世联行：11月惠州楼市政策效果显现 市场如期量跌

　　市场综述

　　宏观经济：从近月全国宏观数据来看，2016年11月全国制造业采购经理指数PMI为51.7%，比上月上升0.5个百分点，延续上行走势;而财新中国PMI(原汇丰PMI)为50.9%，较10月创下的 27 个月最高纪录(51.2)有所回落，显示制造业运行整体有轻微扩张;2016年10月全国消费价格指数CPI同比上涨2.1%，涨幅比上月扩大0.2%，主要原因是食品和非食品价格同比均有不同程度的上涨，而且去年同期对比基数相对偏低，而受食品价格环比下降影响，CPI环比下降0.1%;另外，2016年1-10月房地产开发投资同比增长6.6%，增速比1-9月份提高0.8%，全国商品房销售面积同比涨幅26.8%，销售金额同比上涨41.2%，涨幅基本与上月持平。综合来看，三季度GDP增长继续保持在6.7%，10月CPI同比上涨重回“2”时代，而制造业的生产和市场需求回暖，使得制造业有所好转，中央继续采取积极的财政政策来确保GDP的稳增长。

　　中央政策：住建部：要求各地进一步规范房地产中介行为 持续整顿市场秩序。

　　市场运行：土地市场方面，11月份惠州土地市场表现相对活跃，政府推地热情高涨，仍以工业用地为主，但是

　　惠城和惠东滨海区域住宅用地供应量环比大幅上升;成交2宗溢价商住用地，分别位于博罗和龙门。市场供应方面，惠州全市商品房供应8652套，其中惠阳和大亚湾区域供应占比超六成，相比10月份全市供应量大幅上升。市场成交方面， 2016年1-11月全市商品房成交超16万套，同比上升45%。11月份惠州全市商品房成交9724套，成交面积95.91万平米，成交套数达今年第二低(2月份受春节假期影响，全市成交7777套)。从各区域成交情况看，除了博罗和龙门成交量环比下降、同比上升，其他区域环比同比双双下降;其中惠城区环比下降七成左右，在各县区中跌幅最大;其次是大亚湾成交量下滑近五成。

　　【商品房供应分析】

    2016年11月，惠州市批售36个预售许可证，商品房批售8652套，环比上升136.46%，同比下降43.60%，批售面积为89.79万平米，环比上升136.00%,同比下降42.67%。11月份惠州市商品房预售情况较10月份套数、面积环比均大幅上升。

　　11月惠州开发商入市意愿明显上升。11月大亚湾商品房预售3140套，环比上升312.61%，同比下降43.52%;其次惠阳区商品房预售2431套，环比上升100.25%，同比上升50.25%;惠城商品房预售1729套，环比上升58.04%，同比下降30.00%;博罗商品房预售1200套，环比上升103.39%，同比下降17.98%;惠东商品房预售152套，同比下降95.70%;总的来说，11月商品房供应量总体大幅上升。

    【全市商品房成交分析】

　　2016年11月，惠州市商品房成交面积95.91万平米，环比下降45.91%，同比下降35.58%;签约套数9724套，环比下降43.30%，同比下降34.19%;户均面积为98.64平米，环比下降4.61%。(该数据来源于房产交易中心，相对实时成交数据略有延后)

    【惠城区(含仲恺高新区)商品房成交分析】

　　2016年11月，惠城区(含仲恺高新区)商品房成交面积19.45万平米，环比下降70.74%，同比下降60.14%;签约套数2042套，环比下降65.70%，同比下降52.64%;户均面积为95.26平米，环比下降14.70%。

    【惠城(包括仲恺高新区)住宅成交分析】

　　从惠城区11月份各片区销售情况来看，河南岸片区销售荣登榜首，为4.82万平方米;仲恺、陈江等片区销量紧随其后。

    惠城区住宅top10集中于仲恺片区，方直东岸以214套夺冠，其次大新城成交达167套，源东云锦成交98套排在第三。前十名合计1037套，占总成交的62.35%，住宅Top10对总体成交格局的影响有所增强。

    【惠阳区成交分析】

　　惠阳区11月份一手商品房成交2111套，环比下降25.33%，同比下降20.25%，成交面积为21.31万平米，环比下降24.35%，同比下降18.82%。

    【大亚湾成交分析】

　　大亚湾11月份商品房成交2129套，环比下降42.27%，同比下降54.04%，成交面积为19.35万平米，环比下降45.90%，同比下降53.37%。

    【博罗县成交分析】

　　博罗11月份商品房成交1733套，环比下降20.29%，同比上升63.18%，成交面积为20.46万平米，环比下降17.87%，同比上升57.57%。

    【惠东县成交分析】

　　惠东11月份商品房成交1364套，环比下降24.52%，同比下降28.59%，成交面积为12.10万平米，环比下降24.34%，同比下降29.29%。

    【龙门县成交分析】

　　龙门11月份商品房成交345套，环比下降50.64%，同比上升62.74%，成交面积为3.25万平米，环比下降45.96%，同比上升44.33%。

    【全市商品房存量分析】

　　截止11月底，惠州市一手商品房可售套数为100331套，可售面积为943.35万平米，按近12月月均销售147.34万平米的速度来计算的话，存量面积大概需要6.40月消化完，对比上月去化周期基本持平。

    各区域的库存情况来看，惠城区284.14万平米居首位，环比上升0.56%，同比下降21.65%，其后分别为惠阳、大亚湾、惠东、博罗、龙门。

    从去化周期来看，博罗县去化周期最短，为3.59月，环比下降8.54%，其后惠东、惠城、大亚湾、惠阳、龙门去化周期依次增加，其中龙门去化周期最长，为16.50月。总的来说，除了惠城和惠湾区域库存量环比小幅上升，其他区域库存量环比下降。

    【全市商品房供求分析】

　　2016年11月惠州市商品房供求比为0.62，整个市场处于供不应求态势。其中惠城、惠阳、大亚湾、博罗、惠东2016年11月累计供求比分别为0.56、0.86、0.75、0.40和0.53 。从11月供应态势看，开发商推货意愿增强，市场供应大幅上升。