深圳房市投资客比例降至4% 深八条新政一年战果显著

　　楼市调控365天，政策、资金、土地联合构筑的冲击波持续蔓延，北京、上海、深圳各大城市全面出击，打法轻重相错，缓急相间，不同时空的严控战役，平复楼市持续多年的燥热。市场生态陡变，开发商矛盾着也进击着，房产中介绝处逢生冷暖自知，刚需者还是觉得房子不好买，投机客们则忙着离场。

　　即便2008年楼市大幅波动，都没有让从事房产中介工作10年的刘伟(化名)感受到今年一样的寒冷，“去年国庆调控后深圳楼市速冻，今年业绩能否达到去年7成都是问题。”

　　南山区某新盘营销总监张海(化名)称，“今年等待预售证的时间实在太长了，政府价格卡得非常严，稍微超过预期就要重新修改。”

　　去年10月“深八条”出台后，深圳楼市转冷。截至今年8月，已经连续11个月出现环比下降。不过，据国家统计局数据显示，今年8月深圳新建商品住宅价格环比指数为99.6，在70个大中城市排名第66位，二手住宅价格环比指数为99.8，排名第62位。深圳进入房价平稳时代。

　　“我认为是政府为购房者打折”

　　深圳房价自2015年初后一直领跑全国，直到去年10月“深八条”出台，当月仅有1个商务公寓取得预售、1个住宅项目开盘，供应量出现2008年以来同期历史最低。今年1月，深圳发布升级版“限价令”，要求预售申报价格不明显高于周边同类同户型在售项目均价。

　　审批从严成为阻碍高价项目入市的重要因素，而这些高价项目又承担着房企的业绩重担。数据显示，今年1~8月深圳商品住宅批准预售面积为189.65万平方米，同比下降37.5%。张海表示：“原定于去年10月开盘的项目遇上调控，今年下半年才拿到预售证。”

　　改善型项目定价同样趋严。宝安区某新盘负责人直言：“我们项目的价格也是修改后才拿到预售证，政府严格限价，杜绝拉动周边房价上涨的任何可能性。深圳房价上涨靠新盘拉动，现在被扼制，我认为是政府为购房者打折。”

　　入市难并未阻止开发商继续进军深圳市场。接近8成货量重仓深圳的深圳控股今年上半年因调控挫伤业绩，上半年91亿元的销售额76%来自深圳，目前冀望拉升业绩的豪宅盘深业中城依然延迟销售。但深圳控股首席运营官朱国强表示，“销售额的增长和盈利能力的提升应置于一个中长期发展阶段来看待，优质资产不会因短期压制而丧失价值。因此，公司不但不会放弃深圳市场，反而会继续加大在深圳布局的力度。”

　　事实上，看好深圳正是因为深圳项目能贡献较大利润。按照深圳控股董事会主席吕华所言，“企业都想赚钱，放着毛利率超过50%的项目不做，去做三四线城市毛利率只超过10%的项目，何必?”深圳控股去年开始大举退出三线城市，专注以深圳为主的一线城市市场。

　　今年通过竞拍土地首次进入深圳的龙湖地产表示，“在复杂的市场环境下，深圳作为华南区域中心城市，发展潜力优厚，一直是龙湖业务布局的重要目标市场。”

　　首创置业以18.45亿元、190%溢价率斩获龙华地块后也表示，深圳作为一线城市，前景非常好。拿地价格在预期范围内，集团看好深圳市场，后续还会继续拿地。

　　调控效果显著热销项目量升价未涨

　　公开数据显示，今年1~8月，深圳新建商品住宅成交145.9万平方米，同比下降51.5%，单月成交量低于去年月均35万平方米成交量水平，7、8月成交环比下降30.4%、1.2%，市场再度低迷。

　　刘伟对此深有感触，他每天骑着摩拜单车在地铁口附近揽客，逢人就问：“刚去看新房吗?我们这边有很多一手房源，价格会优惠。”

　　刘伟还表示，今年市场难做，他们不穿工服出来拉客，是怕楼盘销售知道。他们不仅做龙华市场，近期主力推的平湖卓越星源项目价格只要4.1万元/平方米。卓越星源作为龙岗区平湖片区目前少有的大型都市综合体项目，早在3月就开放品牌体验中心，直到8月6日才拿到预售证，先后推出366套房源。深圳中原研究中心数据显示，该项目8月成交67套，9月销售成绩遥遥领先。

　　目前，深圳不少新盘要靠一二手联动来进行销售，也就是楼盘现场销售与刘伟这样的中介销售人员联动。龙华区热销项目鸿荣源尚峻都出现链家、中原等中介的驻场身影，鸿荣源尚峻都项目销售人员直言：“现在销售要靠一二手联动，我们的项目是这个片区少有的住宅，毗邻3个地铁口，所以卖得很快，目前已达7成。”深圳中原研究中心数据显示，鸿荣源尚峻8月成交106套，位列前三。

　　不过，限价同样困扰着鸿荣源销售人员，“原本要卖7万元/平方米的项目只能卖6.4万元/平方米。我们周边中海地王项目的二手房都已经卖到7万元/平方米了，对面电建和中国金茂去年拍的地王项目，预计推出价格也超过10万元/平方米。”

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示：“近一年来的市场整体表现平稳，成交量低位徘徊，成交价甚至出现小幅下降态势，算是达到了政府调控目标。限价还需要维持较长的时间。但‘如果一旦放开，价格飙升’这件事，我认为还得看那时的市场环境和购房人心态。”

　　深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉指出：“这一年总体来说达到了政府调控预期，调控效果比较显著。深圳二手房价格在调整，新房同比在回落，倒挂情况不是很严重，主要原因是深圳二手房和新房在空间上布局很类似，均匀分布在城市中心和郊区。”