万科5年在海外投资开发16项目 新目标是俄罗斯房企大佬

　　七月刚刚宣布收购全球最大物流企业普洛斯两成股份，近日又传出拟收购俄罗斯商业地产大亨O1 Properties三到五万股份的消息。内部股权刚稳定不久，万科(专题阅读)启动了在海外楼市一轮新的征战。

　　从五年前成立海外事业部，在五年的时间里，万科海外楼市的征战，好比一个打升级的过程。万科官网表示，以国际化为长期发展战略，万科持续关注海外市场投资机会。至去年年底，万科已进入旧金山、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市

　　如果将联合外资房企开发住宅，可视为万科在海外房地产开发商的尝试，对纽约、伦敦商办楼的收购为初步升级，那么自去年成立Brightstone资本平台后，万科在海外的投资正进入资产管理的范围。而其投资所涉及的领域，也从住宅开发销售，进一步扩展到商办、物流，以及企业股权的投资。

　　刚收购全球物流大佬又看中俄商业大亨

　　万科海外并购的触角，伸到了俄罗斯。万科正在展开的并购对象，是俄罗斯最大的高端商办楼企业。

　　据俄罗斯《新闻报》9月26日报道，一家中国大型房企正在与莫斯科最大商办物业企业O1 Properties展开谈判，商讨收购其30%—51%的股份。而委托第三方公司正在对O1 Properties展开尽职调查的中国房企，正是在今年上半年刚刚稳定了公司股权结构的万科。

　　公开资料显示，作为莫斯科最大商业物业持有者之一，O1 Properties拥有15个商业中心，总面积74.3万平方米。据俄媒报道，至今年六月底这些资产组合市值约42.3亿美元。(约合281亿元人民币).

　　如果按此市值以及万科收购最高51%的股权权益计，万科此番对俄商业房企收购的代价，约在143亿元人民币左右。

　　“请以公告信息为准。”对于近日市场风传收购俄商业企业的消息，记者9月27日向万科进行求证，万科方面表示目前并未得到关于此的官方消息，不予置评。

　　据俄媒报道，目前万科与O1 Properties还未签署任何协议;收购股权比例的大小，将在尽职调查结果的基础上进行决定。

　　据了解，如此大规模的收购，对资产摸底、设计交易架构、以及完成相关必要法律程序及商业谈判，预计最快也要三个月。如果资产状况复杂，交易时间甚至可能延长到半年左右的时间。

　　这已经是万科今年又一次在海外展开大规模的并购活动。

　　传出收购俄罗斯房企O1 Properties的前两个月，七月中旬万科刚刚宣布与厚朴、高瓴资本、SMG、中银投组成的财团，联合收购了全球最大物流企业普洛斯(Global Logistic Properties).

　　按收购执行日普洛斯每股3.38新加坡元的价格计，此次对普洛斯收购的总代价为159亿新加坡元(约合777.6亿元人民币).

　　据万科7月18日公告信息，通过在香港的公司，万科在Nesta Investment Holdings， L.P。中的有限合伙权益约21.4%;Nesta Investment Holdings， L.P。为该财团间接但全资拥有的特殊目的公司。即收购完成后，万科对普洛斯的股权占比，约占二成。在对普洛斯的收购中，万科的出资将不超过34亿新加坡元(约合166亿元人民币).

　　接近万科的人士9月27日表示，对普洛斯的收购正在进行中，是否会与万科旗下的万纬物流展开融合，目前还没有明确的方向。

　　对于出海并购，收购所用汇兑额度是否充足的问题，接近万科的人士表示海外收购中有相当一部分资金是在境外进行融资，在确保可以进行股权交接的前担下通过一系列交易架构来实现融资，因此所受影响不大。

　　五年海外投资开发16个项目

　　不到三个月的时间里，先后启动了两笔大规模海外投资，万科出海的势头相当猛。

　　实际上，万科在海外的投资布局已经有相当长的时间。早在五年前，万科就组建了专门的出海团队。

　　早在2012年万科就组建了海外事业部，负责万科在海外项目拓展。组建海外团队后不久，万科在香港以及海外的项目数量便快速增加。

　　2013年万科与新世界发展联合拿地，以34.34亿元的价格获得香港港铁荃湾西站项目，成为其在大陆以外获得的首个房地产项目。

　　海外事业部成立后不到一年的时间，联手铁狮门、新加坡吉宝置业，万科先后以合作的方式获得了美国旧金山富升街201号以及新加坡林曦阁等三个住宅类项目。此后通过与美国房企RFR和汉斯，2014年二月以小股东的身份出次4500万美元(约合3亿元人民币)，万科与这两家美国企业联合开发了纽约东53街项目。2014年四月，通过收购的方式以8.6亿港元的价格，万科获得了香港港岛湾仔一栋旧楼改造项目。

　　试水海外开发两年的时间里，万科通过联合开发、旧楼改造等方式所做的项目，均为住宅项目。经过两年多时间磨合及实践，万科在出海第三年，正式进入海外办公、商业市场。

　　2015年四月，万科用1.25亿美元(约合8.3亿元人民币)的价格收购了纽约西42街一栋集购物、商务、消闲于一体的商贸中心。这成为其出海以来，首次在海外收购的商办物业。

　　当年十月，万科斥资3000万英镑(约合2.67亿元人民币)收购了英国伦敦科技城中心一个名为The Stage项目20%的股份。这是万科在英国的首个项目，也开启了其进军欧洲市场的序幕。

　　从万科海外投资的范围来看，从成立海外事业部五年的时间里，万科在香港及海外共投资开发了16个项目，投资城市则主要集中于香港、旧金山、纽约、伦敦。

　　另一个值得关注的现象是，从最开始与香港及外资房企在海外联合开发住宅，到投资商办楼，以及今年掀起的并购股权，万科的投资开发正在从开发走向投资，进行一轮新的打升级的过程。

　　2016年六月，万科与美国Brightstone Capital Partners在纽约成立了一个名为Brightstone的全球房地产投资管理平台。有业界将万科该平台译为“亮石资金本”，大有与黑石资本比肩之喻，可见万科在全求投资管理方面的志向。而有媒体报道，Brightstone将成为万科在全球投资策略的一个重要平台，也标志着万科在全球资产管理业务的开端。

　　接连出征海外，在物流、商业地产大规模展开投资，股权结构刚刚稳定下来的万科，接下来是否会进一步加大在海外的投资，并借此展开更加多元化的布局。

　　接近万科人士向记者表示，国内业务仍是万科主战场，但会尝试在海外展开业务。而海外业务，则是其多个板块中潜力或发展业务中的一部分，不会刻意追求多大的规模。