“捡漏”20万平百亿旧改 星河牵手酷派的深圳计划

　　两个月以来，被乐视带下水的酷派被多次传言将卖地求生，绯闻的对象不乏房企碧桂园、京基，而这次终于一锤定音。

　　酷派近日的一纸公告揭开神秘面纱，此次拿下酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期的是深圳本土开发商星河地产，双方目前合作的也并非酷派旗下所有地产项目，而仅仅是深圳南山科技园的总部旧改项目。

　　据透露，双方将进行分工合作，酷派负责提供获得土地使用权前的费用，星河地产则负责项目的整体开发建设。项目建设完成后，各方按照项目全部新建成物业4：6的比例进行权益分配。

　　换言之，星河地产通过本次合作曲线取得位于深圳南山区科苑路西三宗土地使用权，总建筑面积合计20.14万平方米，预计货值超百亿元。

　　接近星河地产人士对观点地产新媒体指，酷派信息港是产业用地，在无法更改土地性质的背景下，酷派选择牵手星河地产，无疑看中的是其在产业地产方面的经验与优势。

　　作为酷派的救生圈，该项目背负着资产变现的使命。值得一提的是，目前产业地产操作的最大难点在于物业不能及时变现，这或许也是星河亟需面对的挑战。

　　“捡漏”百亿旧改

　　公开资料显示，酷派创始人郭德英曾在2008年低价购入深圳科技园北区地块，加上酷派信息港及东莞松山湖等地块，酷派所持有的土地价值近百亿。

　　是次，酷派率先出手的项目酷派信息港，为酷派总部所在地，位于深圳南山区高新技术产业园北区。2012年，酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，2014年该项目正式奠基。

　　现在，被多家开发商觊觎的深圳百亿旧改，最终落入星河地产袋中。

　　根据酷派发布的公告，于2017年10月17日，酷派及其附属公司宇龙计算机通信科技（深圳）有限公司与深圳市星华安房地产开发有限公司签订合作开发协议。双方将共同合作开发酷派信息港城市更新项目一期、二期、三期。

　　据观点地产新媒体查阅，深圳市星华安房地产开发有限公司的大股东是深圳市星河房地产开发有限公司，于2016年7月11日注册成立，注册资本1000万元，法定代表人宋海艳。

　　该项目总拆除用地面积为3.29万平方米，规划容积率7.2，总建筑面积合计20.14万平方米。其中，产业研发用房面积17.5万平方米，占比87%；另含产业配套用房建筑面积2.23万平方米、配套设施4500平方米。

　　项目分为三期进行，其中，一期建设用地1.26万平方米，将建设三栋20层的办公楼，总建筑面积12万平方米，预计可容纳上万员工。目前，项目一期工程已建设至地上十层，处于停工状态；二期为城市更新项目，尚未拆除；而三期为空地。

　　按照分工，酷派将负责办理城市更新申报立项、规划审批、实施主体确认、缴纳土地使用权地价款项及税费等，土地平整后将移交星河地产；而星河地产将全权负责工程的勘察、设计、办理相关报批报建手续，以及工程实施阶段全部工作等；另外，星河地产需要负责该项目全部专案建设费用，并且在取得施工许可证后三年内完成建设，并交付使用。

　　项目建成后，酷派将与星河地产将按照项目全部新建成物业4：6的比例进行权益分配，即分别得到8万平方米、12万平方米的物业面积。

　　对于星河地产操盘酷派信息港项目，业内人士表示，南山高新北区作为传统的高新园区，目前开发强度并不高，而且园区内部分企业的产业结构层次较低、配套设施比较落后，酷派独立开发有一定的难度。

　　而星河地产操盘将有利于加快产业园的配套建设，并运用其经验优势以吸引的战略性产业进驻，这是酷派选择牵手星河的主要原因。

　　星河深圳计划

　　寸土寸金的深圳，每一块土地的收获都显得异常珍贵，对于星河地产而言，无疑这是其在大本营的又一次跃进。

　　从星河地产土地的布局上看，尽管近几年在南京、天津、广州、惠州和常州等地均有斩获，但其对于大本营深圳土地的获取还是抱有一定的期待。

　　据公开资料，其最近一次在深圳收储在2016年2月，沈阳公用与星河地产成立合营公司，共同开发沈阳公用在深圳获得的土地项目。

　　而更早前则要追溯到2014年，5月19日，星河地产深圳公司与利时集团达成项目合作，取得沙井街道金达工业区城市更新项目。

　　该项目位于宝安核心地带，项目用地面积74725.9平方米，拆除用地面积69476.8平方米，开发建设用地面积为57948.4平方米。

　　即使旧改不好做，星河也不得不补仓。“作为深圳本土企业，虽然在惠州、常州等地均有项目，但是本地需求弱，很难竞争过全国性的房企。在深圳的话，有大量的老业主对星河的品牌都是比较认可的，对其有一定支持。”

　　值得一提的是，这次通过与酷派合作，获得酷派信息港项目，既是旧改，又是产业地产。

　　谈及产业地产业务，位于深圳龙坂片区的星河WORLD，作为星河旗下的首个产业地产项目，也是星河地产拿得出手的成功案例。

　　“星河希望利用这个项目打造一个产融深度互动的平台，并通过持续的运营、服务、投资，打造出一条可复制、可输出的产品线。”

　　根据星河的设想，星河产业未来五年将立足深圳，深耕珠三角，伺机拓展异地优质园区项目。产品线方面，以产城综合体星河WORLD为主导产品线。

　　据星河产业集团副总裁阎镜予透露，星河挖掘产业地产价值的方式是其独创的“产权／租金／服务”运营模式，提出这一模式源于星河对已有业态、业务进行重审而得来的启示。

　　虽然星河地产在产业地产方面有着成功实践经验，但是，在阎镜予看来，现在的产业地产并不好做。

　　“能有50%用来销售就算比较好了。”他认为，要想把产业地产做运营，必须要解决资产变现的问题。

　　目前产业地产操作的最大难点在于物业不能及时变现，而该项目背负着资产变现的使命，这或许也是星河甜蜜的忧愁。