哪些三四线城市楼市还有希望？未来买房要看清这四点

　　今年以来，三四线城市的楼市关注度不断提升，有很多声音说三四线房价上涨是纸老虎，经不住长期考验，但不可否认的是有些城市还是存在机会的。

　　统计局数据显示，截至今年7月末，全国商品房待售面积为63496万平方米，比2016年初的高点下降了约1万平方米，降幅约14%。但不同城市之间去库存的进程并不一致，有些城市库存规模出现腰斩，仍有大量三四线城市库存几乎没有变化。

　　融360房贷君认为，三四线城市之间的差异会越来越大，房地产市场发展到现在的阶段，判断一个城市的前景已经不仅仅局限于城市规模，未来更多的将围绕区域概念、人口流入、产业转型、交通发展等方面。

　　1、区域概念——核心城市周边的三四线城市

　　区域概念，指的是由多个城市组成的城市群，这之中比较典型的就是长江三角、珠三角、京津冀，每个城市群都会围绕一个核心城市，比如珠三角的深圳、京津冀的北京，这些核心城市周边的三四线城市比较具有购买价值，但前提是用来自住，因为虽然这类三四线城市房价涨上去了，在核心城市的带动下也能维持住城市活力，不过仔细想想，拿余钱买完房不住放在那里，手里没有太多流动资金了，想转手卖掉，得要看看有没有能接盘的，或者说外部政策环境是否有利于转卖，这一点很重要。

　　2、人口流入——人口流入较多的三四线城市

　　有人的地方就能创造价值，以位于珠三角核心地带的东莞为例，地处深圳、广州、香港之间，充分获得了来自大城市的外溢资源，像虎门、长安这些靠近深圳的区域，本身就是全国百强城镇，生活配套相当完善，不断吸引周边省市的人口流入，为房地产市场注入需求。

　　3、产业转型——符合产业转型升级的三四线城市

　　曾有俄罗斯媒体表示，中国经济已经迅猛增长了40年，在过去十年里，中国一直致力于从基于廉价劳动力的生产模式，向在高生产率基础上创造高附加值的创新模式转变，围绕大城市发展区域经济的方式已经在进行了。比如今年的雄安新区，包括建设高铁、医疗、教育等一系列设施在内，雄安已经不是那个三四线开外的小城，而是承担着分散首都人口、非核心功能的作用，说白了，还是为了区域整体的发展。再例如唐山，这个靠工业支撑的老城，如果不寻找新的产业升级方向，那么无疑会失去城市吸引力，造成人口外流，楼市也会难以支撑下去。

　　4、交通发展——高铁互通车次多的三四线城市

　　提到交通对房价的影响，也是基于城市圈之间的相互影响力，一个城市的高铁通达车次越多，对人口导入、物流、交通、以及周边城市的辐射力就越强，如下图显示的房价、高铁车次和城市购买力之间的关系：

　　城市购买力、房价和城市300公里范围内高铁互通的关系（来自轨道交通网）

　　图中显示的气泡大小，表示该城市与其300公里范围内的其他城市高铁互通情况，气泡越大则该城市与其他各城市间通达次数越多。总体看来，购买力和房价越高的城市，其与周边300公里范围内的城市高铁互通车次越多，比如在购买力相差不大的情况下，高铁车次更多的杭州、南京房价要高于武汉、成都。像嘉兴、绍兴、东莞这类城市，房价相对北上广深要低不少，但是交通却相当便利。嘉兴目前的平均房价在1万元左右，与它高铁互通度最高的是上海，二者房价相差4万元/平方米左右。围绕在城市圈内的三四线城市，在交通便捷的条件下，更易吸引来自大城市外溢的需求，可以说在一定时间内房价还有上涨的空间。

　　判断一个城市房子是否有购买价值，要看其真实力

　　放眼今年三四线城市房价的上涨，大多数都是棚改货币化的结果，通过大拆大建来去这些城市的库存，短期内会在造成房价上涨，长期来看，缺乏人口、交通、产业转型的支撑，只会产出一批没有流动价值的不动产，拆迁的拿现金买房接现在的库存，那以后谁来接他们的盘呢？所以如果要问三四线城市房子的购买价值，就要拿“真本事”说话，而不是一味地虚张声势。

　　不可否认的是，即使是在三四线城市中，库存也存在明显差别，如张家口、九江、滁州等地，库存下滑了40%以上，但是在香河、大厂、等地，7月末库存规模同比上涨幅度超过14%。未来这种差异会越来越大。

　　从房企的角度看，更愿意布局热点城市周边的三四线城市，从而能承接更多外溢需求，对于其他三四线城市，企业更倾向于经济基础好、资源丰富、人口吸引力等多元化的城市。接下来随着供需基本面的差异，在下一轮市场上升周期中，有些三四线城市将更接近一线城市，如需求强劲的东莞、嘉兴；有的则继续保持传统三四线城市的状态，市场交易相对平稳。

　　不管是买哪里的房子，都别忘了这句话：房子是用来住的，不是用来炒的，有人在盯着你们看呢。