住建委提出采访要求,至截稿时均未获得回应。
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