中梁地产每三天拿一块地 今年拿地资金已突破200亿

　　在“双千亿”战略指导下，中梁提出了“全周期全结构”的布局方针，虽然中梁目前集中于三四线市场，但在更高的规模要求下，中梁也计划在一二线城市打开布局。

　　这一方针之下的布局策略具体还包括：聚焦于五大国家级城市群——长三角、京津冀、珠三角、长江中游和成渝城市群，择机布局其他城市群的中心城市以及市场经济面较好的城市，同时保证“二八原则”，即五个国家级城市群投资比例不低于80%，其他城市群不超过20%;优先布局短期差、中长期好的城市;在冬季、春季，要优先布局一线、强二线及东部沿海经济发达的二线城市;优先布局一线周边、二线郊区、三四线核心;此外，加大多元化投资力度，包括收并购、合作、旧改、PPP、特色小镇等。

　　投资布局的打开，带来了组织架构的不断调整。去年6月份，中梁只有10个区域公司，2016年底这一数字是20个，截至到今年7月份，中梁已经拥有30个区域公司。随着区域公司的大量增加，中梁成立了八大区域集团。这种组织架构和碧桂园十分相似。

　　中梁鼓励八大集团之间相互竞争，在公司已经进入的九省一市，八大集团全部可以进入，谁先拿到地就归谁，从而充分刺激区域集团的“狼性”。陈宏朝强调，中梁对区域公司的规模发展是有限制的，比如一个区域公司按照规定只能拥有X个项目，拿到第X+1个项目的时候，可以采用内部交易的模式，卖给其他区域公司。

　　这种交易模式背后，是“双千亿”战略之下的另外一个目标，即打造不动产生态投资平台。据陈宏朝透露，中梁希望形成内生态和外生态，对内，体系内部各个公司之间可以自由交易，对外，不动产板块与产业链上下游、外部公司通过合作等形式交易。交易对象包括人、土地、项目、信息、资金等。

　　在激励措施上，中梁也充分效仿碧桂园的制度，并形成了自己的特色。目前，中梁已经提出“事业合伙”、“费用包干”、“成就共享”、“项目跟投”和“专项激励”等多层级激励体系。

　　项目跟投方面，控股集团8%，区域集团8%，区域公司8%，合计24%，远高于行业水平。核心管理层强制跟投，其他员工自愿跟投，提供内部1:4的高杠杆，利润分两次分配：回款达到70%时分配一半的利润，回款达到90%时利润全部分配。

　　费用包干制度针对区域集团，将管理费和营销费包给它们，以销售为口径，管理费是销售额的1.5到2个点，营销费2个点，这意味着区域集团的规模越大，获得的管理费和营销费用更高。

　　在三四线市场保持领先，高周转是绕不开的关键词，碧桂园、恒大都精于此道，中梁也是如此。去年，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，8月份的时候公司给出了该模式的操作指引，当年11月有两个项目实现了这一周转速度。

　　为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。

　　高周转模式之下，中梁的总体原则是力保现金流和利润，同时现金流优先于利润。

　　“三四线市场高峰期何时到头?我们的判断是明年一季度，届时基本上会把我们现阶段拿的地全部出掉。”陈宏朝说。

　　似乎，这匹快速奔跑的“黑马”，一时之间很难慢下来了。