马光远：泡沫是一种灾难，但强行刺破可能是更大的灾难

　　一季度的数据在紧锣密鼓的发布，6.9%的增速远超外界预期，再加上消费、投资、进出口等数据的靓丽，一些人已经开始为中国的经济数据开唱新的赞歌。

　　对于中国的数据，我一贯的态度是，从2010年以来，尽管中国经济增长数据逐年下降，但我认为每一年的数据都没那么糟糕，即使去年经济增速降至6.7%，我也一再强调，这个数字放在全球依然是最漂亮的数据之一。

　　而且，考虑到中国经济目前正在致力于深化供给侧，对中国经济的观察应该超越数字本身，而是回归中国经济内涵和动能的变化。一看到数据回升，就翩翩起舞，不仅肤浅，也容易误读中国经济。

　　就当下中国经济的基本面而言，其实并没有一季度的数据显示的那么高枕无忧，各种不确定性和风险的威胁依然存在，特别是企业债务杠杆和房地产泡沫问题仍然是影响中国经济的大敌。

　　同时，还应该认识到，一季度的数据不错，和去年刺激政策下的基建投资及房地产投资的后续效应仍然有关，经济本身距离完成真正的动能转换还早着呢，这点应该清醒。

　　以房地产为例，有人认为，中国尽管对房地产进行了严厉的调控，但对中国经济看来并没有太大的影响。这种看法要么是天真，要么是对房地产市场的现实视而不见。

　　自去年“9.30”以来，尽管政策层层加码，但由于过去多年政策的朝令夕改，房地产调控政策本身的公信力已经丧失殆尽，市场对于任何常规的调控措施都具有极大的免疫力。再加上热点城市的土地供应不断收紧导致的短缺预期，事实上，房地产调控截止今年3月对市场预期的改变并不明显。这可以从房地产的一系列数据上看出来：

　　一是房地产投资同比名义增长9.1%，增速创下24个月来的新高，而住宅投资的增速更是再次回到两位数。房地产投资并没有随着调控政策而迅速降温；

　　二是房地产销售增速尽管创下近两年来的新低，但29035万平方米的销售面积和23182亿元的销售额仍然创下同期新高；

　　三是从3月份70个大中城市的房价数据看，新建住宅，70个大中城市中，有62个城市环比上涨，超过了2月份的56个，国家统计局一反常态，都没有对这个数据进行说明。只是拼命的解释，环比涨幅下降，在数字中寻找积极因素。

　　但是，这并不代表房地产调控政策不会见效。自3月17日以来，房地产调控的逻辑和调子明显不同于以往，除了限购限贷这些常规武器，一些以前很少使用的非常规的战略武器和“王炸”级别的措施不断出台。和过去的历次调控相比，这次调控有如下几个鲜明的特点：

　　其一，范围之广前所未有，从一线城市到全国贫困县；

　　其二，手段之多前所未有，限购限贷限价限离限卖；

　　其三，政策目标不同于以往：过去的每一次调控政策目标都是抑制房价过快上涨，这次的目标则是抑制房地产泡沫；

　　其四，力度之大前所未有，不仅仅是政策本身的严厉程度，更体现在具体执行层面，严格调控和政治正确几乎可以划等号；

　　最后，政策导向不同于以往，不断释放房价不能再涨的信号。

　　特别是，这次调控，有三大非常规的措施对市场的影响很大：

　　一是限卖，据不完全统计，差不多有16个左右的城市出台了限制卖出的措施。有些是要求新购住房在取得产权证之后满2年才可以上市交易，有些则要求新购住房3年内禁止交易。限卖的量级相当于一颗原子弹，等于直接把市场的流动性的闸门给关了。对市场影响之大，无法估量，房地产市场很可能因此而逆转；

　　二是强化土地供应。过去一年，热点城市房价疯涨的关键是土地供应不够，这里面不排除一些城市搞“土地饥饿营销”，导致对未来市场预期的恐慌，加速房价在短期内出现恐慌性上涨。

　　自4月6日，住建部和国土资源部联合发文要求热点城市必须加快土地供应以来，以北京为代表的城市迅速调整了土地供应计划，北京拿出了一个5年内提供6000公顷住宅用地，至少可以形成150万套供应的供地计划。我在之前的文章中提过，这是真正的王炸。

　　过去，人为制造的土地稀缺是中国房地产市场预期难以逆转的关键，而土地稀缺的根源在于寡头垄断的土地供应制度，如果高层对地方政府施压，要求其增加土地供应，你会发现，土地一点都不稀缺，土地供应如果充足，预期很快就会逆转；

　　三是限制信贷。去年，房贷在新增贷款中的比重长期维持在高位，甚至在个别月份超过了100%，去年房贷在新增贷款中的比重超过了44%，创下历史新高。但这种状况今年一定会改变。

　　之前，央行下发的《做好信贷政策工作的意见》明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，有效防控信贷风险。

　　最近房地产市场很多人反应，贷款不好申请了，有些即使申请批准，但什么时候放款根本不知道。如果信贷的水龙头关住，等于关门打狗断粮，房地产的好日子基本就到头了。

　　在缺乏长效机制的情况下，这三大调控一定会逆转房地产市场的预期，而且对整个市场的运行会造成颠覆性的影响。观察现在的房地产调控，和2015年的股市政策非常相似。当时也是在不断喊话降温，市场置若罔闻的情况下，高层痛下杀手，强制拆除杠杆，市场的预期立即逆转，疯牛的腿被打断，连腰也被打折，直至今天，再也没有扶起来。

　　从现在很多地方的实际执行看，就是想在短期内让整个市场彻底降温，让价格能够冷冻，为此不惜祭出政治正确的姿态。如果按照这样的举措执行，市场预期肯定逆转。这是毫无疑问的，没有任何市场能够扛得住这样的打压措施。

　　我的预期，二季度房地产投资和销售的数据就会明显下滑，由于限卖措施的存在，资金会大量彻离房地产市场，调整势在必行。没有任何市场能够扛得住目前如此严厉的打压态势。那些在这种情况下，仍然想出手的人，只能说是刀口舔血。对于投资需求而言，目前肯定不是出手的最好的时候。

　　但是，房地产政策的目的是让市场健康发展，而不是把市场打死，目前的种种举措，市场被彻底打死的危险是存在的。

　　但从全球房地产泡沫的历史看，很少有国家人为捅破泡沫，因为人为捅破泡沫的危害太大了。比如格林斯潘后来为他自己制造的房地产泡沫辩护的时候说，相对于泡沫的破坏，低利率对经济增长的贡献更大，泡沫自然破灭，其实对经济的损害并不大。但如果是人为捅破泡沫，制造的恐慌可能无法估量。

　　我非常担心，在制造了一个惊天的泡沫之后，如果强行捅破，很可能制造更大的灾难。我们缺乏对泡沫的敬畏，治理房地产泡沫需要耐心，需要艺术，需要真正的长效举措。目前的政策赌气的成分更大，急功近利的色彩明显，肯定会见效，但对市场和预期的伤害也是难以估量的。

　　泡沫是一种灾难，但强行刺破泡沫可能是更大的灾难。加尔布雷斯在《大崩溃》中曾言：“一只充满气的皮球一旦被捅破，就不会有条不紊的漏气。”对于泡沫的治理，还是得有耐心，还是得拿出更成熟的举措，而不是现在这种气急败坏。