中国社科院：2018年将迎新一轮降温 租赁市场享红利

　　看好住房租赁市场前景

　　《发展报告》预测，在没有重大政策冲击的情况下，2018年中国楼市将迎来平稳调整，但也存在若干不确定性风险。

　　总体上，本轮楼市回升小周期接近尾声，未来一年将迎来新一轮调整和降温期。在具体指标上，住房价格增幅或将继续保持平稳下降，商品住宅销售额增幅较2017年增幅将明显回落，全国总体库存将会进一步下降，降幅会有所收窄。投资增速在2018年全年可能会稍低于2017年的水平。

　　在中国人民大学国家发展与战略研究院城市与房地产研究中心主任况伟大看来，房地产市场正表现出三个“新”的特征，即新时代、新阶段和新模式，未来中国的住房市场将体现出“租售并举”“租购同权”的模式，过去租赁市场不发达，发展租赁市场需要政府进一步加大对公共租赁的供应，同时加强对企业和个人租赁市场的规范。

　　在租售并举的政策背景下，《发展报告》认为，住房租赁市场将是一个有待开发的万亿级市场，在租购并举和租售同权的政策刺激下，加上销售市场调整，2018年住房租赁市场将有显著的提升，其中一、二线城市的份额占比和总体规模将更加提升。

　　因此，在租赁土地供应方面，报告预计将有更多的租赁用地进入市场，如何有效运营自持地块和租赁地块，增加盈利能力将成为未来房企重点探索的方向。

　　中国社科院学部委员、国家金融与发展实验室理事长李扬认为，房地产市场的一大缺陷在于较多地关注房价，而到底什么样的房地产市场是理性的，这才是需要市场所关注的，未来长效机制的建立还需要关注土地制度的变化。

　　《发展报告》对明年调控市场提出的建议，包括加快改革土地制度和机制改革；加快财税体制改革，2018年将房产税纳入立法议程，明确房产税时间表等。

　　认为房企将继续强者恒强

　　2017年房地产行业集中度上升趋势明显，龙头企业规模与业绩大幅提升，中小房企逐步被挤出市场。

　　《发展报告》提出，人口结构的改变、购房人群减少、存量市场压力以及“房住不炒”的政策持续调控之下，房企已经没有了过去高速发展的土壤，市场整体下行和集中度持续攀升已经成为确定的趋势，房企正面临转型阵痛期和新一轮洗牌，预计2018年房地产企业强者恒强的态势会持续，大型房企在产品、布局、管理机制等方面具有较强优势，部分中型房企增长迅猛。

　　在集中度不断提升的背景下，《发展报告》提出，无论是开发贷还是境外债券市场和银行融资、境内债券市场与信托贷款等融资渠道将有利于财务健康的大型开发企业。

　　中信建投首席房地产分析师陈慎曾在链家2018房地产市场思享会上向《每日经济新闻》记者表示，房企从2018年开始集中进入还债期，2019年进入还债高发期，因此对于房企来说，2018年既有风险，也是一个机会，跨过这个门槛之后可能会登上一个新台阶。

　　事实上，在租售并举的政策调控影响下，未来住宅销售市场规模将遭遇“天花板”，单一的“卖房”模式难以为继，房企需提升多元化业务的竞争力。

　　对于未来房企转型路径，报告提出包括园区、商业、文旅、养老、医疗、物流、金融、城市配套的七大“地产+”的转型方向，此外，社区物业、特色小镇等都将成为房企探索的方向。