郎咸平：史上最冷“金九银十”之后 还要不要买房

　　据有些机构数据统计显示，今年的十一黄金周楼市成绩单非常惨淡。以中原地产研究中心的数据为例，“十一”长假前6日，热点30城网签量同比平均跌幅约八成。一线城市签约量极为惨淡。

　　至于其他热点城市，下降幅度普遍在40%以上。可以说，这是多年来最冷的一个“金九银十”周期。

　　去年年底，中央经济工作会议确定了“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，之后全国各大城市都推出了一系列房地产调控措施。据中原地产发布的数据显示，2017年9月份楼市政策发布密集，单月合计多达45个城市（含央行等部门）发布了有关房地产内容政策52次。政策密集程度超过了2016年10月份。2017年以来截至昨日，有关房地产内容政策已经接近180次。

　　时过一年，数十项调控举措的效力依然存在，更让楼市传统的“金九银十”黯然失色。为什么会遭遇史上最冷“金九银十”？我们来对这些强效力的地产调控政策做一次全面盘点。

　　地产新政三板斧

　　1板斧：租售同权

　　7月17号，在广州市政府官网上，赫然发布了一个通知，即《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》。意味着广州宣布租售同权！只要你在广州，不管是承租人子女，还是学区房子女，符合条件统统就近入学，享受同等的受教育权利！

　　租售同权让学区房不再是奢侈品？

　　我认为租售同权对老百姓，尤其是家长们来讲不见得是一件好事。为什么？看看下面这张图。

　　当然问题不是数量这么简单，如果就数量这么简单，多建设一些跨区的分校不就解决了嘛，真正可怕的是教学质量的差距。

　　也就是说，如果你是一个北京家长，如果你家里有小孩快要上学了，如果你稍微关心关心孩子，看看这个教育质量的差距，那么，只要你还有一点点经济实力，我想你都会毫不犹豫地使出来，想办法让孩子在主城区上学。经历2016年最近一轮房价暴涨之后，很多家长只能对主城区学区房“望房兴叹”，稀缺的学位资源更像是一件奢侈品了。租售同权应时而来，租房能够享有和购买学区房同样的入学权利了，这真能实现吗？我看悬。

　　学区房，你租得起吗？

　　你说房东租给谁？肯定是最高的那个。并且，因为租金大幅提高，如果政策不变，学区房的价格还有上升空间。到时候对于一般老百姓来说太可怕了。你又买不起学区房，你也租不起学区房。甚至还会有这么个结果，因为主城区也是大家上班的集中区，你发现，原先你还可以住得离单位近一些，加班以后快点到家，到时候却连这个小福利都没有了，因为你可能由于租售同权最后租都租不起了。

　　2板斧：共有产权

　　8月初，北京市住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》征求意见稿，将原有实行了近4年的“自住型商品房”更新换代，推出了京版的共有产权房。

　　新瓶装旧酒

　　本质上，共有产权房和经济适用房、自住型商品房没什么不同。对于大部分人来说，如果你申请不到一直属于特供范畴的房子，那么，这次的共有产权房和你也没什么关系。

　　看得见，吃不着

　　在西城区，某大开发商在同一张土地证上盖了两个小区，中间共用同一面墙，一个12万/平米，另一个2万/平米。申请到这种房子的概率是多少呢？北京现在汽车牌照摇号概率是八百分之一，二者概率差不多！怎么得出这个结论的呢？我来给大家算算。位于海淀的首创悦榕汇推出712套自住房吸引了14.8万组家庭报名，在同一时间内，住总万科·TBD万科天地推出990套自住房吸引了13万组家庭报名，符合条件的申请者和供给的比例高达200：1。也就是平均来说，200个人里有一个能申请到。设置了这么苛刻的申请条件，最后还是这么多符合条件的申请者。根据北京市新政，打算放开一点点申请条件，我们估算这样就意味着概率变成八百分之一。你要觉得你靠运气好就能申请到，那么我祝你好运。

　　共有产权，能让房价降下来吗？

　　很多人以为共有产权扩大了供给，房价就能降下来。实际情况是，2016年北京市实际新增商品房住宅用地38.9公顷，相当于两个鸟巢（鸟巢体育馆占地面积就是20公顷）。仅仅是年度土地供应量的1%被用来给老百姓住。

　　3板斧：只租不售

　　以广州为代表的最火的新政是租售同权，以北京为代表最火的新政是共有产权，那么以上海为代表的最火的新政是什么呢？是只租不售。上海官员们发挥想象力、研究的新办法，能不能解决问题？

　　一线城市超低的租售比意味着什么？

　　中国一线城市的租房人口比例是35%，和美国大城市几乎完全一样。只是租售比很低，对于购房者来说，意味着如果买房后立即就租出去，租金不够还月供。不过，这对于每个买不起房而选择先租房的年轻人来说，从大的方面来说其实已经挺不错了，一线城市租售比普遍也就1%多一点点。房东辛辛苦苦还银行贷款，买下来一个1000万的房子，正常的年收益可达50万，一个月4万左右可以花，然而却一个月不到1万租给你。这样的租房市场难道没有问题吗？

　　核心地段的公租房，和你有关系吗？

　　最近，上海公布将进行3轮租赁住房用地供应计划，建设近80万平方米约合1万套租赁住房，这些土地如果建商品房，价格全在10万/平米以上，这意味着上海已经主动放弃了至少800亿元的财政收入。相当于每个有幸能抽到房子的家庭收到了800万元的补贴。你觉得谁能租到这样的房子呢？

　　一年一度被誉为“资本圈奥斯卡”的新财富最佳分析师颁奖典礼终于又要来了！37位新财富第一名首席分析师首次集体亮相，错过可能就不只等一年了,扫码即可进入报名！

　　只租不售，能让房租降下来吗？

　　专家又说了，只租不售能增加供给，供给增加，房租就降下来了。其实你懂的，又是胡说八道。为什么呢？把租金压在这么低的水平、把土地出让地块设定在这么高的水平，就导致私营的市场化的租房平台轻易不敢进入，最后接盘投标的就还是国有的公租房管理公司。结果，你懂的，就是最需要公租房的人群根本申请不到。

　　地产新政能让80后不再为房焦虑吗？

　　我先给大家算笔账，我们就拿北京朝阳区的房子来做个例子。排除父母一代的传承，大部分80后，即使双方都是佼佼者，假设夫妻两方年薪加起来在50万元左右，2017年朝阳区的平均房价大概在7万元左右，如果想购入一套100平米的住房，那么房子总价加上税款和装修，总共需要800万元左右。首付1/3，大约在240万元左右，按照最新的贷款基准利率计算，大概30年分期月供要还3.1万元人民币。这也就是说，一个年薪50万元的人，需要不吃不喝积攒5年，才能付得起首付，付清首付后月供每月还掉3.1万元之后，还剩余1万元。这1万元就是吃喝拉撒、子女教育和赡养老人的全部来源了。然而这一切也都是有条件的，条件是夫妻双方都不能换工作，也不能生病，否则随时可能面临还不上贷款的情况。

　　如果买不起房，那就租呢？综上我对三大新政的盘点，对刚需族来说，买房的负担丝毫不会减轻，相反，租房的压力正在逐步上升。如果薪水的涨幅跟不上房租的涨幅，未来这些80后的生活恐怕会更加艰辛。

　　现在的年轻人，不焦虑都难呀！