房企竞逐物业分拆上市 碧桂园物业独守战场进击A股

　　随着南都物业的IPO中止，A股物业第一股之争的天平似乎倾向了碧桂园物业，但上市时间仍然是个未知数。

　　10月20日，证监会公布《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》，54家企业中止审查，其中南都物业赫然在目。不过，据中国房地产报记者了解，南都物业中止IPO为“情形四：发行人主动要求中止审查或者其他导致审核工作无法正常开展”，只意味着没有推进，并未撤回申报材料。

　　在存量房时代，房企整合或分拆物业正如火如荼，诠演着“明谋上市，暗窥融资”的资本故事。

　　候选者暂退 A股物业第一股战局未竟

　　中国房地产报记者了解到，从全国范围看，多家物业公司已先行进入资本市场，银城物业、格力物业、天骄爱生活、新鸿运物业、丹田股份、东光股份、华仁物业、乐生活等挂牌新三板，绿城物业、彩生活、中海物业、中奥物业等登陆港股。而碧桂园物业和南都物业的A股物业第一股之争至今仍未落定，此次南都物业的IPO中止，令这场战争聚集了更多疑云。

　　记者查阅招股说明书后获悉，南都物业成立于1994年，主要承接杭州地区规模型住宅、高端豪宅、写字楼、商业综合体及产业园区等物业。本次拟发行1984.13万股，募集资金4.1亿元，将用于物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目和公寓租赁服务项目等。

　　记者了解到，南都物业在启动IPO之前较为低调，2015年和2016年都没有入围行业百强，也没有参与过任何单项榜单评选，包括企业服务质量、满意度、服务特色等。2016年底，南都物业IPO排队审核被受理；而直到2017年6月，南都物业才成为全国物业百强企业。根据招股说明书，南都物业的主要业务就是住宅物业，住宅管理项目和住宅管理面积占比分别达到了61.96%和74.99%。

　　在此之前，碧桂园物业总经理李长江曾表示，碧桂园物业和南都物业都是代表行业在进行IPO操作，没有可参照的经验，上市时间表无法进行主观判断。 如今，随着南都物业的中止，在IPO排队表中的物业企业暂时做了减法。而根据公示，碧桂园物业目前排在第95位。

　　从幕后到前台 逐利资本市场

　　2014年6月30日，彩生活（前身为花样年物业）成功登陆资本市场。3天后，彩生活市值55.6亿港元，而花样年控股为52.4亿港元。彩生活市值高过花样年的事例，给行业打了一针鸡血，这座窄桥上顿时人声鼎沸。

　　根据克尔瑞发布的研究报告，房地产开发领域利润率持续下降，核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加，使房企纷纷探索转型。而物业管理领域投入较少，模式较轻，侧重于服务。更重要的是，物业管理业务也能创造较高的利润空间。从短期来说，物业管理可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。在转型升级做城市配套服务商之际，物业市场成为房企发力的重点。

　　中国指数研究院报告显示，截至2017年6月30日，内地已有5家物业企业成功登陆香港主板，51家挂牌新三板，还有至少3家计划冲刺A股，5家准备登陆香港主板，10余家在排队等待新三板审查。

　　就在6月30日，绿地控股发布公告，将绿地物业以10亿元的价格转让给雅居乐物业；9月14日，雅居乐发布公告，拟分拆物业板块雅生活在联交所主板独立上市，带动个股当天盘中触及52周最高价11.92港元，成交量达2913.5万股，涉资3.39亿港元。7月31日，保利物业挂牌新三板，并定下管理面积超3亿平方米的中长期目标。而在未上市的物业公司中，由于背靠母公司巨大的地产开发体量，不乏潜行大鳄。万科物业去年的营收为42.6亿元，处于物管行业领先位置。另外，在今年的中期业绩发布会上，佳兆业董事局主席郭英成也透露，公司有意分拆物业板块单独上市。

　  现阶段，尽管香港主板仍是不少内地物业企业上市的首选，但A股的高市盈率和融资率仍然诱惑着诸多龙头房企在分拆物业板块上市时“迎难而上”。

　　时任碧桂园首席财务官吴建斌曾公开表示，相同业务的上市公司在内地股市和香港股市的PE依然有差异，公司经过研究后认为内地上市更为理想。第一太平戴维斯副董事长张子涛也认为，当前香港资本市场中的物业管理公司比A股多，相对来说概念已经没有那么新。当投资者对概念失去兴趣后，就会保持比较理性的态度，因此估值会比尚属空白的A股市场低很多。

　　融资证券化 “输血”母公司

　　众多房企追逐的物业分拆上市，到底能给母公司带来什么？

　　以碧桂园物业为例，从其招股说明书及2016年年报看，过去4年内，碧桂园物业分别实现营业收入9.15亿元、12.07亿元、16.72亿元和19.59亿元，当期净利润分别为8096.93万元、1.27亿元、2.20亿元和4.06亿元，物业管理的净利润率甚至比碧桂园房地产开发的净利润率还要高，这也成为碧桂园加速物业发展的关键因素。

　　存量房时代，对于在住宅开发业务有一定规模、注重口碑和品牌维护的规模房企而言，通过物业管理服务作为切入点，将住宅和服务嫁接起来，可以提高消费终端客户的粘性，并通过增值服务挖掘新的盈利点。

　　《2016年中国物业服务百强企业研究报告》预测，未来五年全国基础物业管理市场规模约1.2万亿元，物业管理行业将成为万亿级市场。

　　在上海同策咨询总监张宏伟看来，随着房地产进入存量房时代，以保值房屋、提升居住体验和重塑生活方式为主的房地产后市场开始为人瞩目。物业行业成为房地产转型升级的重要业态，也是承接房地产价值流动的重要管道。物业管理服务将成为存量房领域重点布局的市场，也是品牌房企构建万亿大平台不可或缺的重要砝码。

　　物业管理公司属于轻资产劳动密集型企业，资产规模小、盈利水平低而且缺乏可供抵押的资产，实际上较难获得传统的银行融资。但由于物业合同通常期限较长、现金流也较为稳定，因此物业费可以作为合适的基础资产来发行ABS（资产支持证券），拓展融资渠道。当前亦有不少房企都在尝试将物业管理业务证券化，旨在释放有价值的部分业务。

　　2015年7月，世茂地产推出首单物业费ABS，此后这一融资模式被广泛复制。2016年2月，国泰君安资管发行雅居乐物业服务债权资产支持专项计划。扣除发行成本及雅居乐附属公司所购买的次级债券后，专项计划所得款项净额约9.74亿元。

　　就在几天前的10月20日，印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划发起设立，发行规模37.9亿元，这是万科收购印力商业平台后的第一次资本市场融资，也是万科系商业物业资产证券化提速的重要一步。