碧桂园首个落地产业项目 惠州潼湖科技小镇的运作之路

　　广州市中心向南大约30公里的顺德北滘镇，有一座垂直森林式的大楼，墙上是绿色植被，门前恍如热带雨林，络绎不绝前来参观的人们总会停下脚步驻足。

　　但这些人并不是因为它的奇特外观而来，这里更吸引人的一个身份，是碧桂园的总部所在，“可怕的顺德人”杨国强故事的起源地。

　　从首个项目落地到逼近4000亿规模，这个保留着碧桂园最初记忆的地方，如今仍在有条不紊地向遍布全国的逾千个碧桂园社区项目和各项业务发出指令。　　

　　9月22日，近30位来自全国各地的各大房地产精英们，走进了这个每天都在高速运转的“企业总部中枢”，并与碧桂园高层进行面对面的接触，试图在交流与学习中了解关于碧桂园的秘密。

　　当天的话题就从碧桂园首个落地的产业地产项目——惠州潼湖科技小镇开始。而一场观点地产学徒计划的产业小镇头脑风暴亦因此而起。

　　“陪伴成长”的碧桂园产业小镇模式

　　在人人都在讨论多元化的地产“白银时代”，受政策“春风”吹拂的产业小镇不足一年时间已呈燎原之势，同样向来以快制胜的碧桂园在2016年跨过3000亿关口之际也迅速铺开了产业地产大网，并成为行业转型为数不多的对标样本之一。

　　碧桂园总部大楼首层清雅的书吧一隅，是此次研讨会临时营地，提前摆放好的几排桌椅，在9月22日上午十点半后陆续坐满。　　

　　此刻，作为主讲人的碧桂园副总裁、产城融合中心总经理刘宁，以及助理总裁兼产城发展业务总经理向俊波出现在台上，在与企业嘉宾互换名片后，开始讲述碧桂园的产城融合理念和模式探索之路。

　　尽管产业地产有着广阔的前景，但传统房企对于产业小镇具体如何做，盈利模式怎样建立等问题，并没有清晰的答案。

　　几乎所有人都在摸着石头过河。有嘉宾直言花了数年时间才实现盈利，有嘉宾则感慨产业地产与房地产开发模式迥异，传统开发商转型不容易。

　　讨论环节，某嘉宾的一番话让全场产生共鸣：“产业地产不是一锤子的买卖。”　　

　　产业作为产城融合项目持续发展最重要的推动力，而传统开发商以往的角色却更多扮演房屋建造者，很少涉及到房屋销售后端的产业整体运营管理，这使得主开发销售的传统房地产和重运营管理的产业地产有了最本质的不同。

　　“产业是城市发展的基础，最重要的是要带来产值和税收，以及就业人口。”向俊波在交流过程中表示，在碧桂园的产城融合模式中，产业是排在首位的，然后才是配套、金融服务和应用场景。

　　值得一提的是，在产业地产领域，很多房企选择先规划再引入产业，但碧桂园奉行的原则却是专业的产业资源先行，再做相应的产业规划落地方案。

　　介绍碧桂园产业地产商业模式时，刘宁用了“陪伴成长”这一词组，他数度强调，做产业地产一定要产业先行，让地产为产业服务，“产业有了生命力，重资产的生命力就有了。”

　　碧桂园内部将上述思考结果概括为“为凤筑巢”，即由碧桂园来打造平台，协同产业合作伙伴一起发展项目。

　　以惠州潼湖科技小镇为例，该项目在初期洽谈时就已明确将与思科合作，而其发展模式之一，就是由碧桂园负责全部的重资产开发建设，思科等主要合作伙伴则带动上下游产业资源的进驻。

　　区位条件与“专业人做专业事”

　　在进入产业地产之前，房企看到的往往是机会，真正涉足之后，则是直面机会背后所隐藏的各种问题：怎样选址、确定产业定位、建立产业合作伙伴关系、配套建设……

　　在当天的研讨会上，这些涉及实际落地操作的问题被一一放大，并抛给碧桂园高层，有企业嘉宾在交流开始前已早早将笔记本摊在桌上，手里拿着笔随时记录要点。

　　区位条件是产城模式中尤为重要的一环。碧桂园首个小镇选择落地惠州潼湖，很重要的原因就是潼湖位于粤港澳大湾区的中心，且地处东莞、深圳、惠州交界区，将来可获得更多城市化产业转移的机会。

　　向俊波对此解释，随着城镇化进程的继续，未来产业将呈现中心化的趋势。因而，不同于房地产一二三四线的全面布局，碧桂园产业小镇项目明确集中于一线城市周边，二线城市核心区域。

　　刘宁则指出，产业生态、人才生态、环境生态都是产城融合必须具备的要素，基于地产反哺产业的逻辑，其认为，选址的标准在于是否有产业基础、能否形成地产反哺的利润空间，以及地方政府是否有合作意愿。

　　选址决定产城项目的先天条件，产业定位及选择，则是影响后期持续运营的关键。

　　由于每个项目所处的地域经济、文化、环境等不相同，产业地产项目实际上很难像地产项目般复制。没有标准的产品线，可重复利用的资源和技术便成为扩张关键。

　　提及产业选择，向俊波表示，目前碧桂园旗下项目以科技小镇为主，招商80%均为互联网企业，这样才能保证充分利用手中的资源和技术，“产业不要做得太散，集中一个大方向。”

　　“专业人做专业事”，考虑到产业资源引入和运营毕竟不是传统地产开发商的强项，大部分房企往往选择引入产业合作伙伴来解决自身短板。如何引入合作伙伴，这也是在场嘉宾关注的问题之一。

　　“产业合作伙伴关系的建立和未来运营很重要，也最具挑战。”碧桂园的做法则是先引入产业龙头企业，然后因地制宜，对不同的伙伴制定不同的合作模式。　　

　　观点地产新媒体了解到，在产业先行的基础上，潼湖科技小镇首期绝大部分建设用地面积均让步给了产业，今年5月17日动工后，首批产业将于2018年8月正式入驻，“我们要先把产业做旺。”