鸿坤击败碧桂园等一干房企 18亿包揽天津5宗地块

　　远郊超级大盘模式

　　观察鸿坤过去几年在天津的拿地策略不难发现其中共同点。首先，鸿坤所选择无一例外都是武清、静海、蓟州等天津外围区域，也即所谓的郊区;其次，上述地块虽然部分溢价率较高，但总价都不高，最贵的一宗地也只有16.5亿;再次，上述地块容积率都在1-1.8之间，适合配建6层以下多层住宅或11层小高层住宅。

　　最后也是最关键的一点，鸿坤喜欢组团式拿地，多宗相邻地块合成一个大盘开发。以武清中央中央水城板块为例，鸿坤便是在几年间连续拿下该区域组团的几宗地块，最终拼凑出了一个近60万平的超级大盘，目前，该项目仍在建设和推售当中。

　　不出意外的话，鸿坤在团泊新城、蓟州新城新拿下的地块，也都将开发成类似的超级大盘。

　　实际上，类似的超级大盘模式，在鸿坤的大本营北京市场就已经早有先例，鸿坤在北京大兴西红门的几个邻近的项目，从某种意义来说也是一种超级大盘。

　　天津中原地产投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟在接受观点指数采访时就表示，据其观察，随着近年来北京土地市场供应减少、地价高涨、拿地日益困难，鸿坤实际上表现出了将发展核心从北京转移至天津的趋势。

　　据其介绍，鸿坤目前在北京和天津都成立了公司，派驻了团队，这也反映出了鸿坤深耕天津的意图。

　　而对于鸿坤在天津的这种郊区大盘模式，焦仲伟就表示，虽然目前鸿坤在天津市场上，包括知名度、品牌、市场占有率等都远在前二十名之后，但其认为这种郊区大盘模式仍然还是有其可取之处。

　　一方面，郊区的地块限制没有市中心的地块多，竞争也没有市区的地块激烈，总价相对较低，资金压力较小，适合鸿坤这样子资金实力并不是太强的中小规模房企。

　　另一方面，从供需角度来说，在天津远郊五区之中，除了近北京的武清是呈现供需两旺的趋势，其他市区从供给上来说并没有很多，但其实际上还是存在一定的刚性市场需求的。

　　有业内人士就表示，这实际上或许也是当前市场形势下，小规模房企在遭受大型房企市场挤压过程中所作出的无奈选择。在资金、开发实力无法匹敌的情况下，放弃竞争过于激烈的一线城市和二线热点城市核心区位，转向竞争相对没有那么残酷、又存在一定的市场需求的一线及二线郊区。

　　但即便是在城市郊区，鸿坤仍需承受来自“郊区之王”碧桂园的正面挑战，在上述地块竞拍中，鸿坤就已几次与碧桂园正面交锋，虽然最终鸿坤都成功拿下了地块，但地价也因此抬高了不少。

　　此外，相较于单盘销售模式，大盘模式虽然可以通过长周期销售来平衡项目风险，获取稳定销售收益，但大盘所占用的较大资金同样是鸿坤需要面临的问题。

　　据观点地产新媒体了解，亿润投资成立于2007年，其资管业务包括私募股权基金、房地产投资基金等，截止目前，亿润投资资产管理规模已超过100个亿。