房企资金链绷紧暗藏信用风险 兼并重组大势所趋

　　程春曙说，发债方面，数据显示，2016年9月前，房企发行的债券利率多在4%左右。而2016年12月以来，这一数字上浮到4.2%-5.5%之间。而5月多宗融资的资金成本已经接近或超过6%。“从5月中旬以来，部分AA+级及AA级房企发债的票面利率已经突破6%。”他说。

　　记者从业内人士处还了解到，一些房企的融资成本更是达到10%甚至以上。一位房地产私募基金人士对记者说，大房企融资方式相对较多，利率也相对较低。但中小房企日子就比较难过，很多中小房企想通过信托融资都很难，只能通过私募基金的方式来融资，而这种融资方式的成本甚至达到15%或16%。“融资成本和去年相比变化不大，但是融资难度绝对是加大了。”他说。另一位私募基金人士也告诉记者，由于近两年整个房地产市场的变化，出于避险考虑，其业务中涉及房地产融资的比例正在逐步压降。

　　　警惕 中小房企信用风险或加速暴露

　　业内人士表示，在过去两年时间，由于流动性持续宽松，房地产业迎来了新一轮加杠杆周期，这在推动行业基本面复苏的同时，也积攒了大量的风险。而在这轮融资潮水退去后,在整体资金面偏紧的背景下，房企资金链风险值得关注。

　　据Wind统计，107家上市房地产企业2015至2016年这两年的新增有息债务规模高达8520亿元，比2010至2014年五年间的新增有息债务的总和8200亿元还要多。国泰君安分析师覃汉则表示，据测算，405家发行人样本中,有107家房企净负债率超过100%，有接近50家净负债率超过150%，16家房企净负债率甚至超过300%。“在融资渠道全面紧缩趋势下,前期激进扩张、过度依赖高杠杆和外部融资的企业，将会面临越来越大的项目出售和流动性压力。”覃汉说。

　　程春曙表示，从短期来看，大部分房地产企业的信用水平将保持稳定。一是2015年下半年以来，全国房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流，账面现金对短期债务的覆盖水平较高；二是之前公司债等融资方式明显降低企业融资成本，2015至2016年发行的地产公司债多以3+2结构为主，因此2017年债券到期偿还压力相对较小。不过，他也表示，从中期来看，随着本轮楼市调控进程持续推进，房地产企业的融资渠道受到严格限制，投资、销售等指标都将不可避免地受到影响，或加速中小型房企信用风险暴露。

　　数据显示，在随后到来的2018年和2019年两个年份中，房企境内相关债务将集中到期，其兑付规模将分别达到3375亿元和4474亿元。而在境外债务方面，天风证券分析师孙彬彬也表示，2016年四季度至今，中资房地产企业新发离岸债由于发行期限多为3年期或5年期，到期主要也集中在2020年和2022年。

　　中原地产首席分析师张大伟则表示，从各地楼市调控看，预计房企的资金还会继续受到压力，这种情况叠加发债等渠道继续收紧等情形，房企在未来6至9个月很可能会面临越来越大的资金问题，这要求房企加快销售回笼资金。

　　张建军则建议，未来房企尤其大型房企或现金流预期稳定充裕的房企可以不断探索资产证券化在内的新型融资渠道。另外，对于一些资质较差或储备土地较少的中小房企，建议由一些大型房企或者优秀房企进行兼并重组。